BĐS Bình Dương dọc tuyến vành đai 3: Cẩn trọng với tâm lý mua theo đám đông

“Ăn theo” sóng hạ tầng

Đường vành đai 3 TP. HCM chạy theo hình vòng cung. Bắt đầu từ cao tốc Bến Lức – Long Thành đoạn qua huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), sau đó đi lên phía bắc, qua quận 9, TP. Thủ Đức, qua Dĩ An và Thuận An (tỉnh Bình Dương), qua huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh (TP. HCM). Điểm kết thúc nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành (đoạn nút giao với cao tốc TP. HCM – Trung Lương tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An).

Hiện nay, khoảng 16 km đường vành đai 3 qua Dĩ An và một phần Thuận An đã được tỉnh Bình Dương xây dựng với quy mô 6 làn xe (trùng với đường Mỹ Phước – Tân Vạn). Trên tuyến này, hàng loạt dự án BĐS đã sớm định hình như: Khu dân cư Royal Town Dĩ An (1ha), Khu dân cư An Residence (2,4ha), Khu đô thị Bình Nguyên (21,6ha), Khu chung cư LDG Sky Bình Dương (2ha), Khu dân cư Phú Hồng Thịnh 6 (5,2ha)…

Đoạn thứ hai sắp làm có lộ trình bắt đầu từ đường Mỹ Phước – Tân Vạn, đoạn TP. Thuận An giáp ranh với Thủ Dầu Một qua phía tây nam phường Phú Hòa (TP. Thủ Dầu Một), qua các phường An Thạnh, An Sơn (Thuận An).

Với lộ trình này, các dự án BĐS đang mọc lên “như nấm sau mưa”, có thể kể đến Happy One Central tại số 113 đường 30/4, phường Phú Hòa. Khu chung cư Happy One Central có diện tích 10.162 m2; gồm 2 block căn hộ Hetia và Lovia, mỗi block căn hộ cao 43 tầng nổi, 3 tầng hầm. Sản phẩm bao gồm 1.291 căn hộ chung cư với mức giá 35 - 38 triệu đồng/m2.

Gần đó là tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Becamex Tower. Dự án có quy mô 6 ha, tổng vốn đầu tư vào khoảng 500 tỷ đồng do Becamex IDC Corp làm chủ đầu tư. Khu đô thị Tokyu Bình Dương Garden City tổng vốn 1,2 tỷ USD với 71 ha; nằm tại thành phố mới Bình Dương. Trong đó có dự án SORA Gardens 1, 2 và 3 do liên danh Công ty TNHH Becamex Tokyu và Mitsubishi Estate Residence làm chủ đầu tư. Giá căn hộ dự án từ 31 triệu đồng/m2.

Những căn hộ của các dự án ở khu vực Bình Dương có mức giá bình quân dao động trong ngưỡng 29 - 35 triệu đồng/m2. Nhà phố mức giá cả khoảng 1-3 tỷ/lô với diện tích khoảng 100m2.

Cần phải kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án

Không khó để nhận ra rằng trong thời gian vừa qua, đã xuất hiện nhiều tin đăng bài rao bán BĐS với nội dung PR, quảng cáo là dự án nằm gần tuyến đường Vành đai 3 đoạn Bình Dương, kèm theo lời quảng cáo vô cùng hấp dẫn là “chính chủ kẹt tiền cần bán nhà gấp, nợ tiền vay nhà băng nên phải bán lỗ…”. Song trong đó có khá nhiều thông tin không thực sự chính xác dễ làm người mua chịu rủi ro.

Chị Hà Thị Minh, một nhà đầu tư lâu năm ở TP. HCM cho biết, chị liên hệ trực tiếp với số điện thoại của ông Toàn, một chủ đất đăng trên diễn đàn môi giới BĐS muốn rao bán khu đất nằm ở gần mặt tiền trục đường Vành đai 3 đoạn qua phường Phú Hòa. Ông Toàn rao khu đất đăng bán có diện tích là gần 2.000 m2, thuộc phường Phú Hòa, TP. Thủ Dầu với mức giá gần 30 tỷ đồng. Nhưng khi chị Minh đi kiểm tra tình hình thực tế thì khu đất này lại nằm cách đường lớn vài km, hiện trạng của khu đất vẫn đang trồng cây lâu năm, có lác đác một vài đoạn đường được rải đá xanh, vô cùng hoang sơ.

Còn anh Trần Văn Chung, một môi giới BĐS ở TP. Thủ Dầu Một cho biết, bên cạnh những chủ đầu tư uy tín với những dự án được đầu tư và xây dựng bài bản, thì thị trường cũng đã xuất hiện tình trạng doanh nghiệp, sàn môi giới bán dự án khi chưa đủ thủ tục pháp lý.

Người mua nhà cũng cần cẩn thận với những dự án mập mờ tên gọi, địa chỉ, chẳng hạn, dự án Happy One Central do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vạn Xuân Bình Dương (Vạn Xuân Group) được môi giới rao bán hình thức đặt cọc giữ chỗ. Nhưng tìm hiểu thông tin dự án, đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, tại TP. Thủ Dầu Một không có dự án nào có tên thương mại là Happy One Central do Vạn Xuân Group làm chủ đầu tư, mà chỉ có Dự án Khu phức hợp và căn hộ cao cấp Vạn Xuân Bình Dương mới được cấp phép xây dựng vào ngày 11/1/2022, chưa được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.

Luật sư Lê Mạnh Thắng, thuộc đoàn luật sư TP. HCM chia sẻ, không thể phủ nhận một điều hiển nhiên rằng, hệ thống hạ tầng giao thông luôn có sự tác động vô cùng tích cực đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, trong thời điểm thị trường tồn tại nhiều khó khăn hiện nay.

Người mua cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương, bởi với những tuyến đường quy mô lớn sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào đường lớn, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Cũng theo luật sư Thắng, phải kiểm soát và sàng lọc thật kỹ thông tin. Đối với những dự án có hệ thống cơ sở hạ tầng lớn, thông tin bên lề thường có rất nhiều và hầu hết là các thông tin vẫn chưa được xác thực. Do đó, những nhà đầu tư thông thái cần phải tránh việc chạy theo hiệu ứng đám đông và tìm cách xác định được chính xác mức giá vài vị trí thực tế.

“Chủ đầu tư luôn cần huy động vốn, nhưng với những dự án chưa đủ điều kiện mà đã được chính quyền địa phương “bật đèn xanh”, hay chủ đầu tư vô tình hoặc cố ý để cho các sàn môi giới nhận tiền đặt cọc giữ chỗ, thì người mua rất dễ gặp rủi ro. Nếu chủ đầu tư đem dự án thế chấp cho ngân hàng, khi xảy ra sự cố, những khoản đặt cọc giữ chỗ, góp vốn của khách hàng sẽ không được giải quyết”, luật sư Lê Mạnh Thắng cảnh báo.