Cải tạo chung cư cũ: Hệ số K bồi thường sẽ từ 1 - 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ

Hiện nay, cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, hỏng, nhưng chỉ 1% trong đó được cải tạo, xây mới.

“Thiếu cơ chế” vẫn là lý do chính khiến chủ trương cải tạo chung cư cữ khó triển khai trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.

Theo nghị định, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác gồm 3 diện.

Thứ nhất là nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

Thứ 2 là nhà chung cư hết niên hạn thuộc diện sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, hoặc là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình.

Thứ 3 là nhà chưng cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại điểm (2) nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

Đáng chú ý, nội dung đang được nhiều người quan tâm là về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng đã được nêu rõ tại nghị định này.

Cụ thể, đối với công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực để quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai.

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh.

Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định. Còn giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ sẽ do các bên thỏa thuận.

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

Ngược lại, nếu giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.

Ngoài ra, trường hợp những chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

Đối với công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước, quy định nêu rõ trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở.

Giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Nếu nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Mặt khác, trong trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác. Nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.