'Cần trở lại với giá trị thực của bất động sản là phục vụ nhu cầu ở'

Cung tăng nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý khi nguồn cung tăng, giao dịch sôi động nhưng phần lớn lại không phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi người dân loay hoay tìm một căn hộ vừa túi tiền, thì phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn chiếm lĩnh nguồn cung mới.

Phát biểu tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền & Giải pháp thu hút dân cư về đô thị mới” do TheLEADER tổ chức, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết trong quý III/2025, thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới. Dù có sự điều chỉnh nhẹ so với quý trước, lượng cung này vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024 – một con số đáng chú ý khi năm 2025 vẫn còn một quý nữa mới kết thúc.

Mặc dù nguồn cung dồi dào, tình trạng “lệch pha” cung cầu chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, TP. HCM. Hầu hết dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, phân khúc hạng sang chiếm tới 42%, cao cấp chiếm 21%, trong khi căn hộ bình dân chỉ vỏn vẹn 3% – con số phản ánh rõ sự thiếu vắng nhà ở vừa túi tiền.

Về cơ cấu giao dịch, trong quý III, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước đó nhờ nhiều hơn hàng tồn kho được giải phóng.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Về phía cầu, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở.

Nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ chính sách tín dụng được nới lỏng, riêng trong lĩnh vực bất động sản, khoảng 4 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

Theo ông Đính, mặc dù thị trường bất động sản đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trước hết là giá bất động sản, hiện tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

Giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội chưa đạt được kết quả như kỳ vọng. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để.

Hệ lụy từ tình trạng thiếu cung và giá bất động sản tăng cao là nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, khi cơ hội sở hữu nhà ở, đặc biệt là người trẻ, bị thu hẹp. Điều này gây méo mó cơ cấu và phân bổ nguồn lực, tăng rủi ro tài chính và nợ xấu, ảnh hưởng tới tính minh bạch và niềm tin thị trường.

Để giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền, ông Đính cho rằng cần sớm ban hành hướng dẫn thi hành luật, điều chỉnh bảng giá đất hợp lý, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án, hoàn thiện cơ sở dữ liệu và trung tâm giao dịch bất động sản, đẩy nhanh hạ tầng giao thông, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn thay vì chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng.

Giải pháp nào cho nhà ở vừa túi tiền?

Phát biểu tại tọa đàm, Chủ tịch Cen Land, ông Nguyễn Trung Vũ, nhìn nhận hiện nay có hàng vạn người đang ở trong những căn “ổ chuột”, hàng nghìn người phải bỏ phố về quê, trong bối cảnh hàng nghìn căn nhà đang để trống. Điều này rất bất hợp lý!

Để tìm được nguyên nhân của vấn đề trên, ông Vũ cho rằng phải nhìn từ tổng thể quốc gia, sau đó xem xét cái gì đang chưa hợp lý, phải nên như thế nào tiếp theo, liệu chúng ta có đúng hay không và nên chọn con đường như thế nào.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó về nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần có các giải pháp căn cơ để khơi thông cả phía cung lẫn cầu. Đây không chỉ là bài toán về giá, mà còn là câu chuyện về chính sách, quy hoạch và định hướng phát triển đô thị phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Theo ông Vũ, trước hết nhà nước phải tiên phong giảm tiền sử dụng đất. Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng ở những khu đô thị xa, những nơi hướng tới TOD phải làm việc đó.

Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Giải pháp thứ ba, “nhà là để ở không phải để đầu cơ”. Ông Vũ cho rằng: cần đặt ra câu hỏi: liệu các chủ đầu tư hiện nay thực sự là nhà phát triển bất động sản hay chỉ là những “nhà buôn đất”? Ngoại trừ một vài tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group có khả năng tạo dựng không gian sống và giá trị bền vững, còn nhiều chủ tư khác liệu có làm được việc này không? Họ thực sự làm được chưa, hay là họ đang gom đất, chờ đất và để đất lên? Vì vậy cần trở lại với giá trị thực của bất động sản là phục vụ nhu cầu ở.

Giải pháp thứ tư là phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khoảng 2 tỷ đồng cho người trẻ, có thể trả góp dài hạn. Thực tế, mức giá nhà hiện nay ở Hà Nội khiến người lao động “80 năm làm mới mua nổi nhà”. Các mô hình của Nam Long tại Hải Phòng hay TP. HCM – với giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực – là hướng đi cần nhân rộng.

Cuối cùng, không để nhà bỏ trống, tránh lãng phí nguồn lực và gây bất ổn thị trường. Bài học từ Trung Quốc cho thấy hậu quả của việc phát triển nóng và đầu cơ, cần sớm có giải pháp sử dụng hiệu quả các shophouse đang “đắp chiếu”, có thể chia nhỏ, cải tạo thành căn hộ vừa ở vừa kinh doanh, đảm bảo an toàn phòng cháy, để hàng vạn người có cơ hội sở hữu nhà ở thực sự.

Ngoài các giải pháp về chính sách và giá nhà, để giải bài toán nhà ở vừa túi tiền thì việc giãn dân về các đô thị mới, khu vực vệ tinh cũng là hướng đi quan trọng nhằm giảm áp lực lên khu trung tâm và tạo thêm cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình.

Trao đổi với VietnamFinance bên lề tọa đàm, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, cho rằng việc nhiều khu đô thị mới, đặc biệt ở vùng ven, chưa thu hút được cư dân sinh sống xuất phát từ thói quen cố hữu của người dân. Người Hà Nội vốn chuộng trung tâm, ngại qua cầu, dù bên kia sông có những khu đô thị rộng rãi, giá hợp lý nhưng số người chuyển sang ở thực tế vẫn rất ít.

Theo ông Quốc Anh, để giãn dân ra các khu đô thị vệ tinh, cần từng bước thay đổi tâm lý này - điều mà giới trẻ hiện nay đã dần làm được. Cùng với đó, các yếu tố nền tảng như hạ tầng y tế, giáo dục, giao thông phải được đầu tư đồng bộ.

“Khi hệ thống bệnh viện, trường học tốt, các tuyến metro, đường vành đai hoàn thiện, việc di chuyển thuận tiện và tiện ích được đáp ứng đầy đủ, cư dân sẽ tự nhiên dịch chuyển ra khu vực mới” ông nhận định.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu, cũng cho rằng điểm nghẽn lớn nhất của các khu đô thị vùng ven là kết nối và tiện ích.

“Nếu giao thông không thuận lợi, phải mất quá nhiều thời gian từ nhà đến nơi làm việc, hoặc thiếu dịch vụ thiết yếu, người dân sẽ không lựa chọn sống ở đó. Muốn đô thị phát triển bền vững thì phải bắt đầu từ việc kết nối thuận tiện và tiện ích đầy đủ cho cư dân” – ông Châu nhấn mạnh.