Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến đà tăng mạnh mẽ của giá nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan (sự gia tăng của các loại chi phí như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi vay hay chi phí không chính thức) giới chuyên gia cho rằng đà tăng giá nhà còn do một yếu tố khác, đó là “game làm giá” của chủ đầu tư.
Trên thực tế, giá sơ cấp hoàn toàn do chủ đầu tư áp đặt và vì vậy, luôn tồn tại xu hướng đẩy giá lên cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và cầu mua lớn, việc đẩy giá càng được đẩy mạnh, nhất là khi thị trường chỉ có một nhóm nhỏ làm chủ nguồn cung.
Mặt khác, việc “thổi” giá còn nhằm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm, giúp doanh nghiệp có được nguồn tín dụng lớn hơn.
Trong “game làm giá” này, môi giới giữ vai trò quan trọng. Các sàn môi giới thường phối hợp với chủ đầu tư tạo ra những “cơn sốt” booking - nhiều khi chỉ là con số ảo, nhằm tạo hiệu ứng “cháy hàng”, kích thích cầu mua và lấy lý do để tăng giá bán.
Không ít trường hợp, sàn “ôm” hàng bằng cách đặt booking rất sớm và được chủ đầu tư ưu ái, khiến người mua thực khó tiếp cận giỏ hàng gốc và buộc phải mua lại qua sàn với giá cao hơn.
Giá cao buộc phần lớn người mua phải vay ngân hàng. Với khoản vay lớn, thời gian trả nợ kéo dài hàng chục năm, người mua trở thành “con nợ”, bị ràng buộc chặt chẽ vào ngân hàng.
Như vậy, trong cuộc chơi giá nhà, bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới giữ vai trò chi phối, người mua hoàn toàn ở thế yếu, bị buộc phải chấp nhận luật chơi. Không phải ngẫu nhiên trong 2 năm trở lại đây, từng xuất hiện cả một “phong trào” kêu gọi “ngừng mua nhà để chống ngáo giá” trên mạng xã hội. Điều này cho thấy sự tồn tại của tâm lý phản kháng đối với cuộc chơi giá nhà hiện nay.
Nói với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận: “Khi ba bên - chủ đầu tư, ngân hàng và môi giới cùng tham gia quyết định nguồn cung và giá bán, người mua thường ở thế thụ động, khó tiếp cận sản phẩm gốc và dễ phải trả giá cao hơn so với giá thị trường thực”.
Ông cũng cảnh báo: “Nhiều gói cho vay mua nhà có ưu hấp dẫn nhưng thực chất chi phí đã được tính hết vào giá bán. Khách hàng vẫn phải trả thông qua giá căn hộ cao hơn. Người mua cần tỉnh táo, đừng chỉ nhìn vào quảng cáo lãi suất thấp”.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng nhận định: “Người mua thường lệ thuộc vào rổ hàng của sàn môi giới, dẫn đến phải mua chênh so với mức chủ đầu tư công bố. Việc chủ đầu tư công bố ‘full booking’ sau mở bán cũng khiến người mua phải chấp nhận mua chênh từ những người đã book trước đó”.
Tình trạng bất cân xứng trong mối quan hệ giữa người mua và bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới đặt ra vấn đề: làm thế nào để bảo vệ cho cho người mua?
TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh: “Luật hướng đến bảo vệ người mua – bên yếu thế. Tuy nhiên, nhà nước chưa kiểm soát được giá một cách hiệu quả. Vì vậy, vai trò của nhà nước cần được nâng cao, đơncử có một phương cách để công khai minh bạch chi phí cấu thành giá bất động sản: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, thuế… Nếu rõ ràng, người mua sẽ xác định được giá trị thực của sản phẩm, tránh rơi vào ma trận làm giá”.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng: “Nhà nước cần điều tiết nguồn cung, khống chế giá, rút ngắn thời gian chuyển nhượng và đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Khi cung cải thiện, thị trường sẽ cân bằng trở lại, người mua bớt áp lực”.
Thực tế cũng cho thấy, nhà nước đang đẩy mạnh việc tăng cung nhà ở xã hội, nhằm giảm áp lực khan cung - đẩy giá trên thị trường. Dù vậy, biện pháp này sẽ mất nhiều thời gian. Trong ngắn hạn, một chính sách thuế bất động sản “trúng đích” được cho là sẽ tạo ra tác động đáng kể, kìm hãm tâm lý đầu cơ và phần nào hạ nhiệt giá nhà.
Tags:
(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.
