Dự thảo Luật Đất đai: 'Quên' nguyên tắc công khai, minh bạch trong định giá đất?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được trình Quốc hội và tiếp tục lấy ý kiến. Một trong những điểm mới được đánh giá là có tác động lớn đến thị trường lần này là vấn đề khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.

Theo đó, Dự thảo Luật quy định để xác định giá thị trường, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cung cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Khung giá đất không bắt kịp thị trường

Bình luận về vấn đề này, PGS-TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng việc bỏ quy định về khung giá đất là một bước tiến bộ nhằm hạn chế việc can thiệp sâu của các cơ quan nhà nước vào thị trường bất động sản.

“Thực tế cho thấy trong thời gian qua, một số quy định trong khung giá đất tỏ ra không bắt kịp với xu thế phát triển của thị trường, đặc biệt là đối với đất đô thị lớn, đất giáp ranh giữa các tỉnh lẻ và thành phố lớn và những địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao”, ông Hiền nói.

Tuy nhiên, theo ông Hiền, ngoài việc bỏ “khung giá đất”, việc định giá đất theo thị trường phải bảo đảm các yêu cầu như phải xây dựng cơ chế để thị trường “lên tiếng về giá đất” mà không phải là ý chí chủ quan của cơ quan hành chính nhà nước. Trong khi, thị trường chỉ “lên tiếng” khi có cơ chế cơ quan chuyên môn là thành phần chủ đạo quyết định giá đất thay vì cơ chế hành chính như hiện nay.

Đồng thời, ông Hiền cho rằng phải ghi nhận và bảo đảm nguyên tắc “công khai, minh bạch” để người sử dụng đất và các cơ quan, tổ chức hữu quan có thể giám sát, theo dõi quy trình định giá đất.

Tuy nhiên, ông Hiền cho rằng việc bỏ khung giá đất chỉ giải quyết được 1/3 vấn đề bất cập của cách tính giá đất do không phản ánh được giá thị trường gây ra khiếu nại, khiếu kiện trong thời gian vừa qua.

Theo đó, muốn giải quyết tận gốc vấn đề giá đất tính bồi thường nhằm giảm đến mức tối thiểu khiếu nại, khiếu kiện thì phải bổ sung nguyên tắc “công khai, minh bạch” trong các nguyên tắc định giá đất. Hiện nay trong Luật đất đai năm 2013 và Dự thảo sửa đổi Luật đất đai đều không ghi nhận nguyên tắc này.

Đồng thời, ông Hiền cũng nhấn mạnh cần phải nhìn nhận thẳng thắn rằng việc định giá đất là vấn đề chuyên môn, nghiệp vụ. Vì vậy, việc sửa đổi quy trình định giá đất phải qua hai bước.

Thứ nhất là bước chuyên môn, là các tổ chức định giá mà phía người dân và phía nhà nước đều có quyền thuê một tổ chức định giá cho mỗi bên.

Thứ hai là bước hành chính do UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất. Cả hai bước trên được tiến hành công khai, minh bạch, được phát trực tiếp trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân có đất bị thu hồi và những người có liên quan giám sát.

Ông Hiền cho hay, theo pháp luật hiện hành và dự thảo, việc định giá đất được thực hiện qua hai bước nhưng đều là các bước hành chính. Bước một là Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh chủ trì, các sở ngành có liên quan và UBND cấp huyện nơi có đất. Bước hai là UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất.

“Điều này là bất hợp lý, thừa thãi vì Chủ tịch UBND đều là người đứng đầu trong cả hai bước đưa quyết định; vì vậy, các bước này mang tính hình thức, không có ý nghĩa thực tế”, ông Hiền nói.

Xác định giá theo thị trường: Nhà đất sẽ đắt đỏ hơn?

Với vấn đề quan trọng nhất là định nghĩa thế nào là giá thị trường? Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng: "Giá đất theo giá thị trường chính là sự ước lượng giá trị được trao đổi trên thị trường thông qua các hợp đồng chuyển nhượng. Giá đất theo giá thị trường sẽ được tính theo ngày, theo tuần, theo tháng chứ không phải tính theo 5 năm một lần như hiện nay. Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu. Giá cao không có người mua thì giá nhà đất phải xuống và xu hướng xuống sẽ là nhiều".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho hay, mặc dù bỏ khung giá đất có thể khiến người thu hồi đất không bị thiệt nhưng có thể khiến giá nhà đất tăng bởi chi phí đầu vào gia tăng. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, về lý thuyết có thể thúc đẩy tiến độ tạo lập quỹ đất nhanh hơn, nhưng chi phí sẽ đắt đỏ hơn. Chi phí đầu vào cao, tức các chủ đầu tư phải bỏ ra dòng vốn nhiều hơn so với trước đây mới phát triển được dự án. Theo quy luật thị trường thì đầu vào tăng, chắc chắn đầu ra phải tăng giá.

Ông Châu cho biết: “Mặc dù thị trường có khả năng tự điều chỉnh để đạt được điểm cân bằng hợp lý giữa cung và cầu tuy nhiên, định giá đất tiệm cận với giá thị trường cũng có thể khiến cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là các nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị gặp khó khăn hơn. Thời điểm hiện tại, việc tiếp cận đất đai, nhà ở của nhóm này cũng đã khó khăn”.