Vạch trần chiêu trò 'bán lúa non' của doanh nghiệp bất động sản

Các chủ đầu tư “bán lúa non” như thế nào?

Trái ngược với những thị trường phát triển, nơi doanh nghiệp xây dựng xong mới bán hàng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện tồn tại hình thức bán nhà trên giấy (bán nhà ở hình thành trong tương lai). Đây là hình thức bán hàng có độ rủi ro cao cho người mua, bởi dự án có thể không được triển khai, chậm triển khai, trong khi tiền đã nộp cho doanh nghiệp, rất khó đòi lại.

Trong giai đoạn đầu của thị trường bất động sản Việt Nam, việc bán nhà trên giấy diễn ra vô cùng dễ dàng. Nhiều doanh nghiệp thậm chí chỉ cần có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” đã có thể vẽ phối cảnh dự án, tổ chức sự kiện mở bán, huy động hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng.

Việc quản lý lỏng lẻo này từng dẫn đến không ít vụ việc doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, chủ doanh nghiệp bỏ trốn hoặc để dự án “đắp chiếu”, “quây tôn”, khiến người mua rơi vào bi kịch kéo dài.

Để khắc phục tình trạng trên, qua các lần sửa đổi, pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản đã quy định chặt chẽ tiêu chí, điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, dự án chung cư chỉ được phép mở bán khi đã hoàn thiện phần móng, được cơ quan chức năng nghiệm thu và có thông báo của Sở Xây dựng.

Với dự án đất nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền) chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và cũng phải có văn bản từ Sở xây dựng xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Trường hợp xây dựng nhà thấp tầng, chủ đầu tư phải xây thô xong căn nhà, hoàn thiện mặt ngoài.

Những quy định này đã góp phần quan trọng trong việc làm chuyên nghiệp hóa hoạt động phát triển dự án, hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc”. Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng huy động vốn sớm vẫn diễn ra phổ biến, chỉ là “khéo léo” hơn.

Chẳng hạn, khi dự án bắt đầu được khởi công (sau khi có giấy phép xây dựng), các chủ đầu tư đã tiến hành “chào bán”, “huy động vốn”, thông qua việc ủy quyền (chính thức hoặc không chính thức) cho một bên thứ ba (là công ty con, công ty liên kết, công ty độc lập nhưng có mối liên hệ mật thiết với chủ đầu tư), hoặc cho các sàn môi giới (là đại lý phân phối) thực hiện công việc này.

Dưới danh nghĩa “đặt chỗ”, “giữ chỗ”, khách hàng được mời ký các loại văn bản như thỏa thuận đặt chỗ, thỏa thuận môi giới - tư vấn, hứa mua hứa bán, hợp tác kinh doanh... với bên thứ ba nói trên.

Các khoản tiền “giữ chỗ” này thường dao động 50 – 100 triệu đồng/suất, thậm chí lên tới vài trăm triệu đồng. Như vậy, với những dự án quy mô hàng nghìn căn hộ, hàng nghìn biệt thự/nhà phố, chủ đầu tư có thể thu về hàng chục, hàng trăm tỷ đồng trong giai đoạn “tiền mở bán”, giúp họ cải thiện dòng tiền, giảm vay mượn, vừa tiết giảm chi phí tài chính, vừa có vốn chi dùng cho các hoạt động marketing, truyền thông.

Càng đáng nói, hiện tượng “booking ảo”, khi chủ đầu tư hoặc đại lý công bố lượng giữ chỗ “khủng” để tạo hiệu ứng sốt hàng cũng đang nở rộ. Việc thiếu giám sát dòng tiền huy động khiến hoạt động này trở thành một “vùng xám”, tiềm ẩn rủi ro lớn cho cả người mua lẫn hệ thống tài chính.

Lỗ hổng pháp lý

Việc khách hàng ký thỏa thuận với bên thứ ba để "chắc chân" mua được sản phẩm là khá phổ biến hiện nay. Xét về bản chất, đây là hành vi huy động vốn của doanh nghiệp, điều mà Luật Kinh doanh bất động sản nghiêm cấm khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, hoạt động này vẫn diễn ra công khai, thậm chí được doanh nghiệp "khoe" như một thành tích đáng tự hào.

Sự bùng nổ của hoạt động huy động vốn sớm mang đến 2 mặt đối với người mua. Một mặt, điều này giúp khách hàng được “đặt chỗ” sớm để mua sản phẩm với giá hợp lý hơn. Nhưng mặt khác, việc xuống tiền khi dự án mới trong giai đoạn "sơ sinh" tiềm ẩn rủi ro chôn vốn, khó đòi tiền lại khi chủ đầu tư hay dự án gặp trục trặc.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho biết Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) và Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ về điều kiện, thời điểm, hình thức mà chủ đầu tư các dự án nhà ở nói riêng và các dự án bất động sản nói chung được huy động vốn.

“Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng đặt cọc với mức không quá 5% giá trị nhà ở và chỉ khi đáp ứng đủ điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản mới được ký hợp đồng mua bán” – ông Tuấn cho biết.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số dự án đã lách luật để huy động vốn, bằng cách áp dụng những hình thức giao kết khác như văn bản thỏa thuận, giữ chỗ... - vốn không được quy định trong Luật Nhà ở và Luật KDBĐS mà chỉ chịu hướng dẫn của Bộ luật Dân sự.

Tiền thu về từ những giao kết dân sự thậm chí cũng không được gọi là tiền đặt cọc để tránh "mang tiếng" là thoả thuận đặt cọc theo quy định của Luật KDBĐS.

Theo luật sư Tuấn, Luật KDBĐS nghiêm cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này. Điều 114 và Điều 116 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định về hình thức, điều kiện huy động vốn với các dự án nhà ở. Do đó, việc chủ đầu tư sử dụng các loại hợp đồng “núp bóng” cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét kỹ về tính hợp pháp và có những chấn chỉnh cần thiết.

Về dài hạn, khi sửa đổi các luật có liên quan, luật sư Tuấn kiến nghị cơ quan có thẩm quyền nên xây dựng một cơ chế minh bạch hơn cho hình thức thanh toán kiểu như “đặt chỗ” trước.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP. HCM, cho biết Luật KDBĐS 2023 cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc tuy nhiên giới hạn không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng...

Tuy nhiên trên thực tế, các chủ đầu tư thường “lách luật” bằng các “giao dịch dân sự” như phiếu “đặt chỗ” (booking), “thỏa thuận hợp tác đầu tư”, hợp đồng góp vốn…. Các hình thức này có bản chất là huy động vốn từ khách hàng và không được pháp luật công nhận là hình thức huy động vốn hợp pháp.

“Nếu chủ đầu tư thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thì dù gọi bằng tên gì, vẫn có thể bị xem là hành vi huy động vốn trái phép. Luật KDBĐS cấm chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn trái phép. Vì thế, các hình thức giao dịch dân sự nói trên là một trong những hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả nhà đầu tư lẫn người mua” – ông Cường nói.

Theo vị luật sư, việc ký kết các thỏa thuận giữ chỗ, booking khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư không triển khai dự án, chậm bàn giao... Trong trường hợp này, khách hàng có thể khởi kiện yêu cầu cơ quan tố tụng tuyên hợp đồng vô hiệu để yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Tuy nhiên, việc chứng minh thiệt hại để yêu cầu bồi thường và hành trình tố tụng là hành trình có thể mất nhiều thời gian và chi phí.

“Trên thực tế, rất ít chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh để triển khai hoàn tất pháp lý và thi công một phần để dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong khi đó, việc huy động vốn là cần thiết và phải đáp ứng đúng theo quy định pháp luật. Vì thế, việc xem xét thiết lập một khung pháp lý trung gian giữa 'hợp đồng dân sự' và 'hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai', là cần thiết để hạn chế tình trạng huy động vốn kiểu 'bán lúa non' mà vẫn đáp ứng được nhu cầu tất yếu của doanh nghiệp" – ông Cường nói.

Ngoài ra, luật sư Cường cho rằng chủ đầu tư cũng cần có trách nhiệm minh bạch thông tin trong giai đoạn tiền mở bán, dựa trên quy định và thực tế, cụ thể như công bố rõ dự án đang giai đoạn “chưa đủ điều kiện mở bán” theo đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản kèm theo các thông tin như hiện trạng pháp lý, tiến độ thực hiện hạ tầng, thời điểm dự kiến đủ điều kiện mở bán.

Đồng thời, chủ đầu tư cần thông tin rõ ràng về việc thu tiền đặt chỗ, booking như số tiền thu, mục đích sử dụng tiền...; không sử dụng ngôn ngữ gây nhầm lẫn như “mở bán sắp tới”, “ưu tiên giữ chỗ vì chỉ 5% đặt cọc” mà khiến khách hàng nghĩ rằng đã là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai hoặc đã đủ điều kiện.

“Thông tin minh bạch là điều kiện cơ bản để người mua hiểu rõ rủi ro, dự án và chủ đầu tư, để chịu trách nhiệm cho quyết định của mình” – luật sư Cường nhấn mạnh.