'Mô hình trung tâm thương mại trải nghiệm là tương lai cho BĐS bán lẻ'

- Theo một số khảo sát, thị trường bất động sản bán lẻ năm 2022 tại TP. HCM tiếp tục đón nhận tín hiệu tăng trưởng tích cực kể từ sau đại dịch Covid-19. Bà có thể cho biết nhận định của mình về vấn đề này?

Bà Trang Lê: Thị trường bất động sản bán lẻ trong thời gian gần đây có những cải thiện đáng kể từ hiệu suất đến mức giá cho thuê. Nguyên nhân là lĩnh vực bán lẻ được cho là “làn gió mát” trong dài hạn bởi đời sống người Việt Nam dần được nâng cao, nhu cầu chi tiêu gia tăng hơn trước.

Theo báo cáo của McKinsey, tỷ lệ người Việt Nam có mức tiêu dùng cơ bản (tương đương 11USD – 30USD/ngày) đã tăng từ 16% năm 2010 lên đến 36% năm 2020 và dự kiến đạt 54,8% vào năm 2030. Trong khi đó, với mức tiêu dùng cao (tương đương >70USD/ngày) đã tăng từ 1% năm 2010 lên đến 4% năm 2020 và dự kiến đạt 19,2% vào năm 2030.

Với tốc độ tăng trưởng như vậy, dự kiến trong thập kỷ tiếp theo, sẽ có khoảng 36 triệu người tiêu dùng Việt Nam gia nhập tầng lớp trung lưu. Nhu cầu chi tiêu trong tương lai sẽ tăng mạnh, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Đây là cơ hội để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản bán lẻ. Nhất là khi Việt Nam nằm trong "top" triển vọng nổi bật nhất châu Á, cho việc mở rộng quy mô cửa hàng bán lẻ các năm tới của các nhãn hàng chuyên về thời trang, mỹ phẩm, đồ thể thao đến từ Châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, v.v.

Đánh giá về phân khúc bất động sản bán lẻ tại TP. HCM, tuy có phát triển trong thời gian qua nhưng chưa tương xứng. Có thể nói là khan hiếm các dự án trung tâm thương mại (TTTM) chất lượng, được phát triển bài bản với danh mục khách thuê phù hợp với khách hàng mục tiêu trong khu vực và có quy mô lớn (còn gọi là TTTM trọng điểm theo định nghĩa của JLL), đặc biệt trong khu vực trung tâm, nguyên nhân do các quỹ đất phát triển TTTM quy mô lớn hiện đều nằm ở các khu vực phụ cận.

Khảo sát 13 TTTM trọng điểm trong tổng số khoảng 80 TTTM đang hoạt động tại TP. HCM, chúng tôi nhận thấy rằng tỷ lệ lấp đầy của nhóm các dự án này lên đến 92% trong khi đó các TTTM thông thường khác chỉ đạt khoảng 60%.

Vừa qua, nhiều TTTM trọng điểm có báo cáo tăng trưởng doanh số đáng kể. Người thuê tái ký thỏa thuận cho thuê phải chấp nhận mức giá mới cao hơn đáng kể, và khách thuê mới, đặc biệt là các thương hiệu lớn, thì “đỏ mắt” tìm vị trí phù hợp do luôn có tình trạng khan hiếm mặt bằng bán lẻ chất lượng cao tại các dự án TTTM trọng điểm ở các khu vực có nguồn cầu tiêu dùng tốt.

Tỷ lệ lấp đầy tích cực của các TTTM chính cho thấy nhu cầu đối với loại hình bất động sản này rất khả quan. Nhóm khách thuê chính chủ yếu trong lĩnh vực ẩm thực, thời trang (bao gồm đồ thể thao, thời trang nhanh và thời trang cao cấp), trang sức, v.v..

Nhiều nhãn hàng quốc tế lớn có nguồn tài chính mạnh đã mở rộng hoạt động kinh doanh tại các TTTM trọng điểm. Chẳng hạn như Uniqlo đã liên tục ký kết các hợp đồng mới với các TTTM được mở vào năm 2022-2023. Một số nhãn hàng nội địa cũng thúc đẩy mở rộng chuỗi bán lẻ của họ như Phúc Long Coffee hay Con Cưng.

Mặt khác, giá thuê hiện phục hồi so với trước giai đoạn dịch Covid-19 và tiếp tục "nóng" trong bối cảnh diện tích mặt bằng hạn chế tại các TTTM trọng điểm. Theo ghi nhận của JLL, ngay sau khi thị trường mở cửa sau Covid trong 2022, các dự án đều bãi bỏ các chính sách hỗ trợ và đưa mức giá thuê trở lại mức trước Covid. Cụ thể, trong quý II/2022, giá thuê tăng 30-40% so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết các TTTM trọng điểm đều kỳ vọng tăng giá 5-12% trong năm 2023 so với năm trước. Điều này thể hiện triển vọng tích cực của thị trường bất động sản bán lẻ trong năm 2023.

