Bloomberg: Thị trường bất động sản TP. HCM đang đi theo ‘vết xe đổ’ Trung Quốc

Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong nước vào tháng 7/2015, phân khúc nhà ở cao cấp là nơi tăng trưởng mạnh nhất.

3 năm trước, tập đoàn bất động sản Đại Quang Minh đã cho ra mắt khu dân cư đầu tiên ở khu vực Thủ Thiêm - một khu đất rộng 657ha bên sông Sài Gòn với mức giá từ 44 triệu đồng/m2 đến 60 triệu đồng/m2.

Metropole, một dự án gần đó dự kiến ​​bán vào tháng 6, có giá bán cao gấp đôi mức đó, từ 100 triệu đồng/m2 đến hơn 146 triệu đồng/m2. 

Năm ngoái, người Trung Quốc là khách hàng lớn nhất đối với các căn hộ cao cấp của TP. HCM.

Đối với người Trung Quốc, TP. HCM là một nơi vô cùng hấp dẫn. Từ đầu năm 2016, các chương trình tiếp thị bất động sản đều nhận định thành phố này là một thị trường tiềm năng như Thượng Hải. Và Thủ Thiêm thì giống như Phố Đông mới, khu thương mại trung tâm hào nhoáng mọc lên từ vùng đất nông nghiệp bỏ hoang.

Đối với người Trung Quốc, Việt Nam bây giờ là Trung Quốc một thập kỷ trước - một quốc gia chủ nghĩa xã hội ổn định về chính trị, có thể gặt hái được thành công về kinh tế thông qua xuất khẩu và mối quan hệ thân thiện với Mỹ, theo Bloomberg.

Trong khi giá nhà đất ở Trung Quốc cao ngất ngưởng thì những căn hộ cao cấp ở Việt Nam dường như là một khoản đầu tư hợp lý đối với các nhà đầu tư Trung Quốc.

Đầu năm nay, China Vanke Co., ông lớn bất động sản lớn thứ 3 ở Đại lục, đã khởi động một dự án ven sông ở Phố Đông (Thượng Hải) với các căn hộ có giá hơn 15.000 USD/m2 (337 triệu đồng/m2), nhiều hơn gấp đôi so với dự án Metropole.

Kể từ năm 2009, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng 270%. Tuy nhiên, sự chênh lệch giá đó đồng nghĩa với những vấn đề tiềm ẩn khác, bởi thực tế Việt Nam không hoàn toàn giống với Trung Quốc 10 năm trước. 

Điển hình là trường hợp của dự án Estella Heights ở phường An Phú, quận 2 do tập đoàn Kepple Land là chủ đầu tư. Được quảng cáo với vị trí đẹp, bên kia đường cao tốc là khu dân cư sầm uất có đầy đủ các dịch vụ như: trường học quốc tế và quán cà phê, có bể bơi trên sân thượng và khu vui chơi trẻ em. Tuy nhiên đến nay, dự án vẫn chưa có cầu đi bộ trên cao để có thể sang khu vực trường học. Kế hoạch để xây chiếc cầu này cũng là điều rất mơ hồ.

Ngoài ra, hệ thống tàu điện ngầm mà các công ty bất động sản đang nhắc đến như một tiện ích của các khu căn hộ thì lại tiếp tục bị trì hoãn. Dự án giao thông công cộng này được bắt đầu khởi công tuyến đầu tiên vào năm 2012 nhưng chậm tiến độ do những vấn đề tài chính, đội vốn cũng như các khoản nợ chưa thanh toán cho nhà thầu Nhật Bản.

Vì vậy ngày kết thúc của dự án được đẩy đến năm 2020, vốn dĩ là năm 2017, thậm chí thời hạn này có thể không được đáp ứng. Ngược lại, Thượng Hải đã hoàn thành tuyến tàu điện ngầm đầu tiên theo lịch trình vào năm 1995. Kể từ đó, thành phố này đã xây dựng thêm rất nhiều tuyến tàu điện ngầm khác.

Nhìn từ góc độ tài chính, phép so sánh giữa hai thành phố cũng có phần cứng nhắc. Với 61% GDP, nợ công đang tăng gần với mức trần hợp pháp là 65%, Việt Nam đang hạn chế chi tiêu cho cơ sở hạ tầng.

10 năm trước, Trung Quốc đã linh hoạt hơn nhiều. Để bảo vệ nền kinh tế khỏi sự sụp đổ của cuộc khủng hoảng tài chính, Bắc Kinh đã đưa ra một biện pháp kích thích tài chính trị giá 4.000 tỷ nhân dân tệ (586 tỷ USD) xây dựng đường bộ, metro và đường sắt, biến các thành phố Trung Quốc thành trung tâm giao thông hiệu quả.

Ngay cả khi Việt Nam quyết định nâng trần nợ công thì đây cũng không phải là giải pháp thông minh. Một miếng bánh thương mại toàn cầu đang suy giảm khiến thặng dư tài khoản hiện tại của Việt Nam chỉ ở mức 2,7% GDP.

Mặt khác, Trung Quốc đã có thặng dư hơn 10% một thập kỷ trước. Vào thời điểm đó, Thượng Hải trông giống như một công trường lớn; còn TP. HCM hiện tại thì lại bình lặng đến mức đáng lo ngại.

Trở lại năm 2006, các căn hộ tại các địa điểm ven sông ở quận Phố Đông (Thượng Hải) đã có giá khoảng 1.800 USD/m2. Tại TP. HCM, người mua phải trả nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng chỉ 20 năm tuổi.

Thị trường bất động sản TP. HCM đang trở nên quá nóng và 80% trong số tất cả người mua năm ngoái cho biết họ chỉ mua với mục đích đầu tư.