- Theo ông, việc điều chỉnh tỷ giá sẽ có tác động tới lĩnh vực bất động sản như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh: Tỷ giá tăng mạnh đương nhiên sẽ tác động nhiều chiều đến tình hình kinh tế trong nước, bao gồm cả nhập khẩu, xuất khẩu, lạm phát, lãi suất, vay nợ nước ngoài, vốn đầu tư gián tiếp, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…
Tỷ giá tăng tạo điều kiện tốt cho xuất khẩu nhưng nhập khẩu sẽ khó khăn hơn. Điều bất lợi là tỷ giá sẽ tác động vào vật liệu xây dựng, trong đó trực tiếp là những khoản nhập mới gây ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của dự án bất động sản. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại vì không tác động nhiều đến các dự án sử dụng vật liệu trong nước mà chỉ ở một vài dự án cao cấp nhập ngoại thiết bị, vật liệu. Hiện nay thị trường chủ yếu đang tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho. Doanh nghiệp sẽ chỉ gặp thêm khó khăn nếu đẩy giá bất động sản nên tôi nghĩ khả năng tăng giá sẽ không cao.
Điều lạc quan là với biến động tỷ giá, xu hướng tích trữ tài tài sản nói chung sẽ xuất hiện. Có người mua vàng, USD, lại có người mua nhà đất thay vì giữ tiền mặt bởi gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động như hiện nay, chưa kể lạm phát. Do đó, lượng kiều hối đổ về Việt Nam bằng USD sẽ giúp người dân có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. Bất động sản cũng là một loại tài sản, hàng hoá hút một lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 11-12 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam mỗi năm. Chỉ riêng thị trường bất động sản đã được đón nhận 20%. Với dòng kiều hối, người nước ngoài mua bất động sản sẽ lợi hơn. Như vậy thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi với hy vọng tính thanh khoản tăng lên, lượng Việt kiều quan tâm mua nhà sẽ là điều tất yếu.
- Dẫu vậy, tâm lý lo lắng của doanh nghiệp vẫn xuất hiện khi tỷ giá trên thị trường liên tục tăng kịch trần, ông đánh giá sao nếu tình trạng này có khả năng kéo dài?
So với các quốc gia khác, Việt Nam Đồng vẫn trong nhóm ít mất giá nhất so với USD. Việc nới biên độ tỷ giá sẽ giúp các ngân hàng thương mại linh hoạt hơn trong mua bán ngoại tệ, không bị rơi vào tình trạng “lách luật”. Đồng thời, nới biên độ tỷ giá khiến người dân giảm mua vào, tăng bán ra, giúp thanh khoản ngoại tệ ngân hàng dồi dào hơn.
Quan trọng nhất là nâng biên độ tỷ giá giao ngay sẽ giúp mua bán USD thuận lợi hơn, làm triệt tiêu nguy cơ đầu cơ. Bởi nếu giữ nguyên biên độ hiện tại thì chênh lệch giá USD chợ đen và USD chính thức tăng cao, khiến tình trạng đầu cơ ngoại tệ phát sinh.
Không thể phủ nhận, từ cuối tháng 9/2022 tới nay, mặt bằng lãi suất huy động trên thị trường liên tục tăng. Lãi suất huy động kỳ hạn cao nhất trên thị trường đã vượt 9%/năm sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng nhanh gây tâm lý bất an cho doanh nghiệp. Nguồn gốc là thanh khoản hệ thống không còn dồi dào, cung tiền ít đi, một lượng lớn giấy tờ có giá đến kỳ đáo hạn, xu hướng đảo ngược của dòng vốn ngoại, lượng tiền lớn bị “kẹp” trong chứng khoán, bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và nợ xấu.
Nhưng, chúng ta cần nhìn ở phía lạc quan, rõ ràng việc tăng tỷ giá sẽ kìm hãm bớt đà tăng của lãi suất bởi chỉ có cách giữ tỷ giá ổn định trở lại thì Ngân hàng Nhà nước sẽ không phải bán ngoại tệ và hút vào một lượng lớn tiền đồng như những tháng qua. Thậm chí, có thể đảo ngược chuyển sang mua ròng ngoại tệ trở lại trong thời gian tới, khi nguồn cung ngoại tệ càng về cuối năm càng dồi dào hơn từ hoạt động thương mại, kiều hối, dòng vốn đầu tư và sự phục hồi của ngành du lịch.
Nếu không có sự điều chỉnh tỷ giá hối đoái, lãi suất hiện nay có thể phải tăng cao hơn nữa và như vậy cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp ngành bất động sản nói riêng sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì gánh nặng lãi suất, chi phí đầu vào tăng cao. Lãi suất tăng thêm sẽ khiến doanh nghiệp khó phục hồi. Chưa kể, hiện nay, hầu như các kênh huy động vốn chính thức đều rất khó khăn: ngân hàng cạn room, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng khi thông tin tiêu cực ngày càng gia tăng. Nếu lãi suất tăng rất khó giữ cho giá sản phẩm bất động sản không tăng xét về trung và dài hạn. Điều này đồng nghĩa với mục tiêu tìm khách hàng mua thực ngày càng xa vởi hơn.