(VNF) - Giữa làn sóng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Pearl Residence khẳng định vị thế tiên phong với dấu ấn khác biệt từ dịch vụ quản lý vận hành bởi Savills Việt Nam, cùng hệ thống tiện ích toàn diện, mang lại trải nghiệm sống trọn vẹn, tiện nghi và bền vững.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công Khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp khu thể dục thể thao - sân golf tại phường Mỹ Lâm, tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, giải quyết ngay các vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đối với Khu đô thị đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn.
(VNF) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê và cho phép Công ty Sài Gòn Đại Ninh chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Dự án khu phức hợp Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội sở hữu vị trí trải dài ven sông Sài Gòn và mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4, từng được định hướng là một khu phức hợp đa chức năng bao gồm nhà ở, thương mại và tiện ích công cộng.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long đã tổ chức thành công giải “Nam Long Friendship Golf Tournament” gắn liền với chương trình học bổng Swing for Dreams lần thứ 16.
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
(VNF) - Một hộ dân có hơn 400 m2 đất mặt tiền phố Đinh Tiên Hoàng được bồi thường khoảng 400 tỷ đồng để di dời nhường đất làm Quảng trường - công viên phía đông Hồ Hoàn Kiếm.
(VNF) - Theo quy định mới, từ 1/1/2026, điều kiện tách thửa đất đã được nới lỏng. Nghị quyết mới không còn bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất.
(VNF) - Nhiều người khi đi nộp hồ sơ nhà ở xã hội tại một dự án ở xã Thiên Lộc (Hà Nội) dù đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng bị chủ đầu tư trả lại, với lý do thiếu bản photo bảng lương của cả công ty.
(VNF) - Riêng trong 10 tháng năm 2025, doanh số (pre-sale) của Nam Long (NLG) đạt 9.293 tỷ đồng.
(VNF) - Tại khu vực Thọ Xuân – nơi hội tụ sân bay, khu công nghiệp và trục giao thông chiến lược – Khu đô thị Sao Mai Lam Sơn – Sao Vàng được triển khai như một phần trong quá trình hình thành đô thị mới phía Tây Thanh Hóa.
(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Ninh Khánh Land là nhà đầu tư thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Ninh Diêm 1, thuộc Khu kinh tế Vân Phong.
(VNF) - Sun Group ra mắt đô thị Charmora City tại Nha Trang, HUD khởi công dự án nhà ở xã hội gần 300 căn tại Quảng Ngãi... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 17/12.
(VNF) - “Dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Gia Bình” vừa được Quốc hội thông qua sẽ giúp Việt Nam có sân bay quốc tế “xanh, thông minh” 5 sao đầu tiên, thuộc nhóm 10 cảng hàng không 5 sao hàng đầu thế giới theo tiêu chí của Skytrax.
(VNF) - Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhà ở tăng do một số doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư, cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ, nhiễu loạn thông tin thị trường.
(VNF) - Nhiều khu đất tại các xã, phường trên địa bàn Hà Nội sẽ được tổ chức đấu giá trong tháng 12 này để phục vụ phát triển dự án nhà ở, khách sạn cao cấp.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long vừa chính thức công bố dự án Elyse Island – Đô thị đảo thượng lưu nằm trên đảo Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai), do Nam Long hợp tác cùng đối tác Nhật hơn 100 năm kinh nghiệm – NNR (Nishi - Nippon Railroad) đầu tư phát triển.
(VNF) - Bà Nguyễn Thị Như Loan, cựu Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) đóng vai trò không hề nhỏ trong giai đoạn “sang tay” dự án, giúp doanh nghiệp thu lợi hàng trăm tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.
(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
(VNF) - Dự án tổ hợp khách sạn và nhà phố thương mại (tên thương mại là FLC Hilltop Gia Lai) do Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư được điều chỉnh tiến độ đến năm 2028.
(VNF) - Có một thực tế là mối quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu thường xuyên tồn tại mâu thuẫn, do bất đối xứng thông tin, tình trạng “cạnh tranh xuống đáy” về giá, dẫn đến lòng tin trong ngành xây dựng ngày càng bị bào mòn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Bắc Cầu Hạc cung cấp hơn 2.370 căn, có giá bán bình quân dự kiến 18,8 triệu đồng/m2.
(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.
(VNF) - Sau 5 tháng tạm ngưng hoạt động để nâng cấp, sửa chữa, sân bay Vinh sẽ khai thác trở lại vào ngày 19/12 với diện mạo mới và "điểm nhấn" công nghệ hiện đại giúp hành khách có trải nghiệm tốt hơn.
