Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’, Giám đốc kinh doanh Savills nói gì về cam kết lợi nhuận condotel?

Như VietnamFinance đã thông tin, Empire Group - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, đã đơn phương tuyên bố chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết 12%/năm cho khách hàng từ 1/1/2020 do khó khăn về dòng tiền.

Được biết, đây không phải là lần đầu tiên một dự án condotel rơi vào tình trạng “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận. Trước đó, năm 2017, thị trường condotel đã xôn xao với trường hợp dự án Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, Khánh Hòa).

Dự án này từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm, tuy nhiên chủ đầu tư chỉ trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu rồi sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống còn 8%/năm.

Từ câu chuyện cam kết lợi nhuận đầu tư condotel, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam, cho biết đã có nhiều năm làm việc tại nước ngoài và nhận thấy hầu hết những dự án nghỉ dưỡng nước ngoài cam kết lợi nhuận với khách hàng chỉ khoảng 5-7%/năm, đây là mức hoàn toàn thực tế và khả thi.

Cũng theo ông Hiển, về bản chất để xây dựng được một chương trình chính sách quản lý vận hành cho thuê thì mọi người phải nhìn vào bài toán tài chính người ta vẽ ra, ví dụ trong 10 năm tỷ lệ hấp thụ phòng khách sạn như thế nào? nó có đúng hay không?

“Hầu hết, nhiều người không hiểu biết và không có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn sẽ không biết được một khách sạn khi hoàn thiện và đi vào hoạt động, trong mấy năm đầu tỷ lệ phổ biến phòng khách sạn chiếm khoảng bao nhiêu %”, ông Hiển nói.

Giám đốc kinh doanh Savills cho biết thông thường những đơn vị tư vấn về khách sạn và đơn vị quản lý khách sạn đều ghi nhận trong những năm đầu, mỗi khách sạn “ra đời” thì tỷ lệ mật độ phổ biến phòng rơi vào khoảng 30%, thậm chí cao hơn nữa chỉ 40%.

Chưa kể trong những năm đầu tiên, chủ đầu tư các dự án này sẽ chi rất nhiều tiền làm quảng cáo, khuyến mại, truyền thông... để thu hút khách hàng. Như vậy sẽ ảnh hưởng đến doanh thu và ảnh hưởng trực tiếp đến cam kết lợi nhuận với khách hàng.

“Đây là lý do tôi khuyến nghị các chủ đầu tư nên tham khảo, tham vấn ý kiến của những đơn vị tư vấn và quản lý khách sạn chuyên nghiệp”, ông Hiển đề xuất và cho rằng từ trước đến nay, các đơn vị tư vấn chưa được đánh giá cao tại Việt Nam, xuất phát từ nhiều lý do như chưa có niềm tin, thị trường mới nổi và đôi khi trong cuộc chơi có một số người hơi chủ quan.

Tuy nhiên, Giám đốc kinh doanh Savills cho rằng quản lý vận hành sau bán hàng mới là quan trọng. Các nhà đầu tư cần phải quản lý xem sau bán hàng thì quản lý vận hành sẽ triển khai như thế nào? ai sẽ là người tiếp quản trực tiếp? bởi vì những người tiếp quản chính là người mang lại lợi nhuận cam kết cho các nhà đầu tư chứ không phải chủ đầu tư.

Thời gian qua, ông Hiển đánh giá các nhà đầu tư hoặc chủ đầu tư trong giai đoạn công tác chuẩn bị, lên kế hoạch, thiết kế… không hiểu bản chất của sản phẩm condotel. 

Ông cho rằng không phải chủ đầu tư nào cũng có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn, resort. Do vậy, đây là ngành nghề hoàn toàn mới, không phải tự nhiên mà các quốc gia tại các trường đại học lại có chuyên ngành về khách sạn, quản lý du lịch, về quản lý vận hành khách sạn theo tiêu chuẩn 4 sao, 5 sao.

“Đây cũng là bài học trên thị trường để các nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện cam kết lợi nhuận mà thiếu đi tính đánh giá về mặt thực tế của dự án. Ví dụ chất lượng, thiết kế của sản phẩm, đơn vị quản lý vận hành là ai, vị trí dự án ở đâu, những hiểu biết của các nhà đầu tư về bất động sản mà họ định đầu tư... liệu đã đủ chưa”, Giám đốc kinh doanh Savills nhìn nhận.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành (Chief Operating Officer – COO) của Indochina Capital Corporation, cho rằng mức cam kết lợi nhuận 8 - 12% trong thời gian 8 - 10 năm của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam là không tưởng.

“Không một ai trên thế giới có thể đảm bảo mức độ lợi nhuận này. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói tại một hội thảo tổ chức vào năm 2018.

Ông Kai Marcus Schröter, CEO của Hospitalily Tourism Management cũng từng nói rằng cam kết lợi nhuận 10- 15% là rất khó đạt được. Đây cũng là mức cam kết “ít khi được nhắc đến trên toàn thế giới”.

“Lí do để các nhà phát triển condotel tại Việt Nam cam kết như vậy là vì họ chưa hiểu bản chất của kinh doanh khách sạn và nhà hàng. Chúng ta phải dành chi phí rất lớn để duy trì hoạt động của condotel và tạo ra lợi nhuận 10 – 15%, vì thế đạt được cam kết đó là không dễ dàng”, ông Kai bình luận.