- Bộ 3 Luật sửa đổi đã được thông qua gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2025, theo ông sẽ tác động như thế nào tới giới chủ đầu tư dự án bất động sản?
Ba luật mới ra đời đã thay đổi toàn diện nhận thức của chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, cách làm cũ sẽ gần như không còn “đất sống” trong bối cảnh 3 luật mới chính thức có hiệu lực. 3 đạo luật có rất nhiều quy định theo hướng chặt chẽ hơn, minh bạch hơn, yêu cầu cao hơn dành cho các chủ đầu tư. Do đó, các chủ đầu tư phải thực sự có đủ năng lực mới có thể tham gia thị trường.
Chẳng hạn như các quy định siết chặt hơn về việc huy động vốn từ khách hàng, từ kênh trái phiếu cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính tự thân lớn hơn để thay thế.
Hay như quy định cụ thể về các trường hợp nhà nước thu hồi đất, trong đó quy định thu hồi trong trường hợp “thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn”. Với sự ràng buộc về tiêu chí phải là dự án khu đô thị, nhiều khả năng sẽ loại bỏ những dự án có quy mô nhỏ (đối chiếu với một số quy định hiện hành là dưới 20ha hoặc dưới 1 đơn vị ở, điều này có thể sẽ làm rõ hơn trong các nghị định hướng dẫn sắp tới) ra khỏi trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì các chủ đầu tư muốn thực hiện phải tự mình thực hiện việc thu gom quỹ đất, tự thương lượng với người dân bị giải tỏa trong dự án. Làm được điều này là điều rất khó khăn cho nên nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư yếu kém năng lực sẽ phải rời bỏ thị trường.
Bên cạnh đó, việc quy định cơ chế xác định giá đất theo sát giá thị trường cũng thay đổi căn cơ cách thức làm dự án bất động sản. Với việc bồi thường cho người dân bị giải tỏa đất đai thực hiện dự án theo giá thị trường, áp giá cho chủ đầu tư dự án theo giá thị trường, nhà nước gần như kiểm soát toàn diện thặng dư từ chênh lệch địa tô. Như vậy, chủ đầu tư phải thực sự sáng tạo, có uy tín, thương hiệu mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới.
- Nghĩa là chủ đầu tư sẽ không dễ dàng ra được dự án như trước, thưa ông?
Việc ra được dự án giai đoạn tới sẽ ngày càng khó khăn hơn, yêu cầu về năng lực và trình độ cao hơn nhiều so với giai đoạn vừa qua. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ không dễ dàng tìm kiếm siêu lợi nhuận khi làm chủ đầu tư các dự án bất động sản khi mà các công cụ điều tiết, kiểm soát thị trường đã hoàn thiện hơn.
Việc “thổi giá” cũng sẽ khó hơn khi cơ chế tính thuế chuyển nhượng sát giá thị trường sẽ làm chùn chân nhiều nhà đầu tư, chưa nói đến các cơ chế khác có thể hình thành như đánh thuế lũy tiến, đánh thuế cao với đất bỏ trống, nhà bỏ hoang... Cùng với đó, cơ chế tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng là rào cản lớn để ngăn chặn lợi nhuận từ chênh lệch địa tô.
- Khảo sát cho thấy nhiều chủ đầu tư có quỹ đất và dự án đã hoàn thiện pháp lý đang chạy đua cho kế hoạch triển khai dự án ngày từ đầu năm nay. Việc “bung hàng” sớm của các chủ đầu tư phải chăng nhằm “né” những quy định mới sắp áp dụng?
Hiện tại, các cơ quan chính quyền cũng kiểm soát kỹ về điều kiện bán hàng các dự án nên tôi nghĩ các dự án phải đủ điều kiện mới được huy động vốn. Bộ phận lớn các nhà đầu tư và người dân cũng đã nâng cao nhận thức pháp luật liên quan đến bất động sản sau rất nhiều vụ lùm xùm về “bán lúa non” tại các dự án nên khó qua mắt họ được. Mặc khác, các chủ đầu tư cũng rất muốn giữ uy tín, khôi phục niềm tin dành cho các sản phẩm hình thành trong tương lai nên triển khai thận trọng và tuân thủ pháp luật. Do đó, việc triển khai bán hàng đồng loạt giai đoạn này khả năng cao vẫn là trúng vào “điểm rơi” của thị trường.
- Để bắt kịp với bối cảnh mới, theo ông các chủ đầu tư cần chuẩn bị những gì?
Giai đoạn mới, các chủ đầu tư sẽ cần phải nghiên cứu thị trường, sáng tạo các giá trị mới, tạo các lợi thế cạnh tranh lõi thay vì chỉ có mỗi quỹ đất. Bên cạnh đó, phải tập trung học tập, đổi mới sáng tạo để trở thành chủ đầu tư thông thái hơn ngoài các năng lực hiện hữu.
Đầu tư phải đi đôi với phát triển các sản phẩm, gia tăng giá trị trên đất đai bằng việc sáng tạo các tiện ích, thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của khách hàng, đặc biệt là người dùng cuối cùng của sản phẩm bất động sản hơn là chỉ tập trung thu hút các nhà đầu tư cá nhân đi tìm kiếm lợi nhuận thông qua mua đi bán lại.
Cuối cùng, cần phải tập trung nghiên cứu, chú trọng tuân thủ quy định pháp luật nhà nước, kể cả việc nghiên cứu kỹ các quy định riêng tại từng địa phương, nếu không đúng pháp luật phải phản biện, tham vấn, tư vấn cho các cơ quan nhà nước. Thực tiễn vừa qua cho thấy không ít các dự án thất bại vì sai phạm pháp luật khi chỉ mỗi tập trung bám theo hướng dẫn từ địa phương mà bỏ qua nghiên cứu các quy định từ các luật và các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan cấp trên.
- Dưới quan sát của ông, thị trường bất động sản sắp tới sẽ ra sao?
Thị trường bất động sản nhiều nơi đã đi qua vùng đáy, giá cả đang dần phục hồi. Lãi suất cho vay dành cho người mua nhà, đất hiện nay đang ở mức thấp kỷ lục, nguồn vốn gửi ngân hàng của người dân ở giai đoạn lãi suất cao đã đáo hạn, lượng cung tiền trên thị trường khá dồi dào là cơ hội lớn để các chủ đầu tư có thể tung các sản phẩm ra thị trường để đón làn sóng đầu tư mới. Đây là cơ hội tốt để triển khai bán hàng và làm ấm lại thị trường.
Tags:
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Dự án cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng có tổng mức đầu tư lên đến 11.029 tỷ đồng dự kiến sẽ chính thức thông tuyến vào ngày 19/12.
