Bay cao, ngã đau
Nếu phải chọn “cái tên” đã gây náo loạn thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 10 năm trở lại đây, condotel có lẽ là một điển hình. Loại hình bất động sản “con lai” giữa căn hộ và khách sạn này đã phát triển hết sức mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 – 2019, lôi cuốn những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam tham gia và tạo nên cơn sốt đầu tư tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.
Sự bùng nổ của condotel đến từ nhiều nguyên nhân, như: du lịch tăng trưởng thần tốc, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hoàng kim sau khi đã vượt qua cơn khủng hoảng 2011- 2013 và chính sách bán hàng của chủ đầu tư vô cùng hấp dẫn. Cụ thể, để thu hút người mua, giới chủ đầu tư condotel đã tung ra chương trình cam kết lợi nhuận với mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm, kéo dài trong 8 – 10 năm. Một số chủ đầu tư thậm chí còn nâng mức lợi nhuận cam kết lên 14%/năm hoặc cam kết chi trả lợi nhuận bằng USD.
Phụ họa cho giới chủ đầu tư, một số địa phương đã “xé rào” quy định về đất đai, cấp sổ cho các dự án condotel với loại đất là “đất ở không hình thành đơn vị ở” – một loại đất không tồn tại trong Luật Đất đai 2013. Tất cả những điều trên đã làm nên “cơn say” đầu tư condotel kéo dài nhiều năm trời, bất chấp đã có những cảnh báo rủi ro từ giới chuyên gia.
Trên thực tế, đầu tư condotel không mang bản chất của đầu tư bất động sản mà là đầu tư tài chính. Người mua phải trả giá rất cao cho một căn hộ không có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu), không được dùng để ở, chỉ dùng để cho thuê và nhận lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê đó. Điều này không khác gì người mua condotel đang góp vốn của mình cho chủ đầu tư, thậm chí là giúp chủ đầu tư đi vay ngân hàng.
Mức lợi nhuận cam kết 8% - 12%/năm của giới chủ đầu tư là “không tưởng” với khả năng khai thác cho thuê của các dự án condotel. Trên thực tế, chủ đầu tư đã nâng giá bán condotel lên cao và dùng chính tiền đó để trả ngược cho người mua. Mô hình “lấy mỡ nó rán nó” này rất mong manh, chỉ tồn tại được trong vài năm đầu và trong điều kiện dòng tiền đầu cơ tiếp tục đổ vào condotel. Bởi vậy, khi thị trường gặp tín hiệu xấu, hoặc dòng tiền đầu cơ ngừng lại, mô hình đó sẽ sụp đổ.
Và ngày sụp đổ đó đã đến vào năm 2019 khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng – Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) tuyên bố không thể trả cam kết lợi nhuận cho người mua condotel vì… không có tiền. Cú sốc Cocobay nhanh chóng lan rộng, khiến thị trường condotel đứng hình.
Dịch Covid-19 ập đến ngay sau đó cùng với việc hủy bỏ giấy chứng nhận “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã khiến thị trường này sụp đổ gần như hoàn toàn. Từ năm 2020 đến nay, số lượng dự án condotel ra hàng rất ít, chủ yếu là các dự án cũ; thanh khoản cực kỳ yếu ớt, bất chấp các nỗ lực chào bán của giới chủ đầu tư. Trên thị trường thứ cấp, mọi chuyện cũng tệ hại không kém khi các nhà đầu tư mua hàng đầu tiên gần như không thể tìm kiếm được người mua thứ hai, dù đã cắt lỗ.
Thống kê của DKRA cho thấy, đến tháng 6/2023, số lượng condotel tồn kho đã lên tới hơn 42.000 căn, lớn hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Trong số đó, lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua là gần 4.900 căn, còn hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới là gần 37.500 căn.
Lối ra ở đâu?
Giới chuyên gia cho rằng, để dự án condotel thành công cần có rất nhiều yếu tố cộng hưởng. Một là du lịch phải tăng trưởng để đảm bảo nguồn khách thuê cho các dự án. Hai là quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt để tối ưu doanh thu, tối thiểu chi phí, tạo ra lợi nhuận đủ để chi trả cho chủ sở hữu và tích lũy cho chủ đầu tư. Ba là bài toán pháp lý phải được giải quyết để tạo thanh khoản trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường condotel chưa có bất kỳ yếu tố nào để vượt qua khủng hoảng, chứ chưa nói tới thành công, từ số lượng du khách còn ít ỏi, lợi nhuận kinh doanh rất mỏng manh, đến vấn đề pháp lý còn đang bỏ ngỏ, dù cho Chính phủ đã có hướng dẫn cấp sổ.
Mặt khác, trải qua nhiều biến cố, niềm tin đối với condotel bị tàn phá nặng nề, càng khiến những chuyển động của thị trường hầu như bị chặn đứng. Không phải ngẫu nhiên khi nhiều chuyên gia cho rằng condotel sẽ là phân khúc phục hồi muộn nhất của thị trường bất động sản.
Giữa muôn vàn khó khăn, giới chuyên gia cho rằng có một biện pháp mang tính khả thi có thể cứu vãn tình thế của condotel, đó là xem xét cho người nước ngoài được sở hữu loại hình này. Hiện nay, luật pháp đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở, vậy cũng có thể mở rộng phạm vi để họ sở hữu condotel. Hơn nữa, việc người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà, không có quyền sử dụng đất, rất tương thích với việc sở hữu condotel - vốn đang gặp khó ở câu chuyện đất đai.
Thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu condotel, hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, của người nước ngoài là khá lớn. Một khi cho phép sở hữu, động lực lớn từ người nước ngoài sẽ giúp giải phóng nguồn hàng tồn kho lớn của thị trường, bởi giá condotel tại Việt Nam đối với người nước ngoài vẫn là “rẻ” hoặc “hợp lý”.
Tuy nhiên, một điều kiện đi kèm đối với biện pháp này là Việt Nam cần sửa đổi chính sách visa, theo hướng cấp visa dài hạn (tính bằng năm) cho người nước ngoài. Điều này vừa tạo điều kiện thuận lợi để các dự án condotel thu hút khách mua, vừa giúp kéo người nước ngoài sang sinh sống tại Việt Nam nhiều hơn, tăng chi tiêu cho nền kinh tế, tạo ra tác động dây chuyền có lợi. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đây hoàn toàn là hướng đi khả thi và triển vọng, cần được nghiên cứu áp dụng trong thời gian tới.
Tags:
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 - Khu đô thị Công nghệ FPT với gần 1.400 căn hộ đáp đứng điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
