CEO Đại Phúc Land: 'Rủi ro trong đầu tư bất động sản rất lớn và nhiều doanh nghiệp chết trên đống tài sản'

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land, chia sẻ với VietnamFinance thực trạng "ngàn cân treo sợi tóc" trong kinh doanh bất động sản tại TP. HCM hiện nay.

- Là doanh nghiệp trong ngành bất động sản, bà nhìn nhận thế nào về việc trong 2 năm qua, thị trường TP. HCM gần như không có các dự án mới?

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương: Nguồn cung bất động sản trong 2 năm qua sụt giảm đáng kể, khoảng 70% so với giai đoạn trước đó (2016-2018). Đây là hệ quả của việc ách tắc thủ tục pháp lý dự án.

Có thể nói rủi ro về pháp lý bất động sản rất cao và là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư e ngại tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.

Điều này thật sự không tốt vì gây lãng phí nguồn lực xã hội, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh khó khăn, thậm chí đối mặt với sự sống còn vì nguồn vốn bị “chôn” trong dự án và gánh nặng tài chính chồng chất trên vai.

- Theo bà, cơ hội và khó khăn chung của ngành bất động sản tại TP. HCM hiện nay là gì?

Thị trường bất động sản đang đối mặt với khó khăn “kép” do khủng hoảng pháp lý kéo dài và ảnh hưởng của đại dịch Covid 19. Điều này khiến nguồn vốn luân chuyển chậm, thanh khoản thấp, còn nhà đầu tư có tâm lí thận trọng.

Bên cạnh đó, tình trạng hạ tầng giao thông quá tải và chậm phát triển tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP. HCM và Hà Nội, cũng là rào cản lớn trong việc phát triển các dự án bất động sản và việc hình thành các khu đô thị vệ tinh.

Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Nguồn vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn không ngừng đổ vào thị trường bất động sản trong những năm qua. Nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng gia tăng tại các thành phố lớn do tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao, có thể lên đến 45% -50% vào năm 2030.

Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển mạnh về cả quy mô, số lượng lẫn chất lượng. Các dự án quy mô lớn từ vài chục đến vài trăm ha xuất hiện ngày càng nhiều, không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn góp phần thay đổi diện mạo đô thị tại các thành phố và vùng phụ cận, đóng góp tích cực và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

- Trước đây, ngưỡng 40 triệu/m2 trở lên được xem là mốc để phân loại căn hộ cao cấp, nhưng hiện nay gần như tất cả các dự án mới tại TP. HCM đều có mức giá trên ngưỡng này. Thậm chí ở quận trung tâm TP. HCM, mức giá đã trên 200 triệu/m2, đô thị mới Thủ Đức cũng đã 65 - 70 triệu/m2. Theo bà, liệu có phải giá bất động sản có đang bị đẩy lên quá cao?

Trong hơn 1 năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ đã bị đẩy lên rất nhanh và thiết lập mặt bằng giá mới ở tất cả các phân khúc. Điều này một phần do cung cầu thị trường nhưng cũng không loại trừ yếu tố chủ quan do một vài dự án khu vực trung tâm bị đẩy lên quá cao khiến cho mặt bằng giá các khu vực còn lại bị điều chỉnh mạnh.

Giá bất động sản tăng là tín hiệu tốt của thị trường, tuy nhiên cần xét đến yếu tố giá trị thực, xuất phát từ nhu cầu khách hàng và sự đầu tư, phát triển của các dự án, về cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo thời gian. Có đánh giá toàn diện thì thị trường bất động sản mới phát triển bền vững và ổn định trong dài hạn.

-  Kinh doanh bất động sản phải đối mặt nhiều khó khăn như cơ chế, thị trường, đối tác… Theo bà, khó khăn nào khó giải quyết nhất?

Mỗi khó khăn đều tác động ít nhiều đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư mang tính dài hạn, nguồn lực đổ vào rất lớn nên cần sự ổn định cao để đảm bảo cho sự phát triển của dự án, của doanh nghiệp trong dài hạn.

Theo tôi, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những nút thắt về pháp lý, về cơ chế thực thi, làm thời gian triển khai các dự án bất động sản kéo dài gấp đôi, gấp ba hoặc có khi là một ẩn số không xác định được. Điều này khiến nguồn lực không được khơi thông và nhiều cơ hội tăng tốc, bứt phá theo nhu cầu thị trường bị bỏ lỡ.

- Nhiều ý kiến cho rằng làm doanh nhân trong ngành bất động sản là “khỏe nhất”, vì sản phẩm lúc nào cũng tăng giá, ra dự án nào cũng dễ bán. Bà nghĩ sao?

Khi nhìn thấy giá tăng và lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản, chúng ta chỉ nhìn thấy phần nổi của hiện tượng chứ không hình dung hết một chặng đường “chìm nổi” hay có khi là “ngàn cân treo sợi tóc” mà doanh nghiệp phải đối mặt trong thời gian rất dài.

Rủi ro trong đầu tư bất động sản là rất lớn và rất nhiều doanh nghiệp đã “chết” trên đống tài sản là có thật vì nguồn lực đổ vào quá lớn, áp lực tài chính rất cao. Nếu không khéo tính toán thì mình sẽ bị kéo xuống hố sâu lúc nào không hay.

Có thể nói doanh nhân làm bất động sản phải có tinh thần thép để có thể vượt qua được lớp lớp các thủ tục pháp lý, phải đối mặt với bài toán tài chính khổng lồ, trong khi vẫn không chắc chắc về một thời gian được xác lập sẽ hoàn tất do các ẩn số rủi ro ngoài tầm kiểm soát.

Vì vậy không phải doanh nghiệp nào cũng thành công trong lĩnh vực đầu tư bất động sản mà đòi hỏi một sự kiên định rất lớn cũng như sự tập trung tối đa nguồn lực cho lĩnh vực mà mình đã lựa chọn.

Về góc độ nhà đầu tư cá nhân, ngoài nhu cầu thiết yếu về nhà ở, người dân Việt Nam thích đầu tư bất động sản dưới dạng tích lũy tài sản để dành, khai thác cho thuê. Một bộ phận nhà đầu tư xem bất động sản là kênh đầu cơ lướt sóng. Điểm lưu ý là đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, cần tránh dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ quá cao dẫn đến mất thanh khoản trong ngắn hạn và phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Không chỉ bất động sản mà bất cứ lĩnh vực đầu tư nào cũng đều đòi hỏi sự ngiên cứu kỹ lưỡng, năng lực, kinh nghiệm cũng như đủ nguồn lực để hạn chế các rủi ro và đạt hiệu quả đầu tư cao. 

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!