Luật sư: Văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường về cấp sổ cho condotel chỉ là 'hướng dẫn nghiệp vụ'

Như VietnamFinance đã thông tin, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản hướng dẫn giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel) cho các khách hàng (các nhà đầu tư thứ cấp) tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng

Cụ thể, Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên Môi trường đã xác định 3 nội dung. Một là các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Hai là nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Ba là Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản này, thị trường hiểu rằng “condotel chính thức được cấp giấy khai sinh”.

Tuy nhiên, theo quan điểm của luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ dành cho các Sở Tài nguyên và Môi trường liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

“Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không ‘cấp khai sinh cho condotel’”, luật sư Thảo khẳng định.

Theo luật sư Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này cũng đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề cập trong văn bản hướng dẫn trên.

Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel như: nên cấp như thế nào, theo loại hình nào...

Tại văn bản 703, Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 Nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Theo luật sư Thảo, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề phap lý sẽ “rối như canh hẹ”.

“Như vậy, condotel được đưa chung vào nhóm công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

“Tóm lại, văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường không phải là văn bản mới quy định về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để”, luật sư Thảo nói.