Bay cao, ngã đau
Nếu phải chọn “cái tên” đã gây náo loạn thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây, condotel có lẽ là một điển hình. Loại hình bất động sản “con lai” giữa căn hộ và khách sạn này đã phát triển hết sức mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 – 2019, lôi cuốn những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam tham gia và tạo nên cơn sốt đầu tư tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.
Sự bùng nổ của condotel đến từ nhiều nguyên nhân, như: du lịch tăng trưởng thần tốc, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hoàng kim sau khi đã vượt qua cơn khủng hoảng 2011- 2013 và chính sách bán hàng của chủ đầu tư vô cùng hấp dẫn. Cụ thể, để thu hút người mua, giới chủ đầu tư condotel đã tung ra chương trình cam kết lợi nhuận với mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm, kéo dài trong 8 – 10 năm. Một số chủ đầu tư thậm chí còn nâng mức lợi nhuận cam kết lên 14%/năm hoặc cam kết chi trả lợi nhuận bằng USD.
Phụ họa cho giới chủ đầu tư, một số địa phương đã “xé rào” quy định về đất đai, cấp sổ cho các dự án condotel với loại đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở” – một loại đất không tồn tại trong Luật Đất đai 2013. Tất cả những điều trên đã làm nên “cơn say” đầu tư condotel kéo dài nhiều năm trời, bất chấp đã có những cảnh báo rủi ro từ giới chuyên gia.
Trên thực tế, đầu tư condotel không mang bản chất của đầu tư bất động sản mà là đầu tư tài chính. Người mua phải trả giá rất cao cho một căn hộ không có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu), không được dùng để ở, chỉ dùng để cho thuê và nhận lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê đó. Điều này không khác gì người mua condotel đang góp vốn của mình cho chủ đầu tư, thậm chí là giúp chủ đầu tư đi vay ngân hàng.
Mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm của giới chủ đầu tư là “không tưởng” với khả năng khai thác cho thuê của các dự án condotel. Trên thực tế, chủ đầu tư đã nâng giá bán condotel lên cao và dùng chính tiền đó để trả ngược cho người mua. Mô hình “lấy mỡ nó rán nó” này rất mong manh, chỉ tồn tại được trong vài năm đầu và trong điều kiện dòng tiền đầu cơ tiếp tục đổ vào condotel. Bởi vậy, khi thị trường gặp tín hiệu xấu, hoặc dòng tiền đầu cơ ngừng lại, mô hình đó sẽ sụp đổ.
Và ngày sụp đổ đó đã đến vào năm 2019 khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng – Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) tuyên bố không thể trả cam kết lợi nhuận cho người mua condotel vì… không có tiền. Cú sốc Cocobay nhanh chóng lan rộng, khiến thị trường condotel đứng hình.
Dịch Covid-19 ập đến ngay sau đó cùng với việc hủy bỏ giấy chứng nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã khiến thị trường này sụp đổ gần như hoàn toàn. Từ năm 2020 đến nay, số lượng dự án condotel ra hàng rất ít, chủ yếu là các dự án cũ; thanh khoản cực kỳ yếu ớt, bất chấp các nỗ lực chào bán của giới chủ đầu tư. Trên thị trường thứ cấp, mọi chuyện cũng tệ hại không kém khi các nhà đầu tư mua hàng đầu tiên gần như không thể tìm kiếm được người mua thứ hai, dù đã cắt lỗ.
Thống kê của DKRA cho thấy, đến tháng 6/2023, số lượng condotel tồn kho đã lên tới hơn 42.000 căn, lớn hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Trong số đó, lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua là gần 4.900 căn, còn hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới là gần 37.500 căn.
Lối ra ở đâu?
Giới chuyên gia cho rằng, để dự án condotel thành công cần có rất nhiều yếu tố cộng hưởng. Một là du lịch phải tăng trưởng để đảm bảo nguồn khách thuê cho các dự án. Hai là quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt để tối ưu doanh thu, tối thiểu chi phí, tạo ra lợi nhuận đủ để chi trả cho chủ sở hữu và tích lũy cho chủ đầu tư. Ba là bài toán pháp lý phải được giải quyết để tạo thanh khoản trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường condotel chưa có bất kỳ yếu tố nào để vượt qua khủng hoảng, chứ chưa nói tới thành công, từ số lượng du khách còn ít ỏi, lợi nhuận kinh doanh rất mỏng manh, đến vấn đề pháp lý còn đang bỏ ngỏ, dù cho Chính phủ đã có hướng dẫn cấp sổ.
Mặt khác, trải qua nhiều biến cố, niềm tin đối với condotel bị tàn phá nặng nề, càng khiến những chuyển động của thị trường hầu như bị chặn đứng. Không phải ngẫu nhiên khi nhiều chuyên gia cho rằng condotel sẽ là phân khúc phục hồi muộn nhất của thị trường bất động sản.
Giữa muôn vàn khó khăn, giới chuyên gia cho rằng có một biện pháp mang tính khả thi có thể cứu vãn tình thế của condotel, đó là xem xét cho người nước ngoài được sở hữu loại hình này. Hiện nay, luật pháp đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở, vậy cũng có thể mở rộng phạm vi để họ sở hữu condotel. Hơn nữa, việc người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà, không có quyền sử dụng đất, rất tương thích với việc sở hữu condotel - vốn đang gặp khó ở câu chuyện đất đai.
Thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu condotel, hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, của người nước ngoài là khá lớn. Một khi cho phép sở hữu, động lực lớn từ người nước ngoài sẽ giúp giải phóng nguồn hàng tồn kho lớn của thị trường, bởi giá condotel tại Việt Nam đối với người nước ngoài vẫn là “rẻ” hoặc “hợp lý”.
Tuy nhiên, một điều kiện đi kèm đối với biện pháp này là Việt Nam cần sửa đổi chính sách visa, theo hướng cấp visa dài hạn (tính bằng năm) cho người nước ngoài. Điều này vừa tạo điều kiện thuận lợi để các dự án condotel thu hút khách mua, vừa giúp kéo người nước ngoài sang sinh sống tại Việt Nam nhiều hơn, tăng chi tiêu cho nền kinh tế, tạo ra tác động dây chuyền có lợi. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đây hoàn toàn là hướng đi khả thi và triển vọng, cần được nghiên cứu áp dụng trong thời gian tới.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
