Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land, chia sẻ với VietnamFinance thực trạng "ngàn cân treo sợi tóc" trong kinh doanh bất động sản tại TP. HCM hiện nay.
- Là doanh nghiệp trong ngành bất động sản, bà nhìn nhận thế nào về việc trong 2 năm qua, thị trường TP. HCM gần như không có các dự án mới?
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương: Nguồn cung bất động sản trong 2 năm qua sụt giảm đáng kể, khoảng 70% so với giai đoạn trước đó (2016-2018). Đây là hệ quả của việc ách tắc thủ tục pháp lý dự án.
Có thể nói rủi ro về pháp lý bất động sản rất cao và là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e ngại tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
Điều này thật sự không tốt vì gây lãng phí nguồn lực xã hội, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh khó khăn, thậm chí đối mặt với sự sống còn vì nguồn vốn bị “chôn” trong dự án và gánh nặng tài chính chồng chất trên vai.
- Theo bà, cơ hội và khó khăn chung của ngành bất động sản tại TP. HCM hiện nay là gì?
Thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn “kép” do khủng hoảng pháp lý kéo dài và ảnh hưởng của đại dịch Covid 19. Điều này khiến nguồn vốn luân chuyển chậm, thanh khoản thấp, còn nhà đầu tư có tâm lí thận trọng.
Bên cạnh đó, tình trạng hạ tầng giao thông quá tải và chậm phát triển tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP. HCM và Hà Nội, cũng là rào cản lớn trong việc phát triển các dự án bất động sản và việc hình thành các khu đô thị vệ tinh.
Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Nguồn vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn không ngừng đổ vào thị trường bất động sản trong những năm qua. Nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng gia tăng tại các thành phố lớn do tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao, có thể lên đến 45% -50% vào năm 2030.
Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển mạnh về cả quy mô, số lượng lẫn chất lượng. Các dự án quy mô lớn từ vài chục đến vài trăm ha xuất hiện ngày càng nhiều, không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn góp phần thay đổi diện mạo đô thị tại các thành phố và vùng phụ cận, đóng góp tích cực và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
- Trước đây, ngưỡng 40 triệu/m2 trở lên được xem là mốc để phân loại căn hộ cao cấp, nhưng hiện nay gần như tất cả các dự án mới tại TP. HCM đều có mức giá trên ngưỡng này. Thậm chí ở quận trung tâm TP. HCM, mức giá đã trên 200 triệu/m2, đô thị mới Thủ Đức cũng đã 65 - 70 triệu/m2. Theo bà, liệu có phải giá bất động sản có đang bị đẩy lên quá cao?
Trong hơn 1 năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ đã bị đẩy lên rất nhanh và thiết lập mặt bằng giá mới ở tất cả các phân khúc. Điều này một phần do cung cầu thị trường nhưng cũng không loại trừ yếu tố chủ quan do một vài dự án khu vực trung tâm bị đẩy lên quá cao khiến cho mặt bằng giá các khu vực còn lại bị điều chỉnh mạnh.
Giá bất động sản tăng là tín hiệu tốt của thị trường, tuy nhiên cần xét đến yếu tố giá trị thực, xuất phát từ nhu cầu khách hàng và sự đầu tư, phát triển của các dự án, về cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo thời gian. Có đánh giá toàn diện thì thị trường bất động sản mới phát triển bền vững và ổn định trong dài hạn.
- Kinh doanh bất động sản phải đối mặt nhiều khó khăn như cơ chế, thị trường, đối tác… Theo bà, khó khăn nào khó giải quyết nhất?
Mỗi khó khăn đều tác động ít nhiều đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư mang tính dài hạn, nguồn lực đổ vào rất lớn nên cần sự ổn định cao để đảm bảo cho sự phát triển của dự án, của doanh nghiệp trong dài hạn.
Theo tôi, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những nút thắt về pháp lý, về cơ chế thực thi, làm thời gian triển khai các dự án bất động sản kéo dài gấp đôi, gấp ba hoặc có khi là một ẩn số không xác định được. Điều này khiến nguồn lực không được khơi thông và nhiều cơ hội tăng tốc, bứt phá theo nhu cầu thị trường bị bỏ lỡ.
- Nhiều ý kiến cho rằng làm doanh nhân trong ngành bất động sản là “khỏe nhất”, vì sản phẩm lúc nào cũng tăng giá, ra dự án nào cũng dễ bán. Bà nghĩ sao?
Khi nhìn thấy giá tăng và lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản, chúng ta chỉ nhìn thấy phần nổi của hiện tượng chứ không hình dung hết một chặng đường “chìm nổi” hay có khi là “ngàn cân treo sợi tóc” mà doanh nghiệp phải đối mặt trong thời gian rất dài.
Rủi ro trong đầu tư bất động sản là rất lớn và rất nhiều doanh nghiệp đã “chết” trên đống tài sản là có thật vì nguồn lực đổ vào quá lớn, áp lực tài chính rất cao. Nếu không khéo tính toán thì mình sẽ bị kéo xuống hố sâu lúc nào không hay.
