Nhà ở xã hội: ‘Cần bỏ tư duy quản lý mua bán, cấp phép đầu tư kiểu bao cấp’

- Ông từng nói rằng, các dự án NƠXH vẫn khó phát triển khi yếu tố bao cấp còn nặng nề. Điều này thể hiện ở những điểm nào?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Điểm chúng ta nhìn thấy rõ nhất là chính sách giao đất cho chủ đầu tư mà không thu tiền sử dụng đất. Thử hình dung, chúng ta được nhận cái gì mà không bị thu tiền, nhận theo kiểu được cấp phát thì có “ngon lành” không? Hầu như là khó mà dùng nổi. Việc giao đất làm các dự án NƠXH cũng vậy thôi, vì không thu tiền sử dụng đất, thì các địa phương sẽ bố trí làm NƠXH ở những khu vực không đầy đủ điều kiện sống, mà như vậy thì không thu hút được người ở.

NƠXH cho công nhân đã được xem xét phát triển từ 2014, nhưng các dự án không làm công nhân hài lòng, họ vẫn muốn thuê nhà của các hộ dân tại địa phương. Mặt khác, chủ doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp cũng muốn đầu tư nhà ở cho công nhân của họ nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn chưa cho các doanh nghiệp được có quyền sử dụng đất ở.

Sự trợ giúp của nhà nước có thể thấy là không nhiều, ngay cả chính sách tín dụng cũng vậy, trong khi nhà nước lại có cách quản lý mua, bán NƠXH rất xa rời cơ chế thị trường. Muốn mua để ở đã khó, muốn chuyển sang địa phương khác mà bán nhà lại càng khó hơn. Từ đây, tạo ra ngịch cảnh phân khúc NƠXH không có động lực phát triển. Đó là chưa kể không chủ đầu tư nào mà lại thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ, do lợi nhuận không cao.

- Nhìn lại quá trình phát triển NƠXH, theo ông, những nghịch lý nào trên thị trường bất động sản làm cản trở tới khả năng tiếp cận của người có nhu cầu NƠXH từ đó có thể điều chỉnh về chính sách và quy hoạch phát triển?

Theo Ngân hàng Thế giới, cầu về nhà ở giá rẻ tại các đô thị Việt Nam chiếm tới khoảng 80% cầu của toàn thị trường nhà ở, cầu về nhà ở giá trung bình và giá cao chỉ chiếm khoảng 20%. Nhận định này là trái ngược với cách tính toán của Bộ Xây dựng khi cho rằng cầu về nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng từ 8% tới 13% cầu của toàn thị trường nhà ở. Đây là điều buộc ta phải tính toán lại dự báo về cầu nhà ở giá rẻ để có thể điều chỉnh về cả chính sách và quy hoạch phát triển. Trên thực tế, tại thời điểm năm 2009 khi thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trầm lắng (thực chất là khủng hoảng), chúng ta đã thấy khá nhiều nghịch lý xẩy ra trong quá trình phát triển thị trường nhà ở.

Gắn với NƠXH, có 2 nghịch lý lớn cần đề cập: một là, chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của dân quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước khác chỉ từ 2 tới 4; hai là thị trường phân ra 2 nửa khá rõ rệt, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá cao thì thừa cung và thiếu cầu, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ thì thiếu cung và thừa cầu.

Nghịch lý thứ nhất cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân là rất khó khăn, tiết kiệm cả cuộc đời làm lụng mà không mua nổi căn nhà cho riêng mình. Đây chính là nguyên do của việc nước ta đã lựa chọn mô hình thuế thấp - giá cao để phát triển, tạo điều kiện cho đầu cơ và tích trữ nhà ở, cung giá cao tăng mạnh để phục vụ cho cầu đầu cơ.

Chính nghịch lý này đã tạo nên tình trạng khủng hoảng thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2009 và thể hiện tác động nặng tới thị trường vào giai đoạn 2011 - 2013. Đến nay, chỉ số này vẫn còn đang ở mức trung bình là khoảng 15, chưa phải là ở mức phù hợp. Cải cách hệ thống thuế đối với BĐS là giải pháp chủ yếu để giải quyết việc loại bỏ nghịch lý này.

Nghịch lý thứ hai thể hiện rất rõ vào thời điểm năm 2009 khi nhìn lại quá trình phát triển thị trường nhà ở nước ta. Bước vào năm 2014 với những dấu hiệu tích cực cho phục hồi thị trường nhà ở, những dấu hiệu đó bắt đầu từ khu vực NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ. Đến năm 2016, khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đã kết thúc, động lực phát triển nhà ở giá rẻ đã cạn, thì thị trường nhà ở lại gần như quay lại với nghịch lý thứ nhất.

Cung nhà ở giá cao vẫn tăng mạnh mà cầu lại không có nhiều, trong khi đó cung ở phân khúc giá rẻ chậm lại nhưng cầu vẫn rất cao. Để loại bỏ nghịch lý này, chúng ta phải điều chỉnh lại chính sách phát triển nhà ở giá rẻ sao cho tính khả thi cao hơn.

Mặt khác tới nay, các nhà đầu tư BĐS cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường BĐS dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này, cần tính tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy đầu tư phát triển BĐS cần được thay đổi cơ bản.

- Từ thực tế trên, ông có khuyến nghị gì để “Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH” đạt được kết quả mong muốn?

Theo tôi, chính sách phát triển NƠXH thông qua các dự án cần được thay thế bằng chính sách trợ giúp trực tiếp cho người dân có khả năng tạo cung NƠXH. Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.

Chính sách phát triển hiện nay vẫn chỉ tính vào động lực từ sự trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ. Để giải quyết nhà ở giá rẻ thì cần động lực thông qua cộng đồng với sự trợ giúp của các tổ chức xã hội, động viên nguồn trợ giúp tài chính ưu đãi từ các ngân hàng cho người nghèo.

Nguồn tài chính cho phát triển nhà ở giá rẻ là một nút thắt chủ yếu trong phát triển. Tại nhiều nước phát triển, nguồn tín dụng cho nhà ở giá rẻ khá phổ biến, lãi suất chỉ khoảng 1% - 2% đối với những sinh viên ra trường mới bắt tay vào công việc. Chính sách của ta hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước tại các ngân hàng có pháp nhân nước ngoài. Về vấn đề này, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước và Tổng cục Địa chính đưa vào thử nghiệm từ năm 1998, nhưng cho đến nay, thử nghiệm không được tiến hành và chính sách vẫn bị đóng. Mở ra chính sách này sẽ tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng lãi suất thấp cho đầu tư BĐS nhà ở giá rẻ từ các ngân hàng nước ngoài.

Phát triển nhà ở dựa vào nguồn lực đất đai của ngay những người nghèo đang ở trong các khu phố nghèo tại đô thị là một giải pháp quan trọng. Cần bổ sung một điều quy định về chất lượng NƠXH gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi sẽ tăng hơn khi chất lượng công trình tốt hơn.

Bên cạnh đó, cần quy định việc quản lý chất lượng đối với NƠXH để đảm bảo không xảy ra những điều đáng tiếc sau này. Bổ sung hạng mục NƠXH vùng nông thôn, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Trước đây, chúng ta đã có quy định về đất “giãn dân” để xây nhà ở cho các hộ mới tách ra, nay không còn nữa. Cần khôi phục lại chính sách này trong Luật Nhà ở;

Đối với việc xây dựng các không gian lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, Dự thảo Luật nhà ở cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không quy định thành trách nhiệm thì sẽ không có ai thực hiện...

Xin trân trọng cảm ơn ông