Sếp DKRA Vietnam: Áp lực tăng giá bất động sản năm 2022 sẽ rất lớn

Tâm lý tích cực đang hồi phục, áp lực tăng giá rõ nét

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quý III/2021, do dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn so với quý II.

Thống kê cho thấy, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở cả nước chỉ đạt khoảng 60-70% so với quý II. Nếu tính cục bộ một số địa phương, nguồn cung bất động sản còn thấp hơn nhiều do hoạt động đi lại, giao dịch, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, người dân tại một số địa phương thực hiện giãn cách xã hội không thể thực hiện được.

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, đến nay trên cả nước có 37 dự án với 18.872 căn được cấp phép, bằng khoảng 69% so với quý II/2021; 701 dự án với 244.936 căn đang triển khai xây dựng, bằng khoảng 70% so với quý II/2021; có 50 dự án với 7.444 căn hoàn thành.

Lượng giao dịch trên thị trường cũng giảm chỉ bằng khoảng 35- 40% so với quý II, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 40- 50% lượng chào bán trên thị trường, một số khu vực thị trường có hiện tượng "đóng băng tạm thời".

Với thị trường căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ quý III, tổng lượng giao dịch cũng giảm rất mạnh với 10.400 giao dịch thành công so với con số trên 18.300 giao dịch trong quý II.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc tập đoàn bất động sản Thắng Lợi, tình hình bất động sản cuối 2021 và năm 2022 có thể chia làm 4 giai đoạn.

Giai đoạn hiện hữu từ 1/10 đến 17/1 (15 âm lịch tháng Chạp) sẽ là thời điểm tăng trưởng giao dịch trở lại khoảng 5% đến 10%. Giai đoạn từ 18/1 đến 15/2 là giai đoạn nghỉ ngơi khi rơi vào Tết Nguyên đán.

Giai đoạn từ 16/2 đến 31/3 là giai đoạn tăng trưởng, giao dịch dự đoán tăng khoảng từ 10% đến 15% khi nhiều khách hàng sẽ chốt chứng khoán để đổ vào bất động sản. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dừng lại nhưng nhà đầu tư lâu năm sẽ tích cực săn hàng.

Giai đoạn thứ 4 là khoảng 120 ngày tiếp theo có tâm thế giằng co, giao dịch tăng trưởng nhẹ khoảng 5%. Đây là giai đoạn quyết định sự ấm lên của thị trường. 

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển R&D DKRA Vietnam, tâm lý tích cực đã xuất hiện trong một tháng qua, các chủ đầu tư đang cố gắng giành giật lại những gì đã mất trong thời gian giãn cách xã hội.

Từ đầu tháng 10 đến nay, việc giãn cách xã hội đã từng bước được nới lỏng, các hoạt động kinh tế - xã hội cũng dần trở về trạng thái bình thường mới. Thị trường bất động sản luôn nhanh nhạy phản ứng trước những thông tin chỉ đạo tích cực của chính quyền địa phương về mọi khía cạnh đời sống.

Dự báo trong quý IV/2021, nguồn cung mới và sức mua về cơ bản sẽ tích cực hơn quý III, không chỉ ở TP. HCM mà cả các địa phương lân cận khác. Nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ có thể sẽ tăng nhẹ trong quý IV tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút so với quý II, III (khoảng 4000 căn hộ).

Sức mua chung trong quý IV, về cơ bản sẽ diễn biến tương tự hoặc tăng nhẹ so với quý III, nhưng vẫn suy giảm so với quý I hoặc cùng kì năm 2020. Nguyên nhân do người mua bị ảnh hưởng về thu nhập, một số khác cũng đang thận trọng quan sát. Điểm sáng của quý IV vẫn dựa vào những người có tiềm lực tài chính lựa chọn bất động sản là kênh hàng đầu để đầu tư lâu dài và đa dạng hoá giá trị tài sản.

Phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn. Tuy nhiên, nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ có thể tiếp tục hạn chế, chủ yếu là những dự án đã có sự chuẩn bị từ trước.

Dự báo nguồn cung mới quý IV, toàn bộ khu vực TP. HCM và vùng phụ cận có thể có 3.500 - 4.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Trong đó, TP. HCM và Bình Dương vẫn dẫn đầu với khoảng 2.000 - 3.500 căn, tuỳ điều kiện thị trường mà các chủ đầu tư đưa ra lượng hàng phù hợp. Dự kiến, nguồn cung căn hộ của TP. HCM và vùng phụ cận cả năm 2021 tương đương 55% so với năm 2020.

