- Bộ 3 Luật sửa đổi đã được thông qua gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2025, theo ông sẽ tác động như thế nào tới giới chủ đầu tư dự án bất động sản?
Ba luật mới ra đời đã thay đổi toàn diện nhận thức của chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, cách làm cũ sẽ gần như không còn “đất sống” trong bối cảnh 3 luật mới chính thức có hiệu lực. 3 đạo luật có rất nhiều quy định theo hướng chặt chẽ hơn, minh bạch hơn, yêu cầu cao hơn dành cho các chủ đầu tư. Do đó, các chủ đầu tư phải thực sự có đủ năng lực mới có thể tham gia thị trường.
Chẳng hạn như các quy định siết chặt hơn về việc huy động vốn từ khách hàng, từ kênh trái phiếu cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính tự thân lớn hơn để thay thế.
Hay như quy định cụ thể về các trường hợp nhà nước thu hồi đất, trong đó quy định thu hồi trong trường hợp “thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn”. Với sự ràng buộc về tiêu chí phải là dự án khu đô thị, nhiều khả năng sẽ loại bỏ những dự án có quy mô nhỏ (đối chiếu với một số quy định hiện hành là dưới 20ha hoặc dưới 1 đơn vị ở, điều này có thể sẽ làm rõ hơn trong các nghị định hướng dẫn sắp tới) ra khỏi trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì các chủ đầu tư muốn thực hiện phải tự mình thực hiện việc thu gom quỹ đất, tự thương lượng với người dân bị giải tỏa trong dự án. Làm được điều này là điều rất khó khăn cho nên nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư yếu kém năng lực sẽ phải rời bỏ thị trường.
Bên cạnh đó, việc quy định cơ chế xác định giá đất theo sát giá thị trường cũng thay đổi căn cơ cách thức làm dự án bất động sản. Với việc bồi thường cho người dân bị giải tỏa đất đai thực hiện dự án theo giá thị trường, áp giá cho chủ đầu tư dự án theo giá thị trường, nhà nước gần như kiểm soát toàn diện thặng dư từ chênh lệch địa tô. Như vậy, chủ đầu tư phải thực sự sáng tạo, có uy tín, thương hiệu mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới.
- Nghĩa là chủ đầu tư sẽ không dễ dàng ra được dự án như trước, thưa ông?
Việc ra được dự án giai đoạn tới sẽ ngày càng khó khăn hơn, yêu cầu về năng lực và trình độ cao hơn nhiều so với giai đoạn vừa qua. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ không dễ dàng tìm kiếm siêu lợi nhuận khi làm chủ đầu tư các dự án bất động sản khi mà các công cụ điều tiết, kiểm soát thị trường đã hoàn thiện hơn.
Việc “thổi giá” cũng sẽ khó hơn khi cơ chế tính thuế chuyển nhượng sát giá thị trường sẽ làm chùn chân nhiều nhà đầu tư, chưa nói đến các cơ chế khác có thể hình thành như đánh thuế lũy tiến, đánh thuế cao với đất bỏ trống, nhà bỏ hoang... Cùng với đó, cơ chế tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng là rào cản lớn để ngăn chặn lợi nhuận từ chênh lệch địa tô.
- Khảo sát cho thấy nhiều chủ đầu tư có quỹ đất và dự án đã hoàn thiện pháp lý đang chạy đua cho kế hoạch triển khai dự án ngày từ đầu năm nay. Việc “bung hàng” sớm của các chủ đầu tư phải chăng nhằm “né” những quy định mới sắp áp dụng?
Hiện tại, các cơ quan chính quyền cũng kiểm soát kỹ về điều kiện bán hàng các dự án nên tôi nghĩ các dự án phải đủ điều kiện mới được huy động vốn. Bộ phận lớn các nhà đầu tư và người dân cũng đã nâng cao nhận thức pháp luật liên quan đến bất động sản sau rất nhiều vụ lùm xùm về “bán lúa non” tại các dự án nên khó qua mắt họ được. Mặc khác, các chủ đầu tư cũng rất muốn giữ uy tín, khôi phục niềm tin dành cho các sản phẩm hình thành trong tương lai nên triển khai thận trọng và tuân thủ pháp luật. Do đó, việc triển khai bán hàng đồng loạt giai đoạn này khả năng cao vẫn là trúng vào “điểm rơi” của thị trường.
- Để bắt kịp với bối cảnh mới, theo ông các chủ đầu tư cần chuẩn bị những gì?
Giai đoạn mới, các chủ đầu tư sẽ cần phải nghiên cứu thị trường, sáng tạo các giá trị mới, tạo các lợi thế cạnh tranh lõi thay vì chỉ có mỗi quỹ đất. Bên cạnh đó, phải tập trung học tập, đổi mới sáng tạo để trở thành chủ đầu tư thông thái hơn ngoài các năng lực hiện hữu.
Đầu tư phải đi đôi với phát triển các sản phẩm, gia tăng giá trị trên đất đai bằng việc sáng tạo các tiện ích, thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của khách hàng, đặc biệt là người dùng cuối cùng của sản phẩm bất động sản hơn là chỉ tập trung thu hút các nhà đầu tư cá nhân đi tìm kiếm lợi nhuận thông qua mua đi bán lại.
Cuối cùng, cần phải tập trung nghiên cứu, chú trọng tuân thủ quy định pháp luật nhà nước, kể cả việc nghiên cứu kỹ các quy định riêng tại từng địa phương, nếu không đúng pháp luật phải phản biện, tham vấn, tư vấn cho các cơ quan nhà nước. Thực tiễn vừa qua cho thấy không ít các dự án thất bại vì sai phạm pháp luật khi chỉ mỗi tập trung bám theo hướng dẫn từ địa phương mà bỏ qua nghiên cứu các quy định từ các luật và các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan cấp trên.
- Dưới quan sát của ông, thị trường bất động sản sắp tới sẽ ra sao?
Thị trường bất động sản nhiều nơi đã đi qua vùng đáy, giá cả đang dần phục hồi. Lãi suất cho vay dành cho người mua nhà, đất hiện nay đang ở mức thấp kỷ lục, nguồn vốn gửi ngân hàng của người dân ở giai đoạn lãi suất cao đã đáo hạn, lượng cung tiền trên thị trường khá dồi dào là cơ hội lớn để các chủ đầu tư có thể tung các sản phẩm ra thị trường để đón làn sóng đầu tư mới. Đây là cơ hội tốt để triển khai bán hàng và làm ấm lại thị trường.
Tags:
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - An toàn dữ liệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mang tính bản lề khi nhận thức đã đi trước, nhưng năng lực bảo vệ vẫn chưa theo kịp.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
