Mua BĐS ở đáy: Khối ngoại nóng lòng rót tiền

Sóng ngầm các thương vụ M&A

Trong bối cảnh dòng tiền gặp khó, nhiều doanh nghiệp bất động sản tính đến việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc tái cấu trúc toàn diện. Đơn cử, đầu năm nay, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Đây là công ty được thành lập năm 2018 nhằm đầu tư phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai.

Cũng vào dịp đầu năm 2023, Công ty cổ phần Vina Đại Phước – chủ dự án SwanBay Đại Phước (Đồng Nai), thông báo thay đổi thông tin vốn điều lệ. Từ cơ cấu vốn nước ngoài chiếm gần 73%, giờ đây Vina Đại Phước hoàn toàn thuộc về các doanh nghiệp nội địa. Cuối tháng 2, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã thông qua quyết định mua thêm 29,7 triệu cổ phần Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thủ tục mua thêm, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Bắc Cường.

Ở phía Bắc, Công ty cổ phần Tập đoàn công nghệ CMC đã mua đứt dự án tổ hợp không gian sáng tạo CMC tại khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) từ Công ty TNHH Phát triển THT vào trung tuần tháng 6. Dự án này có tổng quy mô 1,13ha dự kiến có vốn đầu tư lên đến 1.789 tỷ đồng. Không chỉ bán dự án này, THT đã chuyển nhượng 20 dự án thành phần trong khu Tây Hồ Tây cho các nhà đầu tư khác. Trong đó, tổ hợp khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp Landmark 55 - dự kiến là toà nhà cao tầng thứ ba của Hà Nội - đã về tay Công ty Cổ phần Taseco Invest.

Không chỉ doanh nghiệp nội, khối ngoại cũng đã rục rịch xuống tiền thời gian qua. Điển hình như Tập đoàn Keppel (Singapore) cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) mới đây đã công bố chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án ở TP. HCM của Tập đoàn Khang Điền. Qua đó, nhóm Keppel sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại. Theo kế hoạch, hai chủ đầu tư sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng.

Tương tự, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) thông báo tư vấn thành công một danh mục đầu tư gồm hai khách sạn 3 và 4 sao ở quận 7, TP. HCM, cùng một khách sạn 5 sao ở Indonesia. Trong đó, doanh nghiệp phát triển bất động sản Everland Opportunities IX Limited của Hong Kong đã chi 106,1 triệu USD để mua lại các tài sản này từ Strategic Hospitality Holdings Limited (SHH) - công ty con của tập đoàn Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT). Đây cũng là thương vụ mua bán khách sạn đầu tiên trong năm nay ở Đông Nam Á.

Bên cạnh những thương vụ được công bố, nguồn tin của Reuters trước đó đã tiết lộ CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. Trong đó, CapitaLand có thể xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 rộng 293ha ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc thành phố Hải Phòng của Vinhomes. Nếu thỏa thuận thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Tiền ngoại dồi dào, sẵn sàng đổ vào BĐS Việt Nam

Bình luận về hoạt động M&A bất động sản từ đầu năm đến nay, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản, hoạt động M&A ghi nhận phần lớn bên bán là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra. Thị trường gặp khó, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án để tái cấu trúc tài chính. Chính vì vậy, ngoài kênh vay vốn ngân hàng, các doanh nghiệp trong nước cũng tìm cách tiếp cận nguồn vốn ngoài ngân hàng thông qua các chiến lược thoái vốn tài sản và bất động sản.

“Đáng chú ý, chúng tôi ghi nhận hầu hết các dự án được rao bán là dự án lớn, từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, khu đất phát triển hoặc dự án đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành.... Chúng tôi cũng ghi nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài dành cho Việt Nam, nhờ vào các yếu tố nền tảng kinh tế hấp dẫn”, CEO Cushman & Wakefield nói.

Tuy nhiên, bà Trang Bùi cho rằng thị trường vẫn còn gặp nhiều thử thách cho nhà đầu tư trong việc tìm kiếm những cơ hội chất lượng tốt. Thực tế mặc dù có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại khá hạn chế, nguyên nhân là do tính hợp pháp, kỳ vọng về giá cả từ cả hai phía và vấn đề bồi thường. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án đều có ít nhiều các vướng mắc vẫn cần được tháo gỡ.