- Thị trường bất động sản bán lẻ tại TP. HCM hiện đang phải cạnh tranh gay gắt với thương mại điện tử, đâu sẽ là giải pháp cho phân khúc này trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam nói chung và tại TP. HCM nói riêng đang bị tác động bởi 3 yếu tố chính: Sự thay đổi của nhân khẩu học, sự thâm nhập của thương mại điện tử và sự thay đổi trong hành vi mua sắm của khách hàng.

Hộ gia đình nhỏ hai thế hệ (trước đây gia đình ba thế hệ khá phổ biến) xuất hiện nhiều hơn cùng với khả năng thu nhập tăng lên giúp các bạn trẻ có điều kiện sống độc lập, có khả năng tự quyết định các khoản chi tiêu. Ngoài ra, những biến đổi nhân khẩu học trong thập kỷ 2020, trong đó thế hệ Z (1997-2012) và nhóm những người trung niên (trên 40 tuổi) đang dần trở thành nhóm khách hàng tiêu dùng chính, cũng góp phần định hình nhu cầu đối với thương mại bán lẻ nói chung và bất động sản thương mại nói riêng.

Internet và mạng xã hội phát triển mạnh tạo đa kênh bán hàng và thiết lập cách thức mới trong tiêu dùng, nhất là với các gia đình trẻ. Nhiều hình thức bán hàng online phát triển mạnh như Shopee, Sendo… hay trực tuyến qua mạng xã hội như Facebook, Tiktok… cho phép người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Cuối cùng, sự phát triển vượt bậc của công nghệ cùng mức sống liên tục nâng cao cũng góp phần thay đổi hành vi tiêu dùng. Người dùng ngày càng trở nên khắt khe hơn, đòi hỏi nhiều hơn. Đối với thị trường bất động sản bán lẻ, TTTM không chỉ là nơi đến để mua sắm mà còn là nơi gặp gỡ, giải trí và trải nghiệm.

Trước thực tế đó, các TTTM trọng điểm đã phải thay đổi chiến lược tiếp cận phù hợp dựa trên các yếu tố: Tiếp nhận khách hàng đúng, khách thuê đa dạng, bán hàng đa kênh.

Chúng ta không nên xem thương mại điện tử là đối thủ cạnh tranh mà đối tác đồng hành, đem đến cho khách hàng những trải nghiệm tốt nhất và kích thích người tiêu dùng chi trả nhiều hơn cho những trải nghiệm này. Theo xu hướng đó, hình thức bán lẻ mới đang phát triển toàn cầu cũng đã “cập bến” Việt Nam với việc công bố ra đời của TTTM thế hệ mới: Mô hình “experiential retail” hoặc “life-design mall”, tạm dịch là TTTM trải nghiệm. Tại Việt Nam, Vincom Mega Mall Smart City tại Nam Từ Liêm (Hà Nội) khai trương giữa năm 2022 là TTTM đầu tiên theo mô hình này được triển khai tại Việt Nam.

Đến với mô hình này, kể cả người bán và người mua đều được nâng tầm trải nghiệm của mình khi công nghệ hiện đại được kết hợp với kiến trúc thiên nhiên trong nhà, cùng các dịch vụ đẳng cấp được tích hợp trong một quần thể TTTM lớn.

Điều này là động lực kéo khách hàng có thói quen “chốt đơn” online ra khỏi nhà và tìm đến các nơi tích hợp đa trải nghiệm, kết nối đa không gian, từ mua sắm, ẩm thực đến giải trí, trình diễn, vận động và các tương tác khác. Thỏa mãn khám phá mọi nhu cầu cũng như đam mê của người tiêu dùng, đặc biệt là thế hệ gen Z am hiểu kỹ thuật số sẽ là mục tiêu của các TTTM trọng điểm trong tương lai.

Trong bối cảnh thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh chóng và khách hàng ngày càng có nhiều lựa chọn hơn về phương thức mua sắm, để thắng trong cuộc đua này, khách hàng cần được coi là yếu tố trung tâm cho những đổi mới, sáng tạo của các nhà bán lẻ. TTTM không chỉ còn là một nơi mua sắm mà là một nơi trải nghiệm, hẹn hò, gặp gỡ, và bán lẻ hay tiêu dùng là một phần không thể thiếu của những hoạt động này. Đây chính là sự tiến hóa của thị trường bán lẻ trong thập kỷ tới.

Thị trường bất động sản bán lẻ sẽ tăng trưởng nhanh chóng nếu chủ đầu tư phân khúc này thấu hiểu được người tiêu dùng, biết cách thu hút và làm họ hạnh phúc, thương hiệu của chủ đầu tư đó sẽ có cơ hội chiếm giữ thị phần.

- Xin cám ơn bà về cuộc trao đổi này.