Thị trường bất động sản 2019: ‘Ổn định và đi vào chiều sâu’

Doanh số thị trường bất động sản (BĐS) năm 2018 tăng 4,12% so với 2017; số doanh nghiệp bất động sản đăng ký mới 3.300 doanh nghiệp, tăng 44,2%. Tổng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản đang triển khai đạt khoảng 3,5 - 4 triệu tỷ đồng. Tổng giá trị tồn kho bất động sản hiện còn khoảng 22.825 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở Quý 1/2013 đã giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%).

Không còn “dớp” 10 năm bất động sản

Trước những tín hiệu đầy khởi sắc đó, bà Nguyễn Hương cho biết: bất chấp quy luật 10 năm của thị trường BĐS, năm 2018 ghi nhận thị trường thoát khỏi tình trạng giao dịch trầm lắng kéo dài vài năm qua. Giá bất động sản nhích nhẹ nhưng không tạo nên sốt giá, “bong bóng” ảo.

Đáng chú ý, tăng trưởng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khoảng 4%. Các doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 58 triệu m2 nhà ở, đưa diện tích bình quân nhà ở toàn quốc lên 24m2 sàn/người, tăng 0,6m2 sàn/người so với 2017. Các chương trình nhà ở phục vụ an sinh xã hội thực hiện cơ bản đúng tiến độ.

Đặc biệt Chính phủ và Quốc hội đã bố trí đủ vốn để thực hiện dứt điểm Chương trình nhà ở cho người có công. Cả nước cũng đã hoàn thành khoảng 5.800 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn khoảng 290.000 m2.

“Một điểm điểm sáng tích cực khác khiến thị trường BĐS không rơi vào “quy luật 10 năm” đó là dòng vốn FDI đổ vào BĐS tương đối cao, cùng đó, nền kinh tế vĩ mô ổn định”, bà Hương nói.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Tài chính nhận định: Đúng là nhờ nền kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho ngành BĐS phát triển. Theo đó, lợi nhuận ròng ngành này tăng đến 51%, nằm trong top 4 ngành tăng trưởng tốt nhất.

Các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang ổn định, lạm phát được kiểm soát và GDP bình quân tăng trưởng tốt. Cụ thể, trong năm 2018, kinh tế Việt Nam đạt mức tăng trưởng khoảng 7,02%.

Theo dự báo mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 sẽ đạt mức 6,8%, chỉ số lạm phát khoảng 4%. Đây là lần đầu tiên trong 30 năm, Việt Nam có mức tăng trưởng nhanh hơn Trung Quốc.

Bên cạnh đó, TS. Lực cũng cảnh báo xếp hạng về môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh của Việt Nam đang giảm, tỷ lệ nợ xấu vẫn cao đến 6,67%, nguồn FDI có thể sẽ giảm đến 7% trong năm 2019.

Tuy nhiên, trên thị trường đầu tư gián tiếp là chứng khoán, Việt Nam vẫn đang được đánh giá tốt hơn so với các thị trường khác. Dòng vốn chứng khoán có một phần không nhỏ là đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên sự phát triển mạnh của dòng vốn này sẽ tạo ra nhu cầu lớn ở các phân khúc.

Năm 2019, Ngân hàng Nhà nước sẽ siết chặt tín dụng trong kinh doanh bất động sản

Liên quan đến dòng vốn đổ vào BĐS, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính cho rằng: việc Ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản.

Đối với người mua nhà sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ. Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.

"Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện", ông Hiếu nhận định.

Tăng tính pháp lý cho thị trường BĐS

Dù lo lắng về tín dụng ngân hàng với BĐS, tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS năm 2019 có nhiều khởi sắc hoặc chí ít sẽ “đi ngang” so với năm 2018.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam nhận định: 2019 dự kiến sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân.

Bên cạnh đó, các sản phẩn nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Hiện chưa có mô hình sản phẩm nào mới dự kiến sẽ xuất hiện trên thị trường. Nếu có, nhiều khả năng sẽ là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường biển. Thay vào đó, các sản phẩm hiện có sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới.

“Ví dụ như việc bó hẹp không gian căn hộ 3 phòng ngủ trong diện tích 90 m2, bấy lâu nay bộc lộ nhiều bất cập, sẽ dần biến mất trên thị trường; hay thiết kế căn hộ sẽ mở rộng ban công, lô gia, và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên; hoặc việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. Các xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở”, ông Hiển nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Do vậy, HoREA đánh giá sẽ không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019, vì các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS.

Với chức năng quản lý lành mạnh thị trường BĐS, năm 2018, Bộ Xây dựng đã hoàn thành và trình Thủ tướng Chính phủ Đề án “Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất các giải pháp thị trường, cơ chế chính sách quản lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”, dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục nghiên cứu, xây dựng Đề án “An ninh kinh tế trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản” (dự kiến hoàn thành, trình Thủ tướng Chính phủ trong năm 2019).

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy định về phân khúc condotel để tránh những rủi ro trong quá trình đầu tư phát triển và khai thác. Cùng đó, cần nghiên cứu việc quản lý các toà nhà chung cư, tránh những tranh chấp, khiếu kiện như năm 2018. Hiện Bộ Xây dựng cũng nghiên cứu và đề xuất lên các cơ quan có thẩm quyền việc thành lập doanh nghiệp công ích làm công tác quản trị các toà nhà.