Mặt khác, thị trường hiện đang chững lại, cộng thêm khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư trong 6 tháng qua tạm thời chờ đợi, nghe ngóng nhiều hơn. Bên cạnh đó, quá trình phê duyệt hiện tại cho các dự án đang kéo dài, khiến các nhà phát triển và nhà đầu tư ngày càng nản lòng. “Chúng tôi làm việc với nhiều doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư đang sẵn sàng rót vốn vào Việt Nam đều đang nóng lòng chờ quá trình phê duyệt được cải thiện để họ có thể đưa ra quyết định đầu tư”, nữ CEO cho hay.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho biết số lượng các thương vụ thành công với quy mô vài chục triệu USD đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một số chủ đầu tư khó khăn nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự nên họ không bán đổ, bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.

Ông Cần nhận định nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc mua các dự án bất động sản ở Việt Nam rất nhiều, thế nhưng giá chào bán giờ vẫn đang cao so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2013. Hơn nữa, số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàng giao dịch được cũng rất ít. Nhiều dự án, đặc biệt ở TP. HCM tắc pháp lý đến nay vẫn chưa gỡ được.

Dữ liệu mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng hai bên không chốt được thương vụ là nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục. Bởi vậy, hết nửa đầu năm 2023, số lượng giao dịch thành công rất ít, những thương vụ M&A lớn vẫn chưa hiện diện.

Qua quan sát của Cushman & Wakefield, bà Trang Bùi phân tích hầu hết những thương vụ giao dịch M&A bất động sản đã và đang thực hiện trong năm 2022-2023 đến từ các nhà đầu tư châu Á. Về vấn đề chênh lệch kỳ vọng giá mua - giá bán, có một điểm đáng chú ý là mặc dù ghi nhận giá chào bán không giảm so với kỳ vọng, nhưng bên bán đã sẵn sàng lắng nghe và “nhượng bộ” để đàm phán sâu hơn vào các vòng trong nhằm tìm điểm hòa giữa hai bên, trong bối cảnh các doanh nghiệp có khả năng phải tiếp tục gánh chịu mức lãi suất từ ngân hàng trong thời gian dài hơn.

Nhận diện cơ hội M&A bất động sản thời gian tới, CEO Cushman & Wakefield bày tỏ vẫn rất lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tất cả các loại tài sản, vì các yếu tố cơ bản của Việt Nam rất thú vị và tất cả đều hướng đến sự tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản. Bà Trang dự báo, sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư ngoài nước dự kiến sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. “Đối với triển vọng cho 6 tháng cuối năm, chúng tôi ghi nhận có nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực, vấn đề nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt và tương xứng với giá trị thực của nó, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển”, bà Trang Bùi nói.

Ông Phan Xuân Xuân Cần cùng nhận định, đó là đến nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên. Sôi động ở đây nghĩa là khi các thủ tục pháp lý được tháo gỡ, lãi suất vẫn đang trong chiều hướng điều chỉnh có thể đi xuống, rõ ràng đây sẽ là cơ hội để tiếp cận vốn dễ hơn. Nếu nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 5-10 năm thì đây là cơ hội để đàm phán thương lượng, tham gia vào thị trường để mua lại dự án. Cách nhanh nhất hiện nay là mua lại dự án hoặc hợp tác liên doanh với đối tác trong nước. Đây là giai đoạn khó khăn về thị trường, tài chính, pháp lý song những vấn đề này đang dần được tháo gỡ. Hy vọng quý IV/2023 và sang năm 2024, 2025, thanh khoản thị trường sẽ tăng lên, lúc đó hoạt động giao dịch mua bán sẽ trở nên sôi động.

Đánh giá đây thực sự là giai đoạn rất tốt đối với nhóm có tiềm lực tài chính, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh bình luận họ có thời gian theo dõi thị trường, xem xét cơ hội M&A, tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới. “Thị trường đang có rất nhiều đơn vị thuộc nhóm “người chơi mới”. Họ đang quan sát thị trường và rất để ý đến các cơ hội M&A, cũng như thu mua đất từ những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đặc biệt là sản phẩm có pháp lý sạch. Họ cũng đang cân nhắc thành lập những doanh nghiệp bất động sản mới. Nhóm này được coi là ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư và được nhìn nhận là những người chơi rất tiềm lực”, ông Quốc Anh cho hay.