Đấu giá đất và đấu thầu dự án: Mercedes hay Lexus thì cũng phải đúng luật

Nhưng, câu chuyện không hẳn vậy. Nhiều địa phương cho rằng, rất khó khăn để thực hiện đấu thầu dự án mà không bị rơi vào vòng lao lý. Từ thực tế đó, quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án mới đây đã được nêu trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Dẫu vậy, còn nhiều điểm nghẽn cần được khơi thông.

Lúng túng vướng luật

Tại hội thảo “Lấy ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi” do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức tại TP. HCM mới đây, đại diện pháp chế của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai khẩn thiết đề nghị, cần phải quy định rất rõ ràng tiêu chí dự án nào đấu giá đất, dự án nào đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bởi địa phương rất lúng túng .

“Đấu thầu dự án sử dụng đất đã bị tắc nghẽn suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không còn quy định hình thức này. Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá trong đó có dự án nhà ở thương mại và không quy định trường hợp đấu thầu dự án thì được miễn đấu giá khi giao đất. Do vậy, tỉnh Đồng Nai có dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, nhà đầu tư trúng thầu muốn ứng tiền để giải phóng mặt bằng nhưng tỉnh rất băn khoăn làm thế nào để giao đất cho đúng”, vị đại diện này chia sẻ.

Tình huống trên cũng lặp lại với tỉnh Điện Biên khi tỉnh này quy hoạch 9 dự án phát triển hạ tầng đô thị, nhà ở thương mại theo hai hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng tới nay, các dự án vẫn giậm chân tại chỗ do các cơ quan quản lý đất đai của tỉnh chưa biết vận dụng luật ra sao để đúng quy định, đúng trình thủ tục thực hiện.

Báo cáo phát triển kinh tế xã hội của UBND tỉnh Khánh Hòa, cũng nêu lên thực trạng nhiều dự án bất động sản không thể triển khai do các công chức trong ngành quản lý đất đai sợ vướng vào vòng lao lý khi tư vấn cho UBND tỉnh dự án nào đấu giá quyền sử dụng đất, dự án nào đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, sau khi tỉnh này bị thanh, kiểm tra và phát hiện nhiều sai phạm nghiêm trọng về đất đai. Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, việc này gây khó khăn trong công tác thẩm định, cấp mới quyết định chủ trương đầu tư các dự án ngoài ngân sách.

Bà Cao Xuân Thu Vân, Phó chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam, cũng chỉ ra nhiều khó khăn trong việc quản lý đất đai sao cho đúng với pháp luật trong thời gian 6 năm bà là phó chủ tịch UBND tỉnh Bạc Liêu. “Tổ chức thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất rất mệt mỏi do chưa có sự đồng bộ giữa hệ thống pháp luật của một số ngành, lĩnh vực với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai... Các văn bản hướng dẫn về lĩnh vực đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án nhà ở thương mại có sử dụng đất còn chậm, thường xuyên thay đổi, chưa thống nhất, gây ra nhiều cách hiểu khác nhau nên quá trình thực hiện rất vất vả”, bà Vân cho biết.

Đại diện Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang cũng thừa nhận, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không còn quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án. Cán bộ tỉnh phải nhiều lần gửi công văn tới Tổng cục Quản lý đất đai nhờ hướng dẫn trong nhiều trường hợp cụ thể.

Gỡ "vướng" nhưng vẫn còn "mắc"

Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất”. Do vậy, quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất đã được “phục hồi” trong Chương V của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quy định này trong dự thảo còn nhiều bất cập. Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, phân tích rằng trong Điều 64, đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, điều này xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng. Nếu chưa đấu thầu, chưa chọn được chủ đầu tư thì ai là chủ thể chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Trong khi đó, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu.

Cũng theo ông Đỉnh, Điều 64 dự thảo quy định điều kiện đấu thầu dự án phải có quy mô diện tích từ 100ha trở lên là bất khả thi bởi quy mô 100ha là rất lớn. Với các địa phương chưa phát triển, việc đấu thầu dự án có quy mô 100ha rất khó để thu hút nhà đầu tư cũng như tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai.

Đồng quan điểm này, ông Liu-Chang, giám đốc điều hành một dự án bất động sản của Singapore, chia sẻ: dự án phải có quy mô diện tích từ 100ha trở lên mới đủ điều kiện đấu thầu, còn dưới 100 ha sẽ đấu giá, như vậy với hình thức đấu giá, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng, trung bình khoảng 2,5 - 5 tỷ đồng/ha, không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực để thực hiện, dẫn tới dự án có thể bị ách tắc.

Theo ông, phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được áp dụng đối với tất cả dự án đầu tư mà nhà nước thu hồi đất đặt mục tiêu lợi nhuận, kể cả trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng. Đấu giá đất thì áp dụng cho mọi trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp nhà đầu tư chủ động tìm kiếm quỹ đất trên thị trường để thực hiện các dự án chỉ vì lợi ích của riêng mình, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng.

“Đấu giá có thể có hiệu quả thu tiền cao và nhanh gọn, nhưng hiệu quả phát triển kinh tế cũng như hiệu quả thu được giá trị đất đai tăng thêm của quá trình đầu tư là khó. Chưa kể khi nhà thầu thắng trong cuộc đấu giá được giao đất, không làm dự án thì gây lãng phí. Trong khi, nếu đấu thầu thì sẽ phải làm dự án, đóng góp tăng trưởng kinh tế. Cần nghiên cứu lại tiêu chí phải 100ha trở lên mới được đấu thầu dự án, theo đó chỉ 20ha là có thể áp dụng hình thức này”, ông Liu-Chang nói.

Bà Helen Phạm, cố vấn pháp lý cho một tập đoàn bất động sản của Nhật, chia sẻ khi biết được thông tin sẽ có sự thay đổi trong quy định về đấu giá, đấu thầu trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, doanh nghiệp rất phấn khởi, mong muốn sẽ tìm được quỹ đất phù hợp, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Tuy nhiên, các tiêu chí về đấu thầu dự án tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi như: “mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này. Mặt khác, phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Một số tiêu chí khác như: “dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”, “lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là cảm tính, không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.

Bà Helen Phạm cho biết đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, góp phần tích cực thu hút vốn của các nhà đầu tư trong việc phát triển hạ tầng, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước. “Vấn đề đấu giá đất hay đấu thầu dự án cái nào tốt hơn thì còn phải phân tích nhiều, tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, môi trường đầu tư của mỗi một dự án, mỗi một địa phương. Bạn có thể chọn Merceder hay Lexus còn tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, nhưng vận hành xe gì thì cũng cần phải đi đúng luật đã. Do Luật Đất đai nằm trong mối liên hệ mất thiết với rất nhiều luật khác nên trước hết việc sửa đổi cần tránh sự xung đột, mâu thuẫn giữa các luật, đặt biệt là Luật Đấu thầu sửa đổi, trên hết là các điều khoản cần cụ thể, rõ ràng và khả thi”, bà Helen Phạm chia sẻ.