TS. Phan Hữu Thắng: Cần học các doanh nghiệp ngoại trong đầu tư bất động sản công nghiệp

- Ông nhận định như thế nào về làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ nay đến 2020 và 2025? Điều này sẽ tác động như thế nào đến tương lai của bất động sản công nghiệp?

TS Phan Hữu Thắng: Theo đánh giá về môi trường đầu tư tại Việt Nam của các tổ chức có uy tín quốc tế như Ngân hàng thế giới (WB) trong xếp hạng môi trường kinh doanh (chỉ số Doing business) đã xếp hạng Việt Nam tăng 13 bậc, từ thứ hạng 82 năm 2016 lên 69/190 nền kinh tế.

Hội nghị Thương mại và phát triển của Liên Hiệp Quốc (UNCTAD) trong báo cáo đầu tư quốc tế 2017 cũng đã có đánh giá Việt Nam thuộc nhóm 12 nước tiềm năng nhất cho hoạt động đầu tư nước ngoài giai đoạn 2017 - 2019.

Từ những tín hiệu tích cực về môi trường đầu tư và thực tế thu hút đầu tư nước ngoài  của Việt Nam những năm gần đây, từ năm 2016 đến năm 2018 và quý I/2019 cho thấy, trong ba năm 2016 - 2018, vốn FDI thực hiện đạt 52,4 tỉ USD, bình quân trên 15 tỉ USD/năm. 

Số vốn này tăng trưởng trên 10% - 20%/năm, năm sau cao hơn năm trước. Đáng chú ý, số vốn thực hiện trong ba năm này bằng 27,3% số vốn thực hiện của cả 30 năm thu hút FDI.

Trong quý I/2019, vốn FDI thực hiện đạt 4,12 tỷ USD, tăng 6,2% so với cùng kỳ. Các con số về vốn thực hiện trong thời gian vừa qua thật sự ấn tượng. Với xu hướng này, dự kiến, số vốn thực hiện trong năm 2020 sẽ ở mức trên dưới 20 tỉ USD/năm. Đến năm 2025 sẽ đạt mức 25 tỉ USD/năm.

Cùng với năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế thông qua năng lực của nguồn nhân lực, tác động của khoa học công nghệ, tiến bộ của công tác quản lý nhà nước, Việt Nam sẽ tiến bộ hơn so với năng lực hấp thụ vốn tại thời điểm hiện nay.

Về vốn FDI đăng kí vào Việt Nam trong ba năm 2016 - 2018 đạt khoảng 100 tỉ USD, bình quân trên 30 tỉ USD/năm, năm sau cao hơn năm trước, quý I/2019 đạt 10,8 tỷ USD tăng 86,2% so với cùng kì năm trước. 

Với giai đoạn trước mắt 2019 - 2020 ,vốn đăng kí FDI sẽ tiếp tục đà tăng trưởng hiện có. Còn sau đó, đến giai đoạn 2021 - 2025, mức tăng trưởng có thể cao hơn hay không, còn phụ thuộc vào bối cảnh chính trị, kinh tế, thương mại khu vực và thế giới. 

Hiện rất khó dự báo rằng có hay không các đột biến lớn và liệu Việt Nam có thu hút được một số các dự án quy mô lớn hay không. Tuy nhiên, dự báo ở mức độ khiêm tốn, Việt Nam vẫn có thể thu hút bình quân khoảng 20 - 25 tỉ USD/năm từ nay đến cuối 2025. Đây là cơ hội lớn để bất động sản công nghiệp của Việt Nam phát triển mạnh trong thời gian tới.

- Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam và triển khai các dự án xây dựng phát triển hạ tầng các khu công nghiệp, ông đánh giá như thế nào về xu hướng này?

Đúng là ngay những năm đầu tiên mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài, từ những năm 90 cuối thế kỉ trước, đã có những nhà đầu tư nước ngoài từ Nhật Bản như đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Nomura ở Hải Phòng, từ Singarpore như khu công nghiệp Vsip tại Bình Dương; từ Đài Loan như khu công nghiệp tại TP. HCM. 

Sau đó, rất nhiều các nhà đầu tư nước ngoài khác đến Việt Nam đầu tư xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp để kinh doanh cho thuê cơ sở hạ tầng cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đến nay, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều thành công trong đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp của họ.

