Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land, chia sẻ với VietnamFinance thực trạng "ngàn cân treo sợi tóc" trong kinh doanh bất động sản tại TP. HCM hiện nay.
- Là doanh nghiệp trong ngành bất động sản, bà nhìn nhận thế nào về việc trong 2 năm qua, thị trường TP. HCM gần như không có các dự án mới?
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương: Nguồn cung bất động sản trong 2 năm qua sụt giảm đáng kể, khoảng 70% so với giai đoạn trước đó (2016-2018). Đây là hệ quả của việc ách tắc thủ tục pháp lý dự án.
Có thể nói rủi ro về pháp lý bất động sản rất cao và là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e ngại tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
Điều này thật sự không tốt vì gây lãng phí nguồn lực xã hội, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh khó khăn, thậm chí đối mặt với sự sống còn vì nguồn vốn bị “chôn” trong dự án và gánh nặng tài chính chồng chất trên vai.
- Theo bà, cơ hội và khó khăn chung của ngành bất động sản tại TP. HCM hiện nay là gì?
Thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn “kép” do khủng hoảng pháp lý kéo dài và ảnh hưởng của đại dịch Covid 19. Điều này khiến nguồn vốn luân chuyển chậm, thanh khoản thấp, còn nhà đầu tư có tâm lí thận trọng.
Bên cạnh đó, tình trạng hạ tầng giao thông quá tải và chậm phát triển tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP. HCM và Hà Nội, cũng là rào cản lớn trong việc phát triển các dự án bất động sản và việc hình thành các khu đô thị vệ tinh.
Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Nguồn vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn không ngừng đổ vào thị trường bất động sản trong những năm qua. Nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng gia tăng tại các thành phố lớn do tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao, có thể lên đến 45% -50% vào năm 2030.
Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển mạnh về cả quy mô, số lượng lẫn chất lượng. Các dự án quy mô lớn từ vài chục đến vài trăm ha xuất hiện ngày càng nhiều, không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn góp phần thay đổi diện mạo đô thị tại các thành phố và vùng phụ cận, đóng góp tích cực và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
- Trước đây, ngưỡng 40 triệu/m2 trở lên được xem là mốc để phân loại căn hộ cao cấp, nhưng hiện nay gần như tất cả các dự án mới tại TP. HCM đều có mức giá trên ngưỡng này. Thậm chí ở quận trung tâm TP. HCM, mức giá đã trên 200 triệu/m2, đô thị mới Thủ Đức cũng đã 65 - 70 triệu/m2. Theo bà, liệu có phải giá bất động sản có đang bị đẩy lên quá cao?
Trong hơn 1 năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ đã bị đẩy lên rất nhanh và thiết lập mặt bằng giá mới ở tất cả các phân khúc. Điều này một phần do cung cầu thị trường nhưng cũng không loại trừ yếu tố chủ quan do một vài dự án khu vực trung tâm bị đẩy lên quá cao khiến cho mặt bằng giá các khu vực còn lại bị điều chỉnh mạnh.
Giá bất động sản tăng là tín hiệu tốt của thị trường, tuy nhiên cần xét đến yếu tố giá trị thực, xuất phát từ nhu cầu khách hàng và sự đầu tư, phát triển của các dự án, về cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo thời gian. Có đánh giá toàn diện thì thị trường bất động sản mới phát triển bền vững và ổn định trong dài hạn.
- Kinh doanh bất động sản phải đối mặt nhiều khó khăn như cơ chế, thị trường, đối tác… Theo bà, khó khăn nào khó giải quyết nhất?
Mỗi khó khăn đều tác động ít nhiều đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư mang tính dài hạn, nguồn lực đổ vào rất lớn nên cần sự ổn định cao để đảm bảo cho sự phát triển của dự án, của doanh nghiệp trong dài hạn.
Theo tôi, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những nút thắt về pháp lý, về cơ chế thực thi, làm thời gian triển khai các dự án bất động sản kéo dài gấp đôi, gấp ba hoặc có khi là một ẩn số không xác định được. Điều này khiến nguồn lực không được khơi thông và nhiều cơ hội tăng tốc, bứt phá theo nhu cầu thị trường bị bỏ lỡ.
- Nhiều ý kiến cho rằng làm doanh nhân trong ngành bất động sản là “khỏe nhất”, vì sản phẩm lúc nào cũng tăng giá, ra dự án nào cũng dễ bán. Bà nghĩ sao?
Khi nhìn thấy giá tăng và lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản, chúng ta chỉ nhìn thấy phần nổi của hiện tượng chứ không hình dung hết một chặng đường “chìm nổi” hay có khi là “ngàn cân treo sợi tóc” mà doanh nghiệp phải đối mặt trong thời gian rất dài.
Rủi ro trong đầu tư bất động sản là rất lớn và rất nhiều doanh nghiệp đã “chết” trên đống tài sản là có thật vì nguồn lực đổ vào quá lớn, áp lực tài chính rất cao. Nếu không khéo tính toán thì mình sẽ bị kéo xuống hố sâu lúc nào không hay.
Có thể nói doanh nhân làm bất động sản phải có tinh thần thép để có thể vượt qua được lớp lớp các thủ tục pháp lý, phải đối mặt với bài toán tài chính khổng lồ, trong khi vẫn không chắc chắc về một thời gian được xác lập sẽ hoàn tất do các ẩn số rủi ro ngoài tầm kiểm soát.
Vì vậy không phải doanh nghiệp nào cũng thành công trong lĩnh vực đầu tư bất động sản mà đòi hỏi một sự kiên định rất lớn cũng như sự tập trung tối đa nguồn lực cho lĩnh vực mà mình đã lựa chọn.
Về góc độ nhà đầu tư cá nhân, ngoài nhu cầu thiết yếu về nhà ở, người dân Việt Nam thích đầu tư bất động sản dưới dạng tích lũy tài sản để dành, khai thác cho thuê. Một bộ phận nhà đầu tư xem bất động sản là kênh đầu cơ lướt sóng. Điểm lưu ý là đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, cần tránh dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao dẫn đến mất thanh khoản trong ngắn hạn và phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Không chỉ bất động sản mà bất cứ lĩnh vực đầu tư nào cũng đều đòi hỏi sự ngiên cứu kỹ lưỡng, năng lực, kinh nghiệm cũng như đủ nguồn lực để hạn chế các rủi ro và đạt hiệu quả đầu tư cao.
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Theo ông Nguyễn Văn Hậu - CEO NetVietTV, Chủ tịch VSBC, AI đang bùng nổ toàn cầu, nhưng tại Việt Nam, tỷ lệ người dùng AI đúng cách chưa tới 5%. Nguyên nhân không nằm ở “prompt chưa hay” mà ở chỗ chưa có tư duy hệ thống, thiếu chiến lược dữ liệu và dễ sa vào trào lưu FOMO.
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
