Sạch bóng căn hộ bình dân: 'Còn đùn đẩy lòng vòng, nguồn cung còn khan hiếm'

Vẫn “đỏ mắt” tìm căn hộ vừa túi tiền

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ giá 2.5 - 4 tỷ đồng cho những gia đình trẻ đang được tìm kiếm nhiều nhất. Tuy nhiên, khả năng mua căn hộ ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người mua mong ước tìm được các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một dự án tại khu đông TP. HCM đang mở bán với giá 43 triệu đồng/m².

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận xét, tạm tính một căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, tức 35 triệu đồng/m2 thì đã cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân hiện chỉ có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Hiện nay, thị trường quý IV/2023 đã ghi nhận không còn căn hộ nào có mức giá dưới mức giá 35 triệu đồng/m2. Ngay cả khi Chính phủ đã ký đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 nhưng do thủ tục đầu tư kéo dài, ưu đãi cho doanh nghiệp nhà ở xã hội thiếu hấp dẫn... khiến phân khúc này vẫn vắng bóng sản phẩm.

Trong khi đó, báo cáo quý I của CBRE Việt Nam cũng cho thấy rõ, thị trường căn hộ tại TP. HCM chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City của Nam Long Group, quận Bình Tân) nhưng mức giá cũng đã "neo" trên 40 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Điều này dẫn đến, căn hộ bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP. HCM.

Đáng chú ý, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2 (hơn 54 triệu đồng/m2), tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Đánh giá về nguồn cung dự án trong giai đoạn 2016-2023, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, số liệu cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy tỷ lệ căn hộ giá bình dân từ ở mức cao vào các năm trước thì nay đã gần như vắng bóng.

Từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân, ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

"Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp", ông Châu nói. Do đó, lời giải cho thị trường nhà ở giá phù hợp hơn, đúng nhu cầu thực của thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức và cần lời giải.

Rút ngắn thủ tục hành chính - mấu chốt lời giải tăng cung

Cho rằng pháp lý đất đai chính là điều làm khổ các nhà đầu tư lẫn các cơ quan thực thi chính sách, TS Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng chỉ cần khơi thông về các chính sách pháp lý như tính tiền sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, cho dự án được xây dựng bên cạnh các chính sách về tài khóa, tiền tệ mà Chính phủ đang thực hiện sẽ tăng nguồn cung, giúp kéo giảm giá nhà.

Còn ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các cơ quan quản lý cần rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền.

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, ông Trần Quốc Dũng cũng kỳ vọng Nhà nước sẽ có các chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, thuế, phí... để doanh nghiệp chia sẻ trách nhiệm xã hội, tăng làm nhà ở thương mại vừa túi tiền. “Chúng tôi mong muốn có sự hỗ trợ về mặt cơ chế, chính sách làm sao rút ngắn được thời gian cho các doanh nghiệp về mặt thủ tục, tháo gỡ dứt điểm khó khăn cho các doanh nghiệp, giúp tăng nguồn cung", ông Dũng nói.

Đi tìm lời giải để tăng nguồn cung cho các dự án căn hộ vừa túi tiền cũng là niềm trăn trở của các doanh nghiệp bất động sản. Năm 2022, Tập đoàn Hưng Thịnh đã có sáng kiến liên kết với nhiều đối tác gồm những doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng khép kín: từ quỹ đất, ý tưởng, quy hoạch, thiết kế, nguyên vật liệu, thiết bị, giải pháp kỹ thuật, giải pháp thi công, giải pháp quản trị dự án... cho đến khi hình thành được căn nhà. Cụ thể, Tập đoàn Hưng Thịnh phối hợp cùng Đồng Tâm Group và Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành bắt tay nhau nghiên cứu và cung cấp nguyên vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng với chi phí phù hợp, góp phần hoàn thiện chuỗi cung ứng.

Ông Võ Quốc Thắng, Chủ tịch Đồng Tâm Group chia sẻ: “Sáng kiến này là một phần trong trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, là cơ hội để các doanh nghiệp cùng chia sẻ mục tiêu và tầm nhìn hướng tới sự phát triển bền vững chung. Tham gia vào cáng kiến, các doanh nghiệp không đặt mục tiêu lợi nhuận, mà đề cao tinh thần trách nhiệm xã hội, tạo dựng giá trị chung cho cộng đồng".

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mọi sáng kiến để giảm giá thành căn hộ chung cư đều cần thời gian để triển khai. Trong lúc này, chính sách kích cầu tốt nhất để thu hút người mua nhà vẫn phải là giãn tiến độ thanh toán, giảm tỉ lệ đóng tiền cọc xuống còn 4 - 6% thay vì 10% như trước, ngoài ra còn giảm lãi suất, hỗ trợ lãi suất cho người mua từ 4 năm – 6 năm thông qua tài trợ của ngân hàng...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng ngoài vấn đề quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực, doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu, mấu chốt vẫn là cần tháo gỡ khó khăn pháp lý để tăng nguồn cung.

“Còn như bây giờ, người có thu nhập trung bình và khá muốn mua nhà cũng không có nhà để mua, nguồn cung không có lấy đâu ra để mua. Khó nhất là thủ tục về đất đai, nếu khơi thông được khâu này sẽ hỗ trợ cho các khâu phát triển dự án tiếp theo. Tuy nhiên, rất nhiều vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương, nên các cơ quan chức năng địa phương phải tích cực tháo gỡ thủ tục theo thẩm quyền để hỗ trợ doanh nghiệp từ việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất. Các địa phương nên triển khai, không đùn đẩy lòng vòng", ông Châu nói.