Có thể nói doanh nhân làm bất động sản phải có tinh thần thép để có thể vượt qua được lớp lớp các thủ tục pháp lý, phải đối mặt với bài toán tài chính khổng lồ, trong khi vẫn không chắc chắc về một thời gian được xác lập sẽ hoàn tất do các ẩn số rủi ro ngoài tầm kiểm soát.
Vì vậy không phải doanh nghiệp nào cũng thành công trong lĩnh vực đầu tư bất động sản mà đòi hỏi một sự kiên định rất lớn cũng như sự tập trung tối đa nguồn lực cho lĩnh vực mà mình đã lựa chọn.
Về góc độ nhà đầu tư cá nhân, ngoài nhu cầu thiết yếu về nhà ở, người dân Việt Nam thích đầu tư bất động sản dưới dạng tích lũy tài sản để dành, khai thác cho thuê. Một bộ phận nhà đầu tư xem bất động sản là kênh đầu cơ lướt sóng. Điểm lưu ý là đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, cần tránh dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao dẫn đến mất thanh khoản trong ngắn hạn và phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Không chỉ bất động sản mà bất cứ lĩnh vực đầu tư nào cũng đều đòi hỏi sự ngiên cứu kỹ lưỡng, năng lực, kinh nghiệm cũng như đủ nguồn lực để hạn chế các rủi ro và đạt hiệu quả đầu tư cao.
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Chiến sự tại Trung Đông đang bước vào giai đoạn leo thang mới, tiềm ẩn nguy cơ lan rộng và tác động dây chuyền tới kinh tế toàn cầu. PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, nếu nguồn cung năng lượng bị gián đoạn, Việt Nam có thể đối mặt “cú sốc kép” từ giá dầu tăng mạnh và áp lực lạm phát nhập khẩu, đòi hỏi phải chủ động kịch bản điều hành và chiến lược dự trữ phù hợp.
(VNF) - Khi Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, nhiều chuyên gia cho rằng sự thịnh vượng sẽ không đồng nghĩa với nhàn nhã. Trái lại, đó có thể là một giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, đòi hỏi mỗi cá nhân phải tự nâng cấp năng lực và xây dựng “hạ tầng” cho chính mình nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
(VNF) - Việc tổ chức lại không gian đô thị Đà Nẵng sau sáp nhập không chỉ là một bài toán kỹ thuật quy hoạch mà còn là phép thử về bản lĩnh thể chế và tầm nhìn phát triển dài hạn của thành phố. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Cửu Loan – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị TP. Đà Nẵng cho rằng đây là cơ hội lịch sử để thành phố tái cấu trúc mô hình phát triển theo hướng đa trung tâm, tích hợp vùng và bền vững.
(VNF) - Lễ ra mắt Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam không chỉ đánh dấu sự hình thành của một thiết chế mới, mà còn mở ra kỳ vọng đưa Việt Nam tiến gần hơn tới “vòng trong” của dòng vốn toàn cầu. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân để tham vọng này trở thành hiện thực, điều kiện tiên quyết không chỉ là ưu đãi hay vị trí địa lý, mà phải kiến tạo được một “không gian thể chế đặc biệt” đủ minh bạch, ổn định và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.
(VNF) - Với mục tiêu đến năm 2045 sẽ trở thành quốc gia thu nhập cao, công nghiệp hoá là con đường bắt buộc. Nhưng trong bối cảnh địa chính trị - kinh tế thế giới ngày càng bất định, tiến trình công nghiệp hóa Việt Nam sẽ đi theo hướng nào, Chính phủ cần điều chỉnh chính sách ra sao? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với GS Trần Văn Thọ - Đại học Waseda, Tokyo về các vấn đề này.
(VNF) - Một nền kinh tế muốn đi nhanh không thể thiếu áp lực. Không có áp lực, không có sự thúc ép, hệ thống sẽ trì trệ, nguồn lực bị giữ lại trong trạng thái phòng thủ. Nhưng sự thúc ép cần đi cùng với sự khai thông.
(VNF) - Khi bàn về lịch sử và tương lai của kinh tế tư nhân Việt Nam, có lẽ không nên thu hẹp câu chuyện vào vài biểu đồ tăng trưởng hay một số tập đoàn nổi bật thường xuyên xuất hiện trên truyền thông. Những con số, dù cần thiết, vẫn chỉ phản ánh một lát cắt ngắn của một quá trình dài hơn nhiều: hành trình hình thành của một lực lượng kinh tế trong những điều kiện đặc biệt, nhiều lần bị gián đoạn, chịu tổn thương sâu sắc, rồi từng bước phục hồi và tìm cách khẳng định vị trí của mình.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - Sau hơn một năm khởi công, dự án cầu đi bộ vượt sông Sài Gòn đang bước vào giai đoạn thi công cao điểm với nhiều hạng mục quan trọng dần hoàn thiện, tạo hình rõ nét cho một công trình được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc mới của TP. HCM.
