Thị trường hoá nhà ở xã hội: Cho phép giao dịch tự do, không giới hạn năm sử dụng

Từ nghịch lý trên thị trường bất động sản

Báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới chỉ ra rằng, cầu về nhà ở giá rẻ tại các đô thị Việt Nam chiếm tới khoảng 80% cầu của toàn thị trường nhà ở, cầu về nhà ở giá trung bình và giá cao chỉ chiếm khoảng 20%. Phát triển NƠXH thực sự là yêu cầu hàng đầu giúp giải bài toán nhà ở giá rẻ, giải bài toán an sinh xã hội, ổn định cuộc sống theo phương châm “an cư lạc nghiệp”.

Tuy nhiên, thực tế phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam đang có 2 nghịch lý: thứ nhất, chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân quá cao (hiện trung bình toàn xã hội là 15, trong khi ở các nước khác chỉ từ 2 tới 4); hai là, thị trường phân ra 2 nửa khá rõ rệt, phân khúc nhà ở giá cao thì thừa cung và thiếu cầu, trong khi phân khúc còn lại thì thiếu cung và thừa cầu.

Tại một buổi hội thảo về NƠXH gần đây, GS TS Đặng Hùng Võ chia sẻ, gốc của vấn đề khó giải quyết là do đồng lương người lao động quá thấp, không chứa chi phí cho nhà ở, nên người dân phải tìm kiếm việc làm thêm mà vẫn hay gọi là “tay trái to hơn tay phải”. Ngoài ra, sắc thuế BĐS ở Việt Nam không hợp lý, tạo nên một thị trường BĐS nhà ở có giá quá cao, khó có thể phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất tập trung, đa số công nhân hầu như không có khả năng tiếp cận với NƠXH. Mặc dù không có chỗ ở và gặp rất nhiều khó khăn về cải thiện điều kiện ở nhưng đa số cán bộ, công chức, viên chức và công nhân lao động lại có mức thu nhập không đủ để trang trải và tích lũy cho chi phí về nhà ở.

Theo GS. TS Đặng Hùng Võ, các nhà đầu tư BĐS Việt Nam thường không thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không cao. Thực sự, các nhà đầu tư BĐS cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường BĐS dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này, cần tính tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy đầu tư phát triển BĐS cần được thay đổi cơ bản. 

Ở góc độ chủ đầu tư BĐS, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bcons thì cho hay, sau khi xin được tất cả các khoản ưu đãi, hỗ trợ thì chủ đầu tư sẽ ứng vốn ít hơn, lợi nhuận định mức sẽ giảm là đương nhiên. Tuy nhiên, xét về mặt dòng tiền theo thời gian, với một dự án NƠXH để bán kéo dài tối thiểu 2-3 năm, hoặc dự án NƠXH cho thuê mua hoặc cho thuê kéo dài tối thiểu 5-15 năm, mức lợi nhuận hàng năm chỉ 1%-3%! Đó thực sự không thể gọi là có hiệu quả kinh tế! 

Hiệu quả kinh tế kém thì không thể phát triển bền vững được, cho nên hầu như chỉ có những doanh nghiệp đầu tư nhà ở thương mại quy mô lớn, có trách nhiệm phải trực tiếp đầu tư NƠXH trên 20% diện tích đất ở dành cho NƠXH, mới làm NƠXH và phải bù lỗ cho phần NƠXH như là một nghĩa vụ xã hội.

Đến kinh nghiệm thành công của Bình Dương

Bình Dương xác định phát triển NƠXH là tối cần thiết nhưng không thể áp đặt máy móc, giải pháp phải dựa trên sự thấu hiểu người lao động. (Ảnh minh họa)

Là địa phương phát triển mạnh công nghiệp và đô thị, Bình Dương đã có nhiều kinh nghiệm trong giải quyết công ăn việc làm, tạo môi trường sống hài hòa cho người dân. Sự chuẩn bị quỹ đất trong phát triển NƠXH đã được tính đến với tầm nhìn lâu dài cho sự lao động tăng trưởng tất yếu của quá trình công nghiệp hóa – đô thị hóa. Quy hoạch chung có quỹ đất lên tới 250 ha dành riêng cho các khu NƠXH và nhà ở công nhân. Bình Dương xác định trách nhiệm là đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo nguồn lao động này yên tâm với công việc, gắn bó lâu dài. Bởi vậy, xây dựng NƠXH là việc bắt buộc phải làm, tiến hành đồng bộ, huy động mọi nguồn lực trong xã hội tham gia.