Áp lực tăng giá có thể xảy ra bởi nhiều lý do tác động như chi phí đầu vào, chi phí vật liệu và xây dựng, áp lực lạm phát… nhưng chủ đầu tư cũng sẽ tăng cường các chính sách bán hàng như kéo dài thời gian thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất… để hấp dẫn người mua. Một số dự án sẽ có chiến lược tăng giá tuỳ theo thế mạnh của mình.

Bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6.5 - 7.5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em, thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, thời điểm này, giá xăng đã lên tới mức kỷ lục trong 7 năm qua. Dự báo giá năng lượng cũng tiếp tục dự báo tăng vài lần trên thế giới. Sự tăng liên tục của giá thép và xi măng và việc đứt gãy chuỗi cung ứng, tăng giá chuỗi lưu thông hàng hoá, vận tải biển, mất cân đối nguồn cung cầu… sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thời gian tới và làm tăng chi phí của doanh nghiệp.

Cần tháo gỡ khó khăn về cơ chế, khắc phục tình trạng không ai dám quyết

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, Thông tư 14 của Ngân hàng Nhà nước đưa ra những cơ chế chính sách hỗ trợ cho nhiều doanh nghiệp, cá nhân hộ gia đình nhưng không có bất động sản, dù một số đối tượng hoạt động trong bất động sản bao gồm trung tâm thương mại, chủ nhà trọ, điểm bán lẻ dịch bệnh đã ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ông Châu cho rằng bất động sản du lịch đang rất khó khăn vì không có khách do dịch bệnh, do vậy cần thay đổi phương thức để thích ứng. Ông đề nghị Chính phủ, Quốc hội sửa các vấn đề về thể chế pháp luật về Luật Đầu tư, Luật Nhà ở để tháo gỡ khó khăn... 

Theo TS Vũ Đình Ánh, dịch Covid-19 kéo dài 2 năm qua đã tác động rất lớn với nền kinh tế Việt Nam, lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế âm 6,17% trong quý. Đóng băng của nền kinh tế, sụt giảm tăng trưởng kinh tế diễn ra ở tất cả ngành nghề và bất động sản cũng không phải là một ngoại lệ. Theo các dự báo, tác động tiêu cực của dịch bệnh với thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong quý IV/2021 và còn kéo sang năm 2022 và dự báo nửa đầu năm 2023 mới chấm dứt.

Theo ông Ánh, điều cần lường trước là sự thay đổi khá lớn về quy định nói chung. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, nhưng nhiều nội dung trong Luật Đất đai được các doanh nghiệp rất mong có sự thay đổi. Đơn cử như giá bất động sản, đấu thầu, giao đất và nghĩa vụ tài chính thu nộp ngân sách đối với đất đai và bất động sản có thay đổi cơ bản trong dự thảo Luật Đất đai.

Doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và dự báo mất khoảng 2 năm chững lại của các dự án bất động sản, việc này rõ ràng khi tạo ra mất cân đối cung cầu và khiến thị trường bất động sản Việt Nam méo mó, trong đó cần vai trò điều tiết, can thiệp của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương. TP. HCM là một trong những điểm như vậy. Vấn đề hiện nay là phải hoàn thiện, phục hồi làm sao tăng dự án bất động sản như thời gian trước khi bị chững lại.

Việc thay đổi cơ chế về mối quan hệ trong thực thi các cơ chế chính sách, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Về mặt khoa học đó chính là phân cấp, phân quyền. Mọi phân quyền trong lĩnh vực bất động sản sẽ có những thay đổi lớn trong thời gian tới. Hy vọng sẽ khắc phục được tình trạng không ai dám quyết và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, theo ông Ánh, kinh tế đi lên hay đi xuống, lượng tiền vẫn thế, thậm chí sẽ còn tăng lên. Tiền còn rất nhiều, chỉ đi từ túi người này sang túi người khác. Chứng khoán vẫn tăng, lên nhiều ở nhiều nhóm và đi vào các doanh nghiệp làm ăn tốt.

Về nguyên lý, tiền phải có chỗ đi, dịch chuyển đâu đó, nó vào chứng khoán không chỉ ở Việt Nam mà cả thế giới chứng kiến sự bùng nổ của thị trường chứng choán. Bất động sản cũng vậy. Đây là kênh tiền đi vào khi sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Dòng tiền tới đây sẽ hiện thực hoá khoản lãi từ thị trường khoán sang bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân cần quan tâm trong năm tới.