Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến đà tăng mạnh mẽ của giá nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan (sự gia tăng của các loại chi phí như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi vay hay chi phí không chính thức) giới chuyên gia cho rằng đà tăng giá nhà còn do một yếu tố khác, đó là “game làm giá” của chủ đầu tư.
Trên thực tế, giá sơ cấp hoàn toàn do chủ đầu tư áp đặt và vì vậy, luôn tồn tại xu hướng đẩy giá lên cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và cầu mua lớn, việc đẩy giá càng được đẩy mạnh, nhất là khi thị trường chỉ có một nhóm nhỏ làm chủ nguồn cung.
Mặt khác, việc “thổi” giá còn nhằm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm, giúp doanh nghiệp có được nguồn tín dụng lớn hơn.
Trong “game làm giá” này, môi giới giữ vai trò quan trọng. Các sàn môi giới thường phối hợp với chủ đầu tư tạo ra những “cơn sốt” booking - nhiều khi chỉ là con số ảo, nhằm tạo hiệu ứng “cháy hàng”, kích thích cầu mua và lấy lý do để tăng giá bán.
Không ít trường hợp, sàn “ôm” hàng bằng cách đặt booking rất sớm và được chủ đầu tư ưu ái, khiến người mua thực khó tiếp cận giỏ hàng gốc và buộc phải mua lại qua sàn với giá cao hơn.
Giá cao buộc phần lớn người mua phải vay ngân hàng. Với khoản vay lớn, thời gian trả nợ kéo dài hàng chục năm, người mua trở thành “con nợ”, bị ràng buộc chặt chẽ vào ngân hàng.
Như vậy, trong cuộc chơi giá nhà, bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới giữ vai trò chi phối, người mua hoàn toàn ở thế yếu, bị buộc phải chấp nhận luật chơi. Không phải ngẫu nhiên trong 2 năm trở lại đây, từng xuất hiện cả một “phong trào” kêu gọi “ngừng mua nhà để chống ngáo giá” trên mạng xã hội. Điều này cho thấy sự tồn tại của tâm lý phản kháng đối với cuộc chơi giá nhà hiện nay.
Nói với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận: “Khi ba bên - chủ đầu tư, ngân hàng và môi giới cùng tham gia quyết định nguồn cung và giá bán, người mua thường ở thế thụ động, khó tiếp cận sản phẩm gốc và dễ phải trả giá cao hơn so với giá thị trường thực”.
Ông cũng cảnh báo: “Nhiều gói cho vay mua nhà có ưu hấp dẫn nhưng thực chất chi phí đã được tính hết vào giá bán. Khách hàng vẫn phải trả thông qua giá căn hộ cao hơn. Người mua cần tỉnh táo, đừng chỉ nhìn vào quảng cáo lãi suất thấp”.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng nhận định: “Người mua thường lệ thuộc vào rổ hàng của sàn môi giới, dẫn đến phải mua chênh so với mức chủ đầu tư công bố. Việc chủ đầu tư công bố ‘full booking’ sau mở bán cũng khiến người mua phải chấp nhận mua chênh từ những người đã book trước đó”.
Tình trạng bất cân xứng trong mối quan hệ giữa người mua và bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới đặt ra vấn đề: làm thế nào để bảo vệ cho cho người mua?
TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh: “Luật hướng đến bảo vệ người mua – bên yếu thế. Tuy nhiên, nhà nước chưa kiểm soát được giá một cách hiệu quả. Vì vậy, vai trò của nhà nước cần được nâng cao, đơncử có một phương cách để công khai minh bạch chi phí cấu thành giá bất động sản: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, thuế… Nếu rõ ràng, người mua sẽ xác định được giá trị thực của sản phẩm, tránh rơi vào ma trận làm giá”.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng: “Nhà nước cần điều tiết nguồn cung, khống chế giá, rút ngắn thời gian chuyển nhượng và đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Khi cung cải thiện, thị trường sẽ cân bằng trở lại, người mua bớt áp lực”.
Thực tế cũng cho thấy, nhà nước đang đẩy mạnh việc tăng cung nhà ở xã hội, nhằm giảm áp lực khan cung - đẩy giá trên thị trường. Dù vậy, biện pháp này sẽ mất nhiều thời gian. Trong ngắn hạn, một chính sách thuế bất động sản “trúng đích” được cho là sẽ tạo ra tác động đáng kể, kìm hãm tâm lý đầu cơ và phần nào hạ nhiệt giá nhà.
Tags:
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