Dẫu vậy, bên cạnh điều hành chính sách tiền tệ tiếp tục linh hoạt, các doanh nghiệp rất mong cơ quan điều hành cần nhanh chóng có giải pháp để giải tỏa thanh khoản cho thị trường trong khi chờ đợi ngân hàng thương mại được cấp thêm room tín dụng (năm 2023) và doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu trở lại.
- Ông nghĩ sao khi có ý kiến cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh tỷ giá đã ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài - họ có xu hướng tạm dừng rót tiền vào các kênh đầu tư trong đó có bất động sản để chờ đợi những động thái của cơ quan quản lý. Điều này đã phần nào, khiến cầu thị trường bất động sản chững lại?
Nên nhìn nhận chính sách tỷ giá mà các quốc gia khác đang áp dụng để có thể hiểu rõ hơn. Chẳng hạn, đồng yên của Nhật Bản trong suốt 24 tháng vừa qua liên tục biến động mạnh, nhưng dòng vốn đầu tư vào Nhật Bản nói chung và thị trường bất động sản nước này nói riêng lại tăng khá mạnh.
Lý do là nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến vấn đề nội tại của nền kinh tế hơn là biến động của tỷ giá. Với một thị trường có lượng dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, trong khi nguồn cung nhà vẫn ở mức hạn chế, chưa kể tới các yếu tố vĩ mô khác ổn định, thì đương nhiên họ sẽ không quá lo lắng về sự thay đổi một vài phần trăm của tỷ giá.
Bản thân các quỹ nước ngoài hay những nhà đầu tư Việt kiều, họ đều có các chuyên gia phân tích về tỷ giá. Vì vậy, họ thường lường trước câu chuyện đầu tư vào đâu, lợi ích gì, rủi ro gì để bảo toàn đồng vốn của mình. Và như vậy, để thu hút đầu tư, tăng cầu cho sản phẩm bất động sản, các chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch... phải rất ổn định, thiết thực, bền vững để thị trường phát triển. Chính sách không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt mà giải quyết được những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường, đấy mới là cách thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.
- Ông từng nhận định rằng bất động sản và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu, là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi. Vậy trước câu chuyện biến động tỷ giá, theo ông tư duy cần phải thay đổi như thế nào?
Thế giới đang bước vào giai đoạn dự báo là suy thoái. Do đó, Việt Nam đang trong bối cảnh cần cẩn thận, dù chúng ta vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế chưa đạt mong muốn. Nếu không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản - tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát.
Mức nới biên độ tỷ giá như hiện nay đang nằm trong tính toán tác động với nhiều chiều cạnh (lạm phát, lãi suất, xuất khẩu, nhập khẩu, lợi ích người gửi tiền đồng, USD…). Cách làm của Ngân hàng Nhà nước là linh hoạt hơn, tìm điểm cân bằng mới với tất cả các chiều cạnh của nền kinh tế để giảm các tác động tiêu cực, trong chừng mực vẫn giữ được ổn định vĩ mô tương đối tốt.
Dẫu vậy, đáng chú ý là chúng ta đang đối mặt với việc thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản - tài chính, chứ không phải là tư duy siết tín dụng đối với bất động sản.
Trái phiếu doanh nghiệp không sai. Nhưng hiện nay, chúng ta đang nói về trái phiếu doanh nghiệp 3 không (không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán). Nền tảng lớn nhất của trái phiếu phải là xếp hạng tín nhiệm. Rõ ràng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chưa phải thị trường thật sự. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch. Do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa” nguồn vốn.
Chỉ số cung tiền đang giảm mạnh 2 quý gần đây, cho thấy, dòng tiền lưu thông bị chậm lại. Để gỡ khó cho thanh khoản, khơi thông dòng vốn, cần phải lấy lại niềm tin cho thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, và trái phiếu doanh nghiệp. Có như vậy thì mới hy vọng lĩnh vực bất động sản khởi sắc.
Tags:
(VNF) - Tại Quảng Ngãi, việc đầu tư cho truyền thông, đưa chính sách đến gần hơn với người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa, đang dần trở thành “đòn bẩy mềm”, giúp chính sách đi vào cuộc sống và tạo chuyển biến thực chất trong công cuộc giảm nghèo.
(VNF) - Không bắt đầu từ những dự án lớn hay khoản đầu tư hàng chục tỷ đồng, hành trình giảm nghèo bền vững ở miền Tây Quảng Trị đang được khơi mở từ những lớp học xóa mù chữ dành cho phụ nữ dân tộc thiểu số. Ở đó, tri thức trở thành “điểm tựa mềm” nhưng mang tính quyết định, giúp người dân tiếp cận chính sách, vận dụng hỗ trợ và từng bước thoát nghèo một cách bền vững.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Hiển - Phó Trưởng ban Chính sách, chiến lược Trung ương cho rằng, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra cho giai đoạn tới, bài toán nguồn vốn đang trở thành vấn đề sống còn. Khi hệ thống ngân hàng đã tiệm cận giới hạn mở rộng tín dụng, việc phát triển mạnh mẽ thị trường vốn - đặc biệt là thị trường chứng khoán - được xem là chìa khóa để tạo dư địa tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế Việt Nam.
