Chủ đất cố neo giá cao, nhà đầu tư 'cò kè bớt một thêm hai'

Có một thực tế là thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, nhà đất rao bán “cắt lỗ” giảm giá sốc nhan nhản nhưng không dễ mua. Thậm chí, nhiều chủ sở hữu vẫn cố neo giá cao, bán hàng “ngộp” nhưng vẫn lãi cả tỷ đồng/lô, cùng tuyên bố “hàng rẻ chỉ có trên mạng”.

Đất “ế” nhưng giá vẫn cao

Cho đến giữa quý đầu năm 2022, tại nhiều khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Khánh Hòa, Đồng Nai, Lâm Đồng..., thị trường bất động sản vẫn diễn biến sôi động, thậm chí tình trạng “sốt nóng” thi thoảng nổ ra khiến giá nhà đất liên tục tăng mạnh.

Nhưng chỉ sau đó không lâu, cú “quay xe” của các nhà băng khiến dòng tiền đổ vào bất động sản bị chậm lại. Thanh khoản thị trường đột ngột giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư không kịp "tránh bão" bị  mắc kẹt, lâm vào cảnh “đất thì nhiều nhưng phải vay tiền chi tiêu”.

Anh Vũ Danh Trung (Hà Nội) là một ví dụ. Gần 6 tháng qua, anh đã chi gần 30 triệu đồng cho môi giới để mong rao bán 2 lô đất liền kề ven tuyến đường số 28 ở khu đô thị trung tâm TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Hai lô đất này được anh Trung mua vào từ cuối năm 2020, tổng giá trị hơn 4 tỷ đồng. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng trên 2 tỷ đồng. Vì nhu cầu thu hồi vốn tái đầu tư nên anh chấp nhận “cắt lãi” còn 500 triệu đồng.

“Với mức giá hiện tại, mỗi năm, tôi chỉ có lãi khoảng 5%, không bằng gửi ngân hàng, chưa kể công sức, chi phí bỏ ra. Môi giới muốn tôi bán bằng giá gốc thì sẽ có người chốt. Vì vậy, tôi sẽ cố đợi thêm, cùng lắm là vay để... cầm hơi”, anh Trung thổ lộ.

Các kết quả thăm dò cho thấy những trường hợp “ngộp” nhưng không chịu giảm giá như anh Trung không hiếm. Như trường hợp của anh Lê Quốc Bình, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu, Tây Ninh).

Anh Bình cho biết đã “chôn vốn” ở khu vực này gần 3 năm, vào giai đoạn đỉnh sốt, nếu bán thì anh có thể lãi gần 6 tỷ đồng. Nhưng cứ lần lữa, rồi thị trường mất thanh khoản. Cuối năm 2022, khi những thông tin về dự án cao tốc TP. HCM - Mộc Bài nổ ra, anh hy vọng thị trường ấm lên nhưng đến nay vẫn chưa thể thoát hàng. Nguyên nhân là vì anh không muốn bị “ép giá” phải bán rẻ.

Cẩn trọng tránh “sập bẫy”

Có thể thấy, trong bối cảnh "chợ nhà đất" ế ấm, thị trường xuất hiện những sản phẩm giá tốt, nhiều chủ đất đuối tài chính tìm đủ cách rao bán. Tuy nhiên, tâm lý “tiếc của, tiếc công” của người đi trước khiến những người đến sau dù có tiền cũng không dễ mua.

Đầu tháng 3/2023, một nhà đầu tư tại Đức Hòa (Long An) rao bán 6 nền đất (diện tích 5x20m và 6x20m), mức giảm 300 triệu đồng/lô so với mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên, khi có khách đến “chốt” thì chủ đất “quay xe” không bán nữa vì cho rằng bị “hớ”.

Anh Lâm Nguyễn, “cò” dẫn khách trong thương vụ trên, cho biết vì sau khi đăng tin rao bán, chỉ một ngày sau đã có khách muốn “chốt” nên chủ đất bất ngờ, vừa tiếc của lại lo bị “hớ”. Thực tế với mức giảm 300 triệu đồng thì bên bán vẫn có lãi, nhưng ít. Sau đó hơn một tuần, chủ đất đăng lại tin rao bán, nhưng mức giảm chỉ còn 150 triệu đồng/lô.

Không chỉ có đất nền, phân khúc nhà ở cũng đang trong tình trạng chủ nhà và khách mua “cò kè bớt một thêm hai”. Khảo sát tại các quận 7, 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Nhà Bè (TP. HCM) cho thấy lượng rao bán nhiều nhưng giá giảm khá ít, với biên độ khoảng 3-5%.

Đơn cử, một căn nhà 3 tầng, diện tích 6x18m gần khu Ao Sen, Bình Tân trên thông tin rao bán (vào đầu tháng 3/2023) có giá 13,5 tỷ đồng - theo môi giới là khá “hời” vì đã giảm so với năm 2021 khoảng 15%.

Tuy nhiên, khi có khách hỏi, muốn đến tìm hiểu giấy tờ, chủ nhà lại khẳng định giá bán trên đã cũ, “giờ phải 14 tỷ, khách mua chịu tiền cò và thuế thì mới nói chuyện tiếp”. Thậm chí, chủ nhà còn khẳng định nên mua nhanh vì cuối năm giá sẽ tăng.

Qua tìm hiểu, mặt bằng giá nhà, đất nền ở Bình Tân hiện cũng không giảm quá nhiều, dù các thông tin “cắt lỗ” 25-30% nhan nhản. Một số lô đất nền diện tích 4x20m ở các khu Tên Lửa, Ao Sen sầm uất đang rao giá 8 - 14 tỷ tùy tuyến đường. Nhưng để mua không hề dễ dù có tiền.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, bên mua rõ ràng đang có một chút lợi thế so với bên bán. Tuy nhiên, để “săn” được hàng “ngộp” thì nhà đầu tư cần kiên nhẫn, và cạnh tranh cũng rất cao vì nhà đất giá tốt thì rất hút khách, chậm chân là không còn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Đà giảm giá sẽ tiếp tục và có thể xuất hiện vùng trũng vào giữa hoặc cuối năm 2023.

Trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng để không sập bẫy “hàng ngộp giá cao”.