Bình Dương hiện vẫn đang tìm kiếm các mô hình nhà ở giá hợp lý thông qua ứng dụng công nghệ xây dựng mới và cải tiến thiết kế; bám sát các nhu cầu về nơi ăn chốn ở của người lao động để có điều chỉnh, can thiệp đúng lúc; hỗ trợ, khuyến khích, kêu gọi sự tham gia mạnh mẽ hơn của cộng đồng doanh nghiệp; đơn giản hóa thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện, hỗ trợ về chính sách giúp người dân tiếp cận căn nhà đầu tiên.

Xác định phát triển NƠXH là tối cần thiết nhưng không thể áp đặt máy móc, giải pháp phải dựa trên sự thấu hiểu người lao động. Bởi vậy, đối với người có thu nhập thấp, Bình Dương xây dựng mô hình nhà ở cho thuê (hay một dạng nhà trọ) giúp cung cấp chỗ ở trong thời gian ban đầu khi người dân cần tìm hiểu, làm quen với môi trường sống và làm việc mới. Đến năm 2022, Bình Dương đã xây dựng trên 30.000 phòng cho thuê, giải quyết chỗ ở cho hàng chục ngàn lao động ở khắp các KCN lớn.

Ở giai đoạn tiếp theo, khi đã có công việc ổn định và gia tăng tích lũy, người lao động sẽ có cơ hội mua nhà và ổn định tại địa phương thì đăng ký mua nhà thuộc dự án NƠXH.

Theo một số chuyên gia, cần có mô hình hành chính – tài chính hỗ trợ. Chẳng hạn như nhiều khu vực và trên thế giới cho thấy việc thiết lập một cơ quan, một tổ chức tầm quốc gia chỉ chuyên trách cho việc phát triển nhà ở đại chúng. Theo đó là mô hình tài chính như quỹ phát triển NƠXH, ngân hàng chính sách nhà ở hay chương trình nhà ở với việc cho vay tới 70% và lãi suất cố định trong nhiều năm… 

NƠXH cần có thị trường riêng của nó, phải là một phân khúc tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở. Quỹ NƠXH nên được khai thác và quản lý linh hoạt hơn, cho thuê hay bán với chi phí hợp lý để sản phẩm này đến đúng đối tượng.

Đơn cử, một người dân tính toán khi dự định mua NƠXH: “Một trong những điều kiện để vay mua NƠXH, đó là mức lương dưới 11 triệu đồng/tháng, là mức miễn thuế thu nhập cá nhân. Giả sử người mua có thu nhập trần 11 triệu, chi phí thuê nhà 3 triệu, tiền ăn 3 triệu, không đổ xăng, không ma chay hiếu hỷ, không được chuyển tiền hiếu kính cha mẹ, không bệnh tật, không hội họp bạn bè... thì dư 5 triệu. Sau 1 năm dư được 60 triệu. Sau 10 năm, tổng tiết kiệm sẽ là 600 triệu đồng. Và người mua không được tăng lương nếu không sẽ ‘mất lượt’ mua NƠXH’.

Bởi vậy, một doanh nghiệp BĐS tại Bình Dương cho rằng, việc cho phép mua bán NƠXH chỉ nên giám sát sao cho sản phẩm nhà ở này đến đúng đối tượng ưu tiên. Không khóa chặt người dân ở một mức thu nhập. Khi có thể có mức thu nhập cao hơn, người mua cần được cho phép giao dịch tự do không giới hạn số năm, chỉ cần đảm bảo NƠXH đến đúng đối tượng quy định.

Trong tình hình hình lệch pha cung cầu BĐS như hiện nay, có thể xem đây là cơ hội để giải bài toán nhà ở phù hợp cho đa số người dân, nhất là NƠXH. Có hướng đi đúng sẽ tạo ra rất nhiều công ăn việc làm, cứu cánh của ngành xây dựng và lan tỏa ra các ngành nghề khác.