Thụt lùi
2022 có thể xem là một năm “bay bổng” về kinh doanh của CII khi doanh thu đạt mức cao nhất mọi thời đại, 5.748 tỷ đồng, và lợi nhuận sau thuế 860 tỷ đồng, cao nhất trong 5 năm gần nhất. Tuy nhiên, bước sang 2023, CII đã thụt lùi rất sâu khi chỉ có doanh thu 3.090 tỷ đồng, giảm 46% và lợi nhuận sau thuế 370 tỷ đồng, giảm 57% so với năm trước.
Bước thụt lùi của CII có nguyên nhân cơ bản là mảng bất động sản (vốn chiếm tới 63% tổng doanh thu 2022) giảm rất mạnh, giảm 69% về doanh thu so với năm trước, chỉ đạt 1.139 tỷ đồng. Trên thực tế, sự suy giảm của mảng bất động sản là không ngạc nhiên, bởi trong năm 2022, CII đã bàn giao một lượng sản phẩm rất lớn, chỉ còn một phần dành cho năm 2023. Cụ thể: dự án D’ Verano – Lô 3.2, năm 2022 đã xây dựng và bàn giao tới 95% số lượng sản phẩm; dự án The River – Lô 3.15, năm 2022 đã bàn giao 100% căn thương mại và 80% căn hộ; dự án 152 Điện Biên Phủ, năm 2022 đã bàn giao xong 55% tổng số sản phẩm. Bởi vậy, trong kế hoạch kinh doanh 2023, CII chỉ đặt mục tiêu 1.300 tỷ đồng cho mảng bất động sản và kết quả thực hiện năm 2023 đã hoàn thành được 87%.
Điều đáng nói ở đây là CII hầu như không đạt được bước tiến đáng kể nào trong việc thúc đẩy tiến độ cho các dự án còn lại để ghi nhận nguồn thu. Điều này cũng được ông Lê Quốc Bình – CEO của CII, thừa nhận tại đại hội cổ đông bất thường tổ chức hồi tháng 10/2023: “Các hồ sơ pháp lý dự án bất động sản gần như không có dự án nào chạy được”. Đây là điều rất đáng lo ngại cho CII về nguồn thu trong năm 2024 này.
Ở mảng thu phí giao thông, từ năm 2022, tình hình đã tốt lên với doanh thu 1.455 tỷ đồng, tăng 53%. Năm 2023, doanh thu mảng thu phí tiếp tục tăng 17% lên 1.687 tỷ đồng nhờ việc hợp nhất dự án Trung Lương – Mỹ Thuận. Dù vậy, so với kỳ vọng 1.900 tỷ đồng doanh thu thu phí, mức thực hiện trong năm 2023 mới chỉ đạt 86%.
Với việc 2 mảng chủ lực, một đi lùi, một không tạo ra đột phá, và các mảng còn lại cũng trong tình trạng tăng trưởng âm (doanh thu xây lắp giảm 62%, doanh thu cung cấp nước sạch giảm 48%), CII chỉ có thể kết thúc năm 2023 với việc hoàn thành được 60% kế hoạch doanh thu và 38% kế hoạch lợi nhuận (chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ). Đây cũng là năm có lợi nhuận sau thuế tệ nhất của CII trong 5 năm trở lại đây (không tính năm lỗ).
Đau đầu tiền bạc
Không chỉ đuối về lợi nhuận, năm 2023, dòng tiền kinh doanh của CII cũng rất xấu khi âm tới 1.140 tỷ đồng. Đây là năm âm dòng tiền kinh doanh thứ 3 trong 4 năm gần nhất của CII.
Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến dòng tiền kinh doanh âm nặng là CII đã phải chi trả tới 1.908 tỷ đồng lãi vay, tăng tới 22% so với năm trước.
Trên thực tế, nợ vay của CII không phải chỉ mới tăng, mà đã tăng rất mạnh trong nhiều năm qua. Kể từ năm 2018, khi lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10.000 tỷ đồng, nợ vay của CII gần như tăng đều đặn qua từng năm: 2019 là 13.851 tỷ đồng, 2020 là 16.585 tỷ đồng, 2021 là 17.039 tỷ đồng, 2022 là 14.582 tỷ đồng và 2023 là 18.886 tỷ đồng.
Con số nợ vay trong năm 2023 là đỉnh cao trong lịch sử của CII, tăng tới 30% so với năm trước và gấp 2,2 lần vốn chủ sở hữu.
Để hình dung rõ hơn về “cơn khát” của CII, hãy nhìn sang dòng tiền đi vay. Nếu năm 2022, quy mô dòng tiền đi vay chỉ là 3.755 tỷ đồng thì tới năm 2023, con số này đã là 16.841 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần.
Chính điều này đã tạo nên sự leo thang về chi phí tài chính qua các năm: 2020 là 1.214 tỷ đồng, 2021 là 1.416 tỷ đồng, 2022 là 1.359 tỷ đồng và 2023 là 1.600 tỷ đồng. Chi phí tài chính tăng tới 22% là một trong những nguyên nhân khiến lợi nhuận sau thuế 2023 của CII suy giảm nặng nề so với các năm trước đó.
CII vừa qua đã bày tỏ ý định tiếp tục nghiên cứu các dự án BOT với tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Điều này cho phép nội suy rằng cơn khát tiền với doanh nghiệp này chưa có điểm dừng.
Ở thời điểm kết thúc năm 2023, tổng nợ phải trả của CII đã lên tới 24.678 tỷ đồng, cao gấp 2,9 lần vốn chủ sở hữu, tương đương với việc 74% tài sản của công ty được hình thành từ nợ phải trả. So với đầu năm, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của CII đã tăng lên rất mạnh (đầu năm chỉ là 1,89 lần).
Công ty cho biết đang thực hiện các hoạt động tái cơ cấu nguồn vốn, song cho tới lúc này, mọi việc vẫn chưa cho ra kết quả cuối cùng. Trong khi đó, lãi vay vẫn tiếp tục “gõ” lên đầu công ty. Ở thời điểm kết năm 2023, CII ghi nhận các khoản phải trả liên quan lãi vay khá lớn, như: 196 tỷ đồng chi phí lãi vay và các khoản chi phí hợp tác kinh doanh, 86 tỷ đồng chi phí lãi vay…
2024 này, CII nhiều khả năng vẫn sẽ đau đầu với câu chuyện tiền bạc, bên cạnh nỗi lo không nhỏ về nguồn thu khi doanh thu thu phí khó lòng đột biến còn mảng bất động sản cho tới hết 2023 chỉ có 153 tỷ đồng tiền người mua trả trước ngắn hạn…
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Điện Tiến có diện tích khoảng 250ha, được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa ngành.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - TP. HCM hiện còn khoảng 220 dự án nhà ở chưa thể cấp sổ hồng do vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc tồn tại sai phạm xây dựng.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Bầu trời sông Hàn đã bùng nổ sắc màu trong đêm khai mạc Lễ hội Pháo hoa quốc tế Đà Nẵng với màn so tài của đội Đà Nẵng (Việt Nam) và đương kim vô địch Trung Quốc.
