Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến đà tăng mạnh mẽ của giá nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan (sự gia tăng của các loại chi phí như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi vay hay chi phí không chính thức) giới chuyên gia cho rằng đà tăng giá nhà còn do một yếu tố khác, đó là “game làm giá” của chủ đầu tư.
Trên thực tế, giá sơ cấp hoàn toàn do chủ đầu tư áp đặt và vì vậy, luôn tồn tại xu hướng đẩy giá lên cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và cầu mua lớn, việc đẩy giá càng được đẩy mạnh, nhất là khi thị trường chỉ có một nhóm nhỏ làm chủ nguồn cung.
Mặt khác, việc “thổi” giá còn nhằm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm, giúp doanh nghiệp có được nguồn tín dụng lớn hơn.
Trong “game làm giá” này, môi giới giữ vai trò quan trọng. Các sàn môi giới thường phối hợp với chủ đầu tư tạo ra những “cơn sốt” booking - nhiều khi chỉ là con số ảo, nhằm tạo hiệu ứng “cháy hàng”, kích thích cầu mua và lấy lý do để tăng giá bán.
Không ít trường hợp, sàn “ôm” hàng bằng cách đặt booking rất sớm và được chủ đầu tư ưu ái, khiến người mua thực khó tiếp cận giỏ hàng gốc và buộc phải mua lại qua sàn với giá cao hơn.
Giá cao buộc phần lớn người mua phải vay ngân hàng. Với khoản vay lớn, thời gian trả nợ kéo dài hàng chục năm, người mua trở thành “con nợ”, bị ràng buộc chặt chẽ vào ngân hàng.
Như vậy, trong cuộc chơi giá nhà, bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới giữ vai trò chi phối, người mua hoàn toàn ở thế yếu, bị buộc phải chấp nhận luật chơi. Không phải ngẫu nhiên trong 2 năm trở lại đây, từng xuất hiện cả một “phong trào” kêu gọi “ngừng mua nhà để chống ngáo giá” trên mạng xã hội. Điều này cho thấy sự tồn tại của tâm lý phản kháng đối với cuộc chơi giá nhà hiện nay.
Nói với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận: “Khi ba bên - chủ đầu tư, ngân hàng và môi giới cùng tham gia quyết định nguồn cung và giá bán, người mua thường ở thế thụ động, khó tiếp cận sản phẩm gốc và dễ phải trả giá cao hơn so với giá thị trường thực”.
Ông cũng cảnh báo: “Nhiều gói cho vay mua nhà có ưu hấp dẫn nhưng thực chất chi phí đã được tính hết vào giá bán. Khách hàng vẫn phải trả thông qua giá căn hộ cao hơn. Người mua cần tỉnh táo, đừng chỉ nhìn vào quảng cáo lãi suất thấp”.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng nhận định: “Người mua thường lệ thuộc vào rổ hàng của sàn môi giới, dẫn đến phải mua chênh so với mức chủ đầu tư công bố. Việc chủ đầu tư công bố ‘full booking’ sau mở bán cũng khiến người mua phải chấp nhận mua chênh từ những người đã book trước đó”.
Tình trạng bất cân xứng trong mối quan hệ giữa người mua và bộ ba ngân hàng – chủ đầu tư – sàn môi giới đặt ra vấn đề: làm thế nào để bảo vệ cho cho người mua?
TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh: “Luật hướng đến bảo vệ người mua – bên yếu thế. Tuy nhiên, nhà nước chưa kiểm soát được giá một cách hiệu quả. Vì vậy, vai trò của nhà nước cần được nâng cao, đơncử có một phương cách để công khai minh bạch chi phí cấu thành giá bất động sản: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, thuế… Nếu rõ ràng, người mua sẽ xác định được giá trị thực của sản phẩm, tránh rơi vào ma trận làm giá”.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng: “Nhà nước cần điều tiết nguồn cung, khống chế giá, rút ngắn thời gian chuyển nhượng và đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Khi cung cải thiện, thị trường sẽ cân bằng trở lại, người mua bớt áp lực”.
Thực tế cũng cho thấy, nhà nước đang đẩy mạnh việc tăng cung nhà ở xã hội, nhằm giảm áp lực khan cung - đẩy giá trên thị trường. Dù vậy, biện pháp này sẽ mất nhiều thời gian. Trong ngắn hạn, một chính sách thuế bất động sản “trúng đích” được cho là sẽ tạo ra tác động đáng kể, kìm hãm tâm lý đầu cơ và phần nào hạ nhiệt giá nhà.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
