Tìm phân khúc 'vua' của địa ốc miền Nam: Nhà phố, đất nền đang dẫn sóng

Làn sóng phục hồi bắt đầu manh nha

Sau gần 3 năm điều chỉnh sâu, thị trường bất động sản miền Nam đang phát đi những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng như nhà phố và đất nền.

Từ quý II/2025, một số dự án tại TP. HCM và các địa phương lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng trở lại. Một số sản phẩm nhà phố có mức giá thấp hoặc thuộc các khu đô thị được đầu tư hạ tầng bài bản có tỷ lệ tiêu thụ đạt 70% - 80%, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường.

Dù phân khúc đất nền vẫn giao dịch cầm chừng, thị trường đã xuất hiện các điểm sáng cục bộ, nhất là tại những nơi có pháp lý minh bạch và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông lớn. Một số khu vực từng trầm lắng trong năm 2023 - 2024, nay đã có giao dịch trở lại, phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền dần quay về tài sản thực.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, chỉ ra ba khu vực nhà liền thổ đang có hấp lực mạnh mẽ: Hậu Nghĩa (rìa Tây Ninh) với giá khoảng 60 - 65 triệu đồng/m², Bến Lức (Long An) với giá 65 - 70 triệu đồng/m² và Blanca biển (rìa Vũng Tàu) chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m². Theo ông Quang, đây là ba biểu tượng cho thấy thị trường đất nền, nhà phố đang sẵn sàng bùng nổ trở lại, với năm 2026 được kỳ vọng là “năm đẹp” cho phân khúc này.

Nền tảng cho sự phục hồi này bắt nguồn từ việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và hạ tầng. Hàng loạt luật mới - Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tạo ra khung pháp lý minh bạch, giảm rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư. Những cải cách này giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng và mở đường cho nguồn cung quay trở lại thị trường một cách lành mạnh.

Bên cạnh đó, miền Nam đang chứng kiến làn sóng đầu tư công mạnh mẽ nhất trong nhiều năm. Các công trình hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến metro TP. HCM, đường vành đai 3 và 4, các tuyến cao tốc như TP. HCM - Mộc Bài, TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây đang tạo cú hích lớn cho khả năng kết nối vùng. Đây chính là bàn đạp để gia tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị vệ tinh - nơi giá đất còn mềm, dư địa tăng trưởng lớn.

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Trần Khánh Quang cho rằng quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng thu hẹp, trong khi nhu cầu sở hữu tài sản có giá trị sử dụng lâu dài vẫn rất cao. Do đó, các chủ đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng phát triển nhà phố tại các vùng ven như Long An, Hậu Nghĩa, Bến Lức... với quy mô vài trăm đến hàng nghìn héc-ta.

Đáng chú ý, bất động sản thấp tầng giờ đây không chỉ dừng ở tiêu chí “có đất, có sổ” mà còn phải đáp ứng tiêu chuẩn gắn liền với đô thị hóa thực sự - có hạ tầng, tiện ích, môi trường sống.

Phân khúc thấp tầng chiếm ưu thế trong chu kỳ mới

Giữa lúc căn hộ tại trung tâm TP. HCM đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m² nhưng thanh khoản suy yếu, thì nhà phố và đất nền nổi lên như một kênh đầu tư hợp lý hơn. Lý do chính là khả năng khai thác dòng tiền từ căn hộ đã giảm, trong khi nhà phố có thể vừa ở vừa khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.

Theo ông Quang, thị trường đang ở thời điểm “bản lề”: sau giai đoạn nén mạnh từ 2022 đến đầu 2025, nhu cầu đang “bật lên”.

Ông lý giải: “Giá nhà phố chưa tăng nhiều, trong khi căn hộ đã tăng mạnh. Điều đó tạo ra dư địa tăng giá tốt hơn cho nhà phố trong chu kỳ phục hồi tới, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện".

Về cơ cấu khách hàng, ông Quang nhận định tỷ lệ nhà đầu tư vẫn chiếm khoảng 70%. Đây là nhóm nhạy bén, đi trước trong việc định vị các khu vực tiềm năng. Ngược lại, người mua ở thực thường cần thêm thời gian quan sát, song cũng sẽ nhập cuộc khi thị trường cho thấy tín hiệu ổn định và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sống thực.

Tuy nhiên, phân khúc đất nền vẫn đối diện một số lực cản tạm thời. Đầu tiên là tâm lý e ngại trước các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, thuế chuyển nhượng bất động sản và đặc biệt là việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường. Các chính sách này khiến nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, làm chậm thanh khoản trong ngắn hạn.

Thứ hai là yếu tố thời vụ. Quý II vừa qua rơi vào kỳ nghỉ lễ kéo dài, đồng thời một số khu vực đất nền có giá cao nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện cũng chưa thu hút được lực cầu lớn. Tuy nhiên, những yếu tố này được đánh giá là chỉ mang tính ngắn hạn và sẽ sớm được hấp thụ trong chu kỳ phục hồi tới.

Trong bối cảnh thị trường đang tái định vị, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược tiếp cận. Thay vì “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên mô hình giữ đất - tích sản - khai thác dòng tiền ổn định. Đặc biệt, đầu tư theo giá trị thực sẽ là xu hướng chủ đạo.

Với căn hộ, ông Quang nhấn mạnh: “Chỉ nên đầu tư nếu khu vực đó có nhu cầu thuê tốt. Nếu không tạo ra dòng tiền, căn hộ sẽ rất khó hiệu quả, nhất là khi chi phí lãi vay vẫn cao".

Ngược lại, nhà phố tại các khu đô thị bài bản được đánh giá là kênh đầu tư bền vững hơn. Đây là loại tài sản vừa có thể sử dụng cho gia đình, vừa có khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh. “Những nơi có trường học, tiện ích, không gian sống tốt - tức có ‘trường long’ - sẽ giữ giá và dễ thanh khoản,” ông nói.

Với đất nền, ông Quang cho rằng đây vẫn là “kênh đầu tư an toàn trong dài hạn”. Mặc dù chưa thể xác định thời điểm tăng giá cụ thể, nhưng theo ông, “đất sẽ không giảm giá theo thời gian”. Việc bảng giá đất tiệm cận thị trường càng củng cố thêm giá trị cho người đang nắm giữ đất từ hiện tại.

Ở góc độ chính sách, nhiều chuyên gia khuyến nghị rằng việc triển khai các sắc thuế bất động sản cần có lộ trình rõ ràng: nếu áp dụng quá sớm trong giai đoạn phục hồi có thể khiến tâm lý thị trường bị ảnh hưởng tiêu cực; ngược lại, nếu chính sách được thiết kế phân biệt rõ giữa đầu cơ và tích sản, đồng thời khuyến khích người ở thực, sẽ giúp thị trường phát triển bền vững.

Cuối cùng, yếu tố hạ tầng vẫn là điều kiện tiên quyết. “Nếu không có đường sá, kết nối giao thông, thì dự án chỉ nằm trên giấy. Các chủ đầu tư đang đi đúng hướng khi gắn dự án với các trục vành đai, cao tốc mới... Những nơi này sẽ là tâm điểm của thị trường trong 3 - 5 năm tới,” ông Quang nhận định.