25 năm thăng trầm của bất động sản Đà Nẵng

Hành trình hơn 25 năm

Ngày 1/1/1997, Đà Nẵng chính thức trở thành thành phố trực thuộc trung ương. Cú hích về chính trị đã thu hút sự quan tâm của người dân cả nước cũng như giới đầu tư ở Hà Nội và TP. HCM.

Năm 2000, cầu quay sông Hàn chính thức được vận hành đã tạo nền móng đầu tiên cho thị trường bất động sản Đà Nẵng. Cùng với đó, chính quyền Đà Nẵng cũng đã có những chính sách tốt nhằm thu hút đầu tư từ những tập đoàn lớn. Dù vậy, thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn chưa có được sự thay đổi rõ nét, dù rằng đã có những chuyển biến tích cực. Giai đoạn này, giá bất động sản Đà Nẵng còn khá rẻ và các nhà đầu tư chủ yếu là những người có tầm nhìn về tiềm năng phát triển thành phố trong tương lai.

Năm 2002, tuyến đường ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc được thông xe. Từ đây, nhiều nhà đầu tư đã đổ về Đà Nẵng xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp giúp cải thiện bộ mặt thành phố.

Năm 2007, tập đoàn Mặt Trời (Sun Group) tiếp nhận khu du lịch Bà Nà từ chính quyền TP. Đà Nẵng và đưa vào hoạt động tuyến cáp treo Bà Nà – Suối Mơ trong năm 2009. Đây cũng là dấu mốc đánh dấu bước ngoặt mới về định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của TP. Đà Nẵng, trở thành thành phố du lịch. Giai đoạn này, thị trường bất động sản Đà Nẵng có những chuyển biến mạnh mẽ ở phân khúc bất động sản du lịch ven biển.

Nhiều nhà đầu tư khắp cả nước đã tìm đến Đà Nẵng bởi tiềm năng lớn, giá cả hợp lý và thị trường đã xuất hiện những cơn sốt đất nền. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư đổ xô xây khách sạn, đặc biệt là những khách sạn hai bên bờ sông Hàn, ven biển khi thành phố bắt đầu tổ chức lễ hội pháo hoa quốc tế.

Giai đoạn 2009 - 2013, hàng loạt cây cầu bắc qua sông Hàn gồm: Thuận Phước, Cầu Rồng, Trần Thị Lý được đưa vào sử dụng, giúp việc đi lại giữa trung tâm thành phố và các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn càng thuận tiện. Điều này giúp thị trường bất động sản của 2 quận này được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Trong giai đoạn nêu trên, những 2010 - 2011 ghi nhận đất nền ven biển được săn đón mạnh mẽ. Tuy nhiên, ở những năm tiếp theo, 2011 - 2013, dưới tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản Đà Nẵng lâm vào cảnh “sụp đổ”. Thời điểm này, chỉ cần 400 - 500 triệu đồng, người mua có thể sở hữu một lô đất nền 100m2 ở các khu đô thị hoặc các khu tái định quy hoạch mới, trong khi trước đó cần hàng tỷ đồng.

Cú sập quá lớn khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng đóng băng trong 3 năm tiếp theo. Từ năm 2016, thị trường bắt đầu hồi phục theo sự bùng nổ của du lịch và làn sóng đầu tư condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Đến những năm 2018 - 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã đạt đến giai đoạn hoàng kim. Trong giai đoạn này, giá bất động sản đất nền tăng phi mã và liên tục lập đỉnh.

Nhà đầu tư cả nước đổ xô về Đà Nẵng mua đất. Đất ở vùng ven, đất nông nghiệp cũng được săn lùng. Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại và kéo theo sự phát triển hàng loạt khu đô thị ở Điện Ngọc - Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam).

Bước sang giai đoạn 2020 - 2021, bất động sản Đà Nẵng rơi vào trầm lắng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Thanh khoản giảm nhưng giá bất động sản vẫn neo khá chắc ở mặt bằng cũ. Tuy nhiên, trong các năm 2022 - 2023, giá bất động sản Đà Nẵng đã bắt đầu rơi do thanh khoản rất yếu. Thị trường trở nên dặt dẹo do hầu như không có nguồn cung mới.

Dẫn đầu trong thu hút đầu tư

Nhìn lại lịch sử 25 năm nêu trên, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, cho rằng dù có những lúc thăng trầm, song về tổng thể, phải dùng từ “thần kỳ” để nói về sự phát triển của kinh tế xã hội, diện mạo đô thị, đời sống dân cư Đà Nẵng, trong đó có sự phát triển nổi bật và đóng góp chủ lực từ lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Lập, suốt quãng thời gian từ khi chia tách tỉnh đến cuối năm 2018, Đà Nẵng là cực phát triển, tăng trưởng và thu hút nhà đầu tư bất động sản hàng đầu cả nước. Hiện nay, diện mạo đô thị đã được định hình rõ nét, bài bản, kết cấu hạ tầng đô thị đã khá hoàn chỉnh, quỹ đất theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 về cơ bản đã lấp đầy cư dân hoặc một số ít còn lại đang được giao cho các chủ đầu tư tiếp tục phát triển.

