Điểm nhấn thị trường bất động sản 2018 và xu hướng 2019

Năm 2018, thông tin ba địa điểm dự kiến sẽ trở thành đơn vị kinh tế - hành chính đặc biệt bao gồm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đã khiến giá đất nền ở những khu vực này tăng chóng mặt. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu cơ lướt sóng, tranh thủ khi luật chưa thông qua để mua đất nhằm kiếm lợi đổ dồn về Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc để kinh doanh đất nền.

Tuy nhiên, sau khi Quốc hội lùi thời gian thông qua luật đặc khu kinh tế, đồng thời các địa phương trên cũng siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng đất nền, thì các nhà đầu tư theo “thời vụ” liền tháo chạy. Sự kiện đất nền đặc khu chỉ là một điểm nhấn trong một năm sôi động của thị trường bất động sản Việt Nam.

Đánh giá về bức tranh tổng thể thị trường bất động sản năm 2018, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, năm 2018 tiếp tục là năm số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức cao. Tính đến hết tháng 11/2018, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Còn tại TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với 2017 (chưa tính gần 10.000 căn Vingroup dự kiến mở bán cuối năm).

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8 - 9% so với năm ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng tầm 1 - 3%. Dự kiến giá nhà cao cấp có thể tăng lên đến 6.000 - 7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế. Còn phân khúc trung cấp sẽ ổn định và khó tăng giá cao.

Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư. Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50% như 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tư ngắn hạn là 15%.

Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà của khách ngoại. Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng người nước ngoài chính mua bất động sản Việt Nam thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà là nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỷ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.

Việc các doanh nghiệp áp dụng công nghệ 4.0 trong thời gian vừa qua dự báo sẽ mở ra cơ hội đầu tư lớn đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc. Đặc biệt, trong thời gian tới, thị trường miền Bắc sẽ sôi động hơn khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu “Bắc tiến”. Bên cạnh đó, nhà đất tại các tỉnh phía Bắc xung quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam có thể sẽ sôi động. Một số huyện có thông tin lên quận hiện đã tăng lượng tìm kiếm sẽ có nhiều người quan tâm và đầu tư hơn trong năm 2019.

Ở phía Nam, thị trường sẽ tiếp tục dành sự quan tâm cho phân khúc chung cư bình dân. Các tỉnh lân cận TP. HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai sẽ có bước phát triển vào năm 2019 do quỹ đất ở nội đô đang ngày càng co hẹp.

Năm 2019, bất động sản công nghiệp sẽ “lên ngôi”?

Nhận định về thị trường bất động sản 2019, các chuyên gia cho rằng bất động sản sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định, và bất động sản công nghiệp sẽ “lên ngôi”.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, cho biết chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản đã thay đổi rất nhiều so với chu kì trước. Lần này, thị trường phát triển nhiều phân khúc hơn, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trước đây, chúng ta chỉ nhắc đến thị trường nhà ở đơn thuần, nhưng hiện nay thị trường văn phòng, bán lẻ cũng hoạt động rất tốt.

Ngoài ra, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng nhiều khiến cho thị trường du lịch phát triển. Thương mại điện tử, mảng sản xuất mở rộng khiến cho thị trường logistics hay khu công nghiệp cũng phát triển. Các lĩnh vực trong đầu tư bất động sản khá đa dạng, giúp cho các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn.

Còn theo Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản năm 2019 sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn. Những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Vingroup sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.

“Các dự án nhỏ lẻ ở khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Nhưng chúng tôi đánh giá cao các dự án như vậy vì đó là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn. Do nguồn cung dồi dào, vì vậy chúng tôi đánh giá, sang năm 2019 bất động sản sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân”, ông Hà cho biết thêm.

Cũng theo ông Hà, trong năm 2019, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp. “Chúng tôi đánh giá đây sẽ là một trong những phân khúc thị trường còn nhiều dư địa phát triển” - ông Hà cho biết.

Cùng quan điểm này, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là yếu tố mới, triển vọng rất lớn trong năm 2019 sắp đến. Lý giải về quan điểm này, ông Võ cho biết chiến tranh thương mại Mỹ - Trung có thể chính là cơ hội tuyệt vời cho Việt Nam. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến Trung Quốc hay các nước khác. Do vậy, chúng ta cần phải chuẩn bị đủ điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Còn theo ông Nguyễn Chí Toàn, Giám đốc Marketing cao cấp của VSIP khu vực miền Bắc và miền Trung cho rằng, thị trường đang đón nhận những thông tin khá tốt khi Hiệp định Đối tác Toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) đang được các thành viên thông qua để chính thức có hiệu lực từ cuối năm 2018. Điều này sẽ tạo cơ hội cho phân khúc bất động sản công nghiệp, khi nhiều doanh nghiệp đa quốc gia sẽ chuyển nhà máy sản xuất sang Việt Nam để được hưởng lợi ở thuế quan khi xuất hàng sang những nước thành viên CPTPP. Làn sóng dịch chuyển này đã bắt đầu từ đầu năm 2018 và hướng chủ yếu vào các khu công nghiệp phía Nam.

Ngoài ra, cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng sẽ khiến làn sóng di tản của các doanh nghiệp từ Trung Quốc sang các nước khác, trong đó đặc biệt là Việt Nam để đặt nhà máy nhằm tránh những ảnh hưởng không tích cực từ cuộc chiến thương mại này. “Đây là cơ hội khá lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp. Một lợi thế nữa cho ngành này là lĩnh vực logistic đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, thu hút các doanh nghiệp nước ngoài đặt nhà máy sản xuất tại Việt Nam, tạo đòn bẩy cho bất động sản công nghiệp” - ông Toàn nói.