Năm 2021, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng tương đối ảm đạm. Đa phần nguồn cung nhà ở là hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới khan hiếm, rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Điều này đã khiến giá nhà năm 2021 liên tục tăng cao. Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5% - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15% - 20%.
Bước sang năm 2022, dịch Covid-19 có phần bớt phức tạp song tình hình địa chính trị trên thế giới lại diễn ra căng thẳng khi xảy ra xung đột giữa Nga và Ukraine. Điều này đã tạo ra áp lực lớn lên chuỗi cung ứng, dẫn đến lạm phát gia tăng. Dưới áp lực lạm phát, giá nhà tiếp tục nhích lên. TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, bình luận: “Khi lạm phát xảy ra, bất động sản sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền. Người càng giàu càng không giữ nhiều tiền mà thay vào đó là đầu tư bất động sản. Trong đó, nhà ở là phân khúc có sức hút dòng tiền mạnh nhất. Vì vậy, áp lực tăng giá nhà ở là hoàn toàn có thể xảy ra”.
Nhìn nhận về việc tăng giá nhà, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản nhà ở đã đối mặt với thực trạng giá bán leo thang. Tại các thành phố lớn, để mua được một căn hộ với giá 30 - 35 triệu/m2 là rất khó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng không còn mức giá dưới 25 triệu/m2.
Nguyên nhân dẫn tới thực tế này là thị trường ghi nhận nguồn cung hạn chế, các dự án mới ít được triển khai trong khi nhu cầu ở và đầu tư của người dân ngày càng lớn. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư đang sở hữu nguồn hàng đẩy giá bán. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng liên tục tăng nóng, đặc biệt là giá thép “nhảy múa” khiến chi phí đầu vào của ngành xây dựng tăng lên, tác động đến giá thành sản phẩm tăng theo.
“Với nền tảng giá bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng lên mỗi năm, tình hình bất ổn của thế giới kéo theo lạm phát xuất hiện sẽ tiếp tục đẩy giá nhà đi lên. Áp lực tăng giá, cung cầu mất cân đối là không tránh khỏi. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này có cao hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác”, ông Nguyễn Chí Thanh nhận định.
Như để minh chứng cho nhận định của chuyên gia, số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng ghi nhận, trong quý I/2022, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.
Việc tăng giá nhà khi nguồn cung khan hiếm là dễ hiểu. Vậy khi nguồn cung tăng, giá nhà có được kéo giảm xuống trong thời gian tới?
Theo các chuyên gia, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong các năm tới đây dù nguồn cung mới được bổ sung. Một trong những yếu tố khiến giá nhà khó giảm được là sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển dự án ngày một gia tăng. Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý để hoàn thiện một dự án nhà ở vẫn còn khá phức tạp. Đặc biệt, khi mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung hoặc cao cấp, giúp đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn so với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ.
Như vậy, câu chuyện cung cầu lệch pha nhà ở sẽ ngày càng gay gắt, nhất là khi nhu cầu tìm kiếm các căn hộ, nhà ở vừa túi tiền trong dân rất cao còn nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Giấc mơ có được nhà của người thu nhập thấp trung bình ngày càng vời xa.
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, trong một hội thảo mới đây đã nhận định: “Có nhiều bạn trẻ dành dụm được 1,5 tỷ đồng, nghĩ rằng sẽ mua được căn hộ xa trung tâm nhưng giá thực tế đã tăng lên 2 hoặc 2,5 tỷ đồng. Đây là thực tế không thể chấp nhận được”. Vị chuyên gia này cũng thừa nhận rằng người có đất thì “hô” giá trên trời, nhà đầu cơ thì tha hồ “thổi giá”, người mua thực thì ái ngại, nên về lâu dài, đích cuối cùng sẽ không có mấy giao dịch, đường cung - đường cầu khó gặp nhau.
Tuy nhiên, nhìn một cách tích cực, ngay từ đầu năm, thị trường nhà ở đã khởi sắc nhanh chóng và đang lấy lại được phong độ về nguồn cung. Nhiều chủ đầu tư lớn đã rục rịch triển khai những dự án nhà ở tầm cỡ không chỉ đảm bảo cung cấp ra thị trường một nguồn cung lớn mà còn giúp thị trường tạo tính cạnh tranh và kỳ vọng giảm giá thành sản phẩm. Từ đó, giá nhà sẽ phần nào được điều chỉnh trước thực trạng lạm phát tăng cao.
Về tỷ lệ giao dịch, do 2022 là năm thứ 3 sống chung với dịch Covid-19 nên tâm lý của người dân đã dần thích nghi, vì vậy dịch có diễn biến phức tạp thì các hoạt động giao dịch của người dân vẫn sẽ diễn ra. Chưa kể, chiến dịch tiêm phòng vắc xin toàn dân nhằm đạt tỷ lệ miễn dịch cao đã tạo điều kiện lớn cho các hoạt động, sản xuất được diễn ra bình thường. Giao dịch trong thị trường nhà ở cũng sẽ đảm bảo được thực hiện.
Ông Nguyễn Chí Thanh cũng chia sẻ thêm, thị trường nhà ở đang ghi nhận nhiều xung lực mạnh mẽ. Trước hết là các doanh nghiệp, khi đã được tôi luyện qua cuộc sàng lọc Covid-19 với những bước đi vững chãi hơn, sẽ là động lực lớn giúp thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ chuyển mình đầy mới mẻ, trong đó có thị trường nhà ở.
“Đặc biệt, những đề xuất sửa đổi luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… trong năm nay cũng là một yếu tố quan trọng góp phần tác động đến thị trường nhà ở. Các dự án vốn vướng mắc pháp lý, khó triển khai xây dựng sẽ được tháo gỡ, nguồn cung được khơi thông”, ông Thanh nói.
Đồng quan điểm, phân tích của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: “Việc đề xuất sửa đổi các bộ luật cũng như hướng dẫn mới sẽ giúp giải quyết các nút thắt trong quá trình phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, thời gian hoàn thành dự án, giảm các chi phí ‘không tên’. Theo đó, giá thành chắc chắn sẽ được bình ổn và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà. Quan trọng nhất là cấp chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ những dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, đa dạng sản phẩm sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh, vừa giúp kéo giảm giá nhà tiệm cận gần người mua”.