Việc phát triển chậm lại trong quãng thời gian 5 năm gần đây phần lớn do quỹ đất phát triển đô thị theo quy hoạch cũ không còn nên nguồn cung dự án mới hầu như không có. Vì vậy, phải chờ đợi quy hoạch chung của thành phố cho thời kỳ mới được chi tiết hóa và chính quyền thông qua các quy hoạch phân khu để bổ sung nguồn cung, quỹ đất phát triển đô thị mới cho giai đoạn phát triển mới.

“Nhìn lại tổng thể một cách khách quan, tôi trân trọng và biết ơn các thế hệ lãnh đạo thành phố đã dũng cảm đề ra những chủ trương, những quyết sách táo bạo để chúng ta có Đà Nẵng phát triển thần kỳ như hôm nay”, ông Lập nói.

Theo ông Lập, miền Bắc có Hà Nội, miền Nam có TP. HCM và miền Trung là Đà Nẵng. Đây là 3 cực tăng trưởng và là trung tâm tại 3 miền. Tuy nhiên, Đà Nẵng có lợi thế phát triển đa dạng các loại hình bất động sản khác nhau do điều kiện tự nhiên thuận lợi có cả sông, biển, núi, hồ. Đà Nẵng có vị trí nằm giữa 2 đô thị di sản thế giới là Hội An và Huế.

Tại đây có thể phát triển cả nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp… mà Hà Nội hay TP. HCM không thể phát huy mạnh được. Ngoài ra, nền giá chung của thị trường Đà Nẵng còn thấp so với giá trị và tiềm năng, khả năng tăng trưởng về giá và giá trị bất động sản với biên độ còn lớn, vì thế Đà Nẵng thu hút rất nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội và TP. HCM đổ về.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group, nhận định qua 25 năm phát triển, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có quy mô và hoạt động sôi động thuộc tốp đầu cả nước (chỉ sau TP. HCM và Hà Nội). Từ thị trường sơ khai với phân khúc đất nền chiếm vị trí chủ đạo đến hiện nay cơ cấu sản phẩm đa dạng, nhiều dự án có chất lượng cao và ghi được dấu ấn về kiến trúc, có thể thấy thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có sự trưởng thành. Dù vậy, ông Thắng cho rằng, thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển hơn nữa.

Tương lai nào cho bất động sản Đà Nẵng?

Theo ông Võ Hồng Thắng, thị trường bất động sản Đà Nẵng thời điểm hiện tại tương đối khó đoán định do các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước còn nhiều bất ổn. Nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó đến cuối năm 2024, với các biểu hiện cụ thể là: nguồn cung thấp, thanh khoản trung bình – thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp bất động sản. Về sản phẩm, thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền. “Để thị trường bất động sản Đà Nẵng nói riêng và miền Trung nói chung hồi phục, ngoài việc tháo gỡ vấn đề nguồn vốn, room tín dụng, trái phiếu, tháo gỡ pháp lý cho các dự án... thì sự phục hồi của ngành du lịch là yếu tố rất quan trọng. Lượng khách du lịch quốc tế của Đà Nẵng phải được như giai đoạn 2018 – 2019 thì thị trường mới có hy vọng tăng trưởng”, ông Thắng nói.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, để bất động sản Đà Nẵng phát triển trong thời gian tới, cơ quan quản lý thành phố cần phải nhìn ra sự thay đổi về quy hoạch chung hạ tầng cả nước, hành vi khách hàng, tâm lý nhà đầu tư để định hướng phát triển sản phẩm bất động sản hoàn thiện theo chiều sâu, theo hệ sinh thái, phát huy tối đa nguồn lực về đô thị, hạ tầng, thương hiệu của thành phố đã gây dựng trong giai đoạn vừa qua.

Thành phố không thể phát triển đô thị theo chiều rộng như thời kỳ trước do quỹ đất đẹp có nhiều lợi thế đã dần khan hiếm, nền giá cao và khó thu hút nhà đầu tư hơn so với nguồn quỹ đất khá dồi dào tại 2 địa phương lân cận là Quảng Nam và Thừa Thiên - Huế.

Sự phát triển đồng bộ các tuyến cao tốc, sân bay trên khắp cả nước đã làm cho lợi thế về di chuyển, đi lại, thu hút du khách đến Đà Nẵng không còn như trước đây. Du khách đã có nhiều sự lựa chọn mới mẻ hơn, Đà Nẵng sẽ chịu sự cạnh tranh quyết liệt hơn từ các địa phương mới nổi do những sự thay đổi nêu trên. Phát triển thị trường bất động sản cần gắn chặt với phát triển kinh tế, đời sống xã hội, tạo việc làm, thu hút cư dân. Điều này mới là tác nhân giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

“Hy vọng Đà Nẵng sẽ có sự dịch chuyển mô hình phát triển thị trường bất động sản theo tiêu chí bền vững để tiếp tục duy trì sức hút lâu dài cho nơi đây”, ông Lập chia sẻ.