Cụ thể, trong tổng số khoảng 326 khu công nghiệp hiện có, có khoảng 100 khu công nghiệp đã lấp đầy hoặc đạt đến 90% diện tích đất được cấp, 100 các khu công nghiệp khác cũng đã lấp đầy được đến 50 - 60 % diện tích đất, chỉ còn lại khoảng 100 khu công nghiệp mới đạt được khoảng 30 - 40% diện tích lấp đầy .

Đáng chú ý, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp đều nằm trong số các khu công nghiệp đã có tỉ lệ lấp đầy cao. Đơn cử như Vsip đến nay đã có thêm nhiều các khu công nghiệp khác trong cả nước.

- Theo ông, đâu là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài thành công như vậy? Liệu các nhà đầu tư trong nước có thể bắt kịp họ để phát triển?

Phân tích các nguyên nhân dẫn đến thành công của các nhà đầu tư nước ngoài có thể thấy:

Thứ nhất, họ có tầm nhìn xa và đánh giá đúng thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài quyết định đầu tư dựa vào hiệu quả tính toán cho từng khu công nghiệp sẽ đầu tư chứ không chạy theo các phong trào như địa phương này có thị địa địa phương cũng phải có, hay không tính hết đến thị trường, tầm nhìn xa tổng thể, bao quát được hết các vấn đề liên quan còn chưa đúng.

Thứ hai, các nhà đầu tư nước ngoài luôn biết lựa chọn địa bàn, địa điểm đầu tư phù hợp, có thị trường, thuận lợi cho việc sản xuất, xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp công nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp.

Thứ ba, họ xây dựng hạ tầng cơ sở khu công nghiệp có chất lượng cao. Kèm theo đó là các dịch vụ tiện ích cần thiết khác phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp công nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp bao gồm cả các dịch vụ tiện ích xã hội liên quan.

Thứ tư, các nhà đầu tư nước ngoài có chương trình xúc tiến đầu tư bài bản và quản trị tốt quá trình vận hành khu công nghiệp.

Trong khi đó, việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp của các nhà đầu tư trong nước vẫn còn nhiều vấn đề cần cải thiện. Do đó, đây là những kinh nghiệm mà các nhà đầu tư trong nước cần nghiên cứu áp dụng cụ thể vào điều kiện cụ thể dự án của mình để có thể thành công.

- Theo ông, Việt Nam cần làm gì để tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển thị trường bất động sản công nghiệp?

Trước hết, Việt Nam cần phải biết lựa chọn được đúng các nhà đầu tư nước ngoài có đủ các tiêu chí mà chúng ta cần và họ đáp ứng được như sự chân thành, trung thực, thiện chí với Việt Nam. Họ vào Việt Nam với mục đích cùng với Việt Nam và các doanh nghiệp trong nước làm ăn có lãi để cùng phát triển, làm sâu sắc hơn quan hệ hợp tác hữu nghị giữa các nước.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài còn phải là các nhà đầu tư có tiềm năng về vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý và thị trường xuất khẩu.

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước của Việt nam, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp chính sách liên qua đến đầu tư và doanh nghiệp, sớm xóa bỏ các chồng chéo giữa các bộ luật, theo hướng tạo nên sự rõ ràng, minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện hợn trong hệ thống luật pháp.

Mặt khác, Việt Nam cần có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở sử dụng nguồn vốn đầu tư nước ngoài gắn với quy hoach tổng thể phát triển kinh tế xã hội, đất nước trong từng thời kỳ. Trong đó, xác định rõ loại dự án, đối tác đầu tư cần lựa chọn để định hướng thực hiện cho các địa phương.

Đồng thời, cần tổ chức thực hiện tốt và giám sát chặt chẽ việc thưc hiện, thực thi luật pháp và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội sử dụng nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Đối với các nhà đầu tư tư nhân cần trung thực, thiện chí trong hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, chuẩn bị kỹ các khả năng hiện có. Đặc biệt là các vấn đề về đất, mặt bằng, cơ sở vật chất, nhân sự, vốn khác để hợp tác đầu tư với nước ngoài.

Xin cám ơn ông!