- Theo ông, việc điều chỉnh tỷ giá sẽ có tác động tới lĩnh vực bất động sản như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh: Tỷ giá tăng mạnh đương nhiên sẽ tác động nhiều chiều đến tình hình kinh tế trong nước, bao gồm cả nhập khẩu, xuất khẩu, lạm phát, lãi suất, vay nợ nước ngoài, vốn đầu tư gián tiếp, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…
Tỷ giá tăng tạo điều kiện tốt cho xuất khẩu nhưng nhập khẩu sẽ khó khăn hơn. Điều bất lợi là tỷ giá sẽ tác động vào vật liệu xây dựng, trong đó trực tiếp là những khoản nhập mới gây ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của dự án bất động sản. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại vì không tác động nhiều đến các dự án sử dụng vật liệu trong nước mà chỉ ở một vài dự án cao cấp nhập ngoại thiết bị, vật liệu. Hiện nay thị trường chủ yếu đang tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho. Doanh nghiệp sẽ chỉ gặp thêm khó khăn nếu đẩy giá bất động sản nên tôi nghĩ khả năng tăng giá sẽ không cao.
Điều lạc quan là với biến động tỷ giá, xu hướng tích trữ tài tài sản nói chung sẽ xuất hiện. Có người mua vàng, USD, lại có người mua nhà đất thay vì giữ tiền mặt bởi gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động như hiện nay, chưa kể lạm phát. Do đó, lượng kiều hối đổ về Việt Nam bằng USD sẽ giúp người dân có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. Bất động sản cũng là một loại tài sản, hàng hoá hút một lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 11-12 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam mỗi năm. Chỉ riêng thị trường bất động sản đã được đón nhận 20%. Với dòng kiều hối, người nước ngoài mua bất động sản sẽ lợi hơn. Như vậy thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi với hy vọng tính thanh khoản tăng lên, lượng Việt kiều quan tâm mua nhà sẽ là điều tất yếu.
- Dẫu vậy, tâm lý lo lắng của doanh nghiệp vẫn xuất hiện khi tỷ giá trên thị trường liên tục tăng kịch trần, ông đánh giá sao nếu tình trạng này có khả năng kéo dài?
So với các quốc gia khác, Việt Nam Đồng vẫn trong nhóm ít mất giá nhất so với USD. Việc nới biên độ tỷ giá sẽ giúp các ngân hàng thương mại linh hoạt hơn trong mua bán ngoại tệ, không bị rơi vào tình trạng “lách luật”. Đồng thời, nới biên độ tỷ giá khiến người dân giảm mua vào, tăng bán ra, giúp thanh khoản ngoại tệ ngân hàng dồi dào hơn.
Quan trọng nhất là nâng biên độ tỷ giá giao ngay sẽ giúp mua bán USD thuận lợi hơn, làm triệt tiêu nguy cơ đầu cơ. Bởi nếu giữ nguyên biên độ hiện tại thì chênh lệch giá USD chợ đen và USD chính thức tăng cao, khiến tình trạng đầu cơ ngoại tệ phát sinh.
Không thể phủ nhận, từ cuối tháng 9/2022 tới nay, mặt bằng lãi suất huy động trên thị trường liên tục tăng. Lãi suất huy động kỳ hạn cao nhất trên thị trường đã vượt 9%/năm sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng nhanh gây tâm lý bất an cho doanh nghiệp. Nguồn gốc là thanh khoản hệ thống không còn dồi dào, cung tiền ít đi, một lượng lớn giấy tờ có giá đến kỳ đáo hạn, xu hướng đảo ngược của dòng vốn ngoại, lượng tiền lớn bị “kẹp” trong chứng khoán, bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và nợ xấu.
Nhưng, chúng ta cần nhìn ở phía lạc quan, rõ ràng việc tăng tỷ giá sẽ kìm hãm bớt đà tăng của lãi suất bởi chỉ có cách giữ tỷ giá ổn định trở lại thì Ngân hàng Nhà nước sẽ không phải bán ngoại tệ và hút vào một lượng lớn tiền đồng như những tháng qua. Thậm chí, có thể đảo ngược chuyển sang mua ròng ngoại tệ trở lại trong thời gian tới, khi nguồn cung ngoại tệ càng về cuối năm càng dồi dào hơn từ hoạt động thương mại, kiều hối, dòng vốn đầu tư và sự phục hồi của ngành du lịch.
