TP. HCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp, doanh nghiệp có giải được cơn khát đất?

Chính sách đột phá

Trong giai đoạn 2016-2020, trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đất nông nghiệp đã được điều chỉnh giảm còn khoảng 89.869ha; đất chưa sử dụng giảm còn 309ha; đất phi nông nghiệp tăng lên 120.441ha, tăng 27.334ha so với hiện trạng năm 2015, chiếm hơn 57% diện tích tự nhiên (diện tích tăng chủ yếu từ đất nông nghiệp để xây dựng kết cấu hạ tầng, các khu đô thị).    

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, việc chuyển mục đích sử dụng hơn 26.000ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp được thực hiện từ năm 2016 đến năm 2020. Số đất này được chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất và tiến độ thực hiện các dự án hàng năm.

Bình Chánh là huyện được chuyển đổi nhiều nhất với 6.800ha, kế tiếp là Củ Chi (5.600ha), Nhà Bè (3.160ha), Hóc Môn (2.400ha), quận 9 (2.000ha)…

Đối với đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở, người dân có thể được chuyển mục đích để xây nhà. Với nhà đầu tư, nếu chuyển mục đích sử dụng khu đất đã chọn, phải được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và phải thỏa thuận bồi thường đất đối với người dân. Sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Những dự án do nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xong mới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích đất chuyên trồng lúa nước giữ nguyên. 

Theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng ban Đô thị HĐND TP. HCM, 26.000ha là diện tích đất nông nghiệp được Thủ tướng cho phép chuyển đổi, thành phố không được phép vượt quá con số đó. Về tiến trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng kế hoạch, báo cáo UBND TP. HCM xem xét, sau đó có tờ trình gửi HĐND.

Hàng năm các quận huyện đều xây dựng kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và người dân. Hiện 26.000ha đất này trên pháp lý vẫn là đất trồng lúa, do các tổ chức hoặc người dân đang quản lý.

Như tại các quận 2, 9, huyện Hóc Môn, Nhà Bè… nhiều người dân sở hữu đất lúa rất nhiều. Trong quy hoạch sử dụng đất của TP. HCM, đất lúa vẫn còn, tức thành phố vẫn dự trữ một diện tích đất lúa, không phải chuyển đổi toàn bộ diện tích đất lúa sang đất phi nông nghiệp. 

TP. HCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản

Đa lợi ích

Nhiều ý kiến cho rằng đây là quyết định có tính đột phá để gia tăng giá trị nguồn lực đất đai của thành phố trong thời gian tới. Tuy nhiên, để có cơ sở xác định khu vực nào, đất nông nghiệp ở đâu cần chuyển đổi, phải gắn việc này với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch phát triển không gian đô thị.

Thí dụ, những khu vực được quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội được xác định là phát triển công nghiệp thì mới chuyển đổi đất nông nghiệp ở đó thành đất công nghiệp. Khu vực nào xác định phát triển dịch vụ thì mới chuyển đất nông nghiệp ở đó thành đất dịch vụ. Tương tự, việc phát triển đô thị ở đâu thì mới cho chuyển đổi đất nông nghiệp ở đấy thành đất đô thị…

Phải tích hợp đồng bộ các quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất… mới sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên của thành phố, trong đó có tài nguyên đất. 

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DRH Holding, cho rằng hiện nay quỹ đất để thực hiện dự án ngày càng khan hiếm, nhất là các quận lân cận nội thành; thủ tục để được giao đất, xét duyệt dự án ngày càng chặt chẽ…

Do vậy, việc Chính phủ cho phép TP. HCM được chuyển đổi 26.000ha từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị sẽ tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư nói chung và những doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Khi có diện tích đất lớn, chắc chắn sẽ có những khu đô thị quy mô, bài bản được hình thành,

Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng việc chuyển mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp là chủ trương lớn và đúng đắn của thành phố. Tuy nhiên, cần có thời gian và chính sách phù hợp với thực tế vì thực trạng của hầu hết các khu vực đều “loang lổ da beo”, đất dự trữ có thể nằm trong các quy hoạch treo.

Đơn cử như các địa bàn Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, quận 12… đất trống còn rất nhiều nhưng doanh nghiệp không dễ tiếp cận, nhất là các khu vực có đất của dân chưa giải phóng dứt điểm.

Theo ông Quang, doanh nghiệp cũng không dễ tiếp cận các quỹ đất. Nếu thành phố xây dựng những quy hoạch lớn và trao cho doanh nghiệp không rõ ràng về năng lực, sẽ dẫn đến các “đại dự án treo” sau khi chuyển đổi.

“Cần nhắm đến việc các quy hoạch quy mô nhỏ thì doanh nghiệp bất động sản mới có cơ hội tiếp cận quỹ đất hậu chuyển đổi. Đặc biệt là quy hoạch đó cho phép doanh nghiệp xây dựng những sản phẩm vừa phải, phù hợp với nhu cầu thật. Khi đó việc chuyển đổi và khai thác các quỹ đất mới mang đến nhiều lợi ích”- ông Quang nói.