Giá trung bình căn hộ ở Hà Nội chạm ngưỡng 101 triệu đồng/m2

Giá căn hộ neo cao, thị trường vẫn sôi động

Phát biểu tại sự kiện công bố “Báo cáo cập nhật thị trường quý III/2025 và triển vọng 10 năm tới”, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, trong quý III/2025, Hà Nội ghi nhận 6.300 căn hộ mới được tung ra thị trường, nâng tổng số nguồn cung 9 tháng đầu năm lên khoảng 20.000 căn, mức tương đối cao so với các đô thị lớn khác như TP. HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng.

“Giá căn hộ tại Hà Nội đang neo ở mức cao. Với sự gia tăng của nhiều dự án hạng sang, cao cấp, giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã đạt khoảng 101 triệu đồng/m2” – bà Hằng nói.

Đáng chú ý, số lượng căn bán được đạt 7.300, tăng cả theo quý và theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80% và luôn luôn vượt trội so với toàn thị trường về tỷ lệ hấp thụ.

Giá chào bán sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Trong 9 tháng năm 2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn số căn bán được, trong khi không có sản phẩm nào dưới 2 tỷ đồng.

Dự báo trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 8.900 căn, chủ yếu là căn hộ hạng B, trong khi đó nguồn cung dồi dào hơn dự kiến sẽ từ năm 2026 trở đi.

“Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, việc phát triển các đô thị vệ tinh được xem là hướng đi phù hợp để mở rộng cơ hội nhà ở” - bà Đỗ Thu Hằng nhận định.

Theo bà Hằng, Hưng Yên đang nổi lên như một điểm đến mới của người mua nhà có ngân sách tầm trung, khi mặt bằng giá tại đây thấp hơn Hà Nội khoảng 40%. Nhiều dự án mới chuẩn bị ra mắt trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ cung cấp thêm nguồn cung đa dạng hơn, giúp người mua dễ tiếp cận hơn với các sản phẩm “vừa túi tiền”.

Các phân khúc khác duy trì đà tăng ổn định

Trong quý III/2025, phân khúc biệt thự, liền kề trên thị trường Hà Nội có khoảng 300 căn được mở bán, phần lớn đến từ các dự án mới. Nguồn cung sơ cấp đạt 1.700 căn thuộc 21 dự án, giảm theo quý nhưng vẫn tăng gấp ba lần theo năm, trong đó liền kề chiếm tỷ trọng lớn.

Trong đó, các đại dự án như Vinhomes Global Gate và Vinhomes Wonder City tiếp tục chiếm ưu thế trong quý, chiếm 63% tổng lượng giao dịch. Trong quý III/2025, tổng lượng giao dịch giảm 62% theo quý nhưng vẫn tăng 42% theo năm.

Giá trị nhà thấp tầng tiếp tục tăng nhờ các dự án chất lượng cao và phát triển hạ tầng. Theo đó, giá sơ cấp tăng nhẹ từ 4% - 9%, trong khi giá thứ cấp tăng 5% - 8% so với quý trước. Phần lớ giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có giá trên 20 tỷ đồng.

Dự kiến trong quý IV/2025, sẽ có khoảng 600 căn dự kiến được mở bán từ 10 dự án, chủ yếu là các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, với các dự án nổi bật như Noble Palace Tây Thăng Long và Noble Palace Long Biên. Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến đón thêm hơn 30.000 căn nhà ở thấp tầng mới.

Thị trường bán lẻ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận diễn biến tích cực với giá thuê tăng và công suất cải thiện. Tổng nguồn cung bán lẻ hiện đạt 1,8 triệu m2 sàn, trong đó trung tâm thương mại vẫn chiếm ưu thế.

Về đà phục hồi của thị trường, công suất tăng 1 điểm % theo năm, đạt 86%, nhờ các trung tâm thương mại tái định vị thành công để thu hút nhóm khách hàng trẻ.

Giá thuê tầng trệt tăng 3% lên 1,3 triệu đồng/m2/tháng. Trong đó, khu trung tâm ghi nhận mức tăng cao nhất, trong khi các khu vực ngoài trung tâm có mức tăng vừa phải. Khu vực nội thành ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất, đạt 0,5 m2/người, củng cố vị trí là trung tâm bán lẻ của Hà Nội, trong khi khu trung tâm bị hạn chế bởi quỹ đất, chỉ đóng góp phần nhỏ trong tổng nguồn cung.

Đối với thị trường căn hộ dịch vụ, tổng nguồn cung tăng nhẹ lên gần 6.400 căn đến từ 65 dự án sau khi dự án Parkroyal Serviced Suites Hà Nội bắt đầu hoạt động trong quý III/2025.

Tỷ lệ lấp đầy đối với phân khúc này tăng nhẹ 1 điểm % theo quý, đạt 87%. Trong đó, căn hộ hạng A và hạng C ghi nhận mức lấp đầy cao hơn, còn hạng B giữ ổn định. Giá thuê trung bình không thay đổi theo quý nhưng tăng 4% theo năm, với riêng phân khúc hạng B tăng nhẹ 1% theo quý.

Đối với phân khúc văn phòng, thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì ổn định giá thuê, công suất cải thiện và khả năng giữ chân khách thuê cao tại khu vực nội thành.

Tổng nguồn cung đạt 2,3 triệu m2 sàn trong quý III/2025, từ 190 tòa nhà. Trong đó, khu vực nội thành chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh xu hướng phát triển văn phòng mới ngoài trung tâm và quá trình tập trung đang diễn ra mạnh mẽ.

Về thị trường khách sạn, sự phát triển của ngành du lịch cùng với nguồn cung lớn các cơ sở lưu trú chất lượng cao đã góp phần vào sự ổn định và triển vọng tích cực của thị trường khách sạn Hà Nội.

Tổng cộng 65 dự án đã cung cấp hơn 10.900 phòng khách sạn, giảm nhẹ theo quý và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc này tăng nhẹ 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm đạt 72%, trong khi giá phòng trung bình giảm 3% theo quý và 1% theo năm.