(VNF) - Thiếu thông tin không chỉ làm hạn chế cơ hội phát triển mà còn là rào cản lớn khiến người nghèo khó có thể thoát nghèo một cách bền vững. Vì vậy, trong Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững, bên cạnh việc hỗ trợ về sinh kế, tín dụng, y tế hay giáo dục, một yếu tố ngày càng được khẳng định có vai trò nền tảng, đó là giảm nghèo thông tin.
(VNF) - Những đồng vốn nhỏ, được phân bổ từ Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, đang từng bước trở thành “bệ phóng” giúp người nghèo Hà Tĩnh chuyển từ tư duy trông chờ hỗ trợ sang chủ động tổ chức sản xuất, nâng thu nhập và hình thành sinh kế ổn định.
(VNF) - Từ những lớp học nghề đỏ đèn đến tận đêm khuya, đến dòng công nhân trẻ nối nhau vào Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đang chứng kiến cuộc “lột xác” lớn nhất 10 năm: chuyển từ lao động phổ thông sang lực lượng lao động kỹ thuật. Một hành trình bắt đầu từ nông thôn, nhưng đang làm thay đổi cả bản đồ việc làm của tỉnh.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên trong năm 2026 không phải là quá sức với Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa mục tiêu này phụ thuộc quyết định vào chất lượng triển khai cải cách, từ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế đến năng lực thực thi chính sách ở cấp vĩ mô và địa phương.
(VNF) - Được ví như một "Việt Nam thu nhỏ" với địa hình phức tạp và quy mô dân số đông, Thanh Hóa bước vào giai đoạn 2021 – 2025 với bộn bề thách thức trong việc đảm bảo an sinh xã hội tại khu vực miền núi "phên dậu". Thế nhưng, bằng tư duy quản trị quyết liệt và hiệu quả thực tế từ dòng vốn của 3 Chương trình Mục tiêu quốc gia, địa phương này đang tạo nên một kỳ tích giảm nghèo và xây dựng nông thôn mới.
(VNF) - Hướng tới xây dựng một cơ chế thị trường vốn dành riêng cho cộng đồng khởi nghiệp sáng tạo, Việt Nam đang trong quá trình chuẩn bị để hình thành sàn giao dịch chứng khoán chuyên biệt cho doanh nghiệp khởi nghiệp - một bước đi được đánh giá là quan trọng nhằm hoàn thiện chu trình đầu tư mạo hiểm từ nguồn vốn đầu vào đến điểm thoái vốn (exit) cho nhà đầu tư.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Năm 2025, giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI và quỹ đầu tư toàn cầu. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng FDI mạnh mẽ, Việt Nam còn trở thành "cường quốc ASEAN" trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
(VNF) - Theo đại biểu Tạ Đình Thi, việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô cần tập trung vào các lĩnh vực chiến lược nơi Hà Nội có lợi thế, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo động lực phát triển bền vững, lan tỏa.
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Tiêu dùng của người dân chiếm gần 64% GDP đang suy yếu, kéo theo niềm tin giảm mạnh. Trong bối cảnh xuất khẩu bấp bênh, đầu tư công chậm giải ngân, các chuyên gia cảnh báo: muốn đạt tăng trưởng 10%, Việt Nam phải khơi thông túi tiền và củng cố niềm tin tiêu dùng của dân.
(VNF) - Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, tăng trưởng 10% trở lên theo Nghị quyết của Quốc hội hay một con số khác cũng được nhưng cần phải thay đổi, đừng làm theo cách cũ.
(VNF) - Sau một năm triển khai, VIFTA đã bước đầu phát huy hiệu quả, song quá trình tận dụng ưu đãi cho thấy các ngành hàng vừa có thuận lợi, vừa phát sinh vướng mắc, đòi hỏi giải pháp phù hợp để khai thác hiệu quả hơn trong thời gian tới.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Tại Quảng Ngãi, việc đầu tư cho truyền thông, đưa chính sách đến gần hơn với người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa, đang dần trở thành “đòn bẩy mềm”, giúp chính sách đi vào cuộc sống và tạo chuyển biến thực chất trong công cuộc giảm nghèo.
(VNF) - Cuối năm – mùa cam chín rộ ở Hà Tĩnh, những vườn cam trên nhiều vùng đồi như Thượng Lộc, Hương Khê, Vũ Quang, Mai Hoa… đang tạo nên những khoảnh khắc rộn ràng của thu hoạch. Đây là thời điểm chứng kiến sự hội tụ của nắng gió, đất đỏ và bàn tay nông dân, tạo ra những cây cam “siêu quả” độc đáo, không chỉ là đặc sản vùng miền mà còn là sản phẩm của mô hình liên kết nông nghiệp, góp phần thực hiện mục tiêu quốc gia về xóa đói giảm nghèo tại Hà Tĩnh trong những năm qua.