Nếu không có sự điều chỉnh tỷ giá hối đoái, lãi suất hiện nay có thể phải tăng cao hơn nữa và như vậy cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp ngành bất động sản nói riêng sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì gánh nặng lãi suất, chi phí đầu vào tăng cao. Lãi suất tăng thêm sẽ khiến doanh nghiệp khó phục hồi. Chưa kể, hiện nay, hầu như các kênh huy động vốn chính thức đều rất khó khăn: ngân hàng cạn room, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng khi thông tin tiêu cực ngày càng gia tăng. Nếu lãi suất tăng rất khó giữ cho giá sản phẩm bất động sản không tăng xét về trung và dài hạn. Điều này đồng nghĩa với mục tiêu tìm khách hàng mua thực ngày càng xa vởi hơn.
Dẫu vậy, bên cạnh điều hành chính sách tiền tệ tiếp tục linh hoạt, các doanh nghiệp rất mong cơ quan điều hành cần nhanh chóng có giải pháp để giải tỏa thanh khoản cho thị trường trong khi chờ đợi ngân hàng thương mại được cấp thêm room tín dụng (năm 2023) và doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu trở lại.
- Ông nghĩ sao khi có ý kiến cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh tỷ giá đã ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài - họ có xu hướng tạm dừng rót tiền vào các kênh đầu tư trong đó có bất động sản để chờ đợi những động thái của cơ quan quản lý. Điều này đã phần nào, khiến cầu thị trường bất động sản chững lại?
Nên nhìn nhận chính sách tỷ giá mà các quốc gia khác đang áp dụng để có thể hiểu rõ hơn. Chẳng hạn, đồng yên của Nhật Bản trong suốt 24 tháng vừa qua liên tục biến động mạnh, nhưng dòng vốn đầu tư vào Nhật Bản nói chung và thị trường bất động sản nước này nói riêng lại tăng khá mạnh.
Lý do là nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến vấn đề nội tại của nền kinh tế hơn là biến động của tỷ giá. Với một thị trường có lượng dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, trong khi nguồn cung nhà vẫn ở mức hạn chế, chưa kể tới các yếu tố vĩ mô khác ổn định, thì đương nhiên họ sẽ không quá lo lắng về sự thay đổi một vài phần trăm của tỷ giá.
Bản thân các quỹ nước ngoài hay những nhà đầu tư Việt kiều, họ đều có các chuyên gia phân tích về tỷ giá. Vì vậy, họ thường lường trước câu chuyện đầu tư vào đâu, lợi ích gì, rủi ro gì để bảo toàn đồng vốn của mình. Và như vậy, để thu hút đầu tư, tăng cầu cho sản phẩm bất động sản, các chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch... phải rất ổn định, thiết thực, bền vững để thị trường phát triển. Chính sách không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt mà giải quyết được những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường, đấy mới là cách thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.
- Ông từng nhận định rằng bất động sản và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu, là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi. Vậy trước câu chuyện biến động tỷ giá, theo ông tư duy cần phải thay đổi như thế nào?
Thế giới đang bước vào giai đoạn dự báo là suy thoái. Do đó, Việt Nam đang trong bối cảnh cần cẩn thận, dù chúng ta vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế chưa đạt mong muốn. Nếu không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản - tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát.
Mức nới biên độ tỷ giá như hiện nay đang nằm trong tính toán tác động với nhiều chiều cạnh (lạm phát, lãi suất, xuất khẩu, nhập khẩu, lợi ích người gửi tiền đồng, USD…). Cách làm của Ngân hàng Nhà nước là linh hoạt hơn, tìm điểm cân bằng mới với tất cả các chiều cạnh của nền kinh tế để giảm các tác động tiêu cực, trong chừng mực vẫn giữ được ổn định vĩ mô tương đối tốt.
Dẫu vậy, đáng chú ý là chúng ta đang đối mặt với việc thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản - tài chính, chứ không phải là tư duy siết tín dụng đối với bất động sản.
Trái phiếu doanh nghiệp không sai. Nhưng hiện nay, chúng ta đang nói về trái phiếu doanh nghiệp 3 không (không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán). Nền tảng lớn nhất của trái phiếu phải là xếp hạng tín nhiệm. Rõ ràng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chưa phải thị trường thật sự. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch. Do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa” nguồn vốn.
Chỉ số cung tiền đang giảm mạnh 2 quý gần đây, cho thấy, dòng tiền lưu thông bị chậm lại. Để gỡ khó cho thanh khoản, khơi thông dòng vốn, cần phải lấy lại niềm tin cho thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, và trái phiếu doanh nghiệp. Có như vậy thì mới hy vọng lĩnh vực bất động sản khởi sắc.
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
