'Năm 2022 là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ'

Nhiều người trẻ cho biết, giá bất động sản tăng quá nhanh, khiến thu nhập của họ không đuổi kịp. Nếu trước đây thu nhập khoảng 20 triệu đồng có thể mua được nhà trả góp nhưng hiện nay với thu nhập 25 - 30 triệu đồng/tháng người trẻ cũng khó mua nhà.

Thực tế, dù có nhiều ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội như miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế, trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất (đối với người mua). Và chính các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, do nhu cầu cao nên nhà ở giá rẻ luôn có giao dịch tốt, đảm bảo thu hồi vốn nhanh nhưng các doanh nghiệp lại đang không mặn mà, thậm chí quay lưng với phân khúc này.

Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có bài phỏng vấn xung quanh những vướng mắc và giải pháp tháo gỡ với ông Lê Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Công ty TNHH Phát triển căn hộ Nam Long (thuộc đơn vị kinh doanh Nam Long Land - Tập đoàn Nam Long) về vấn đề này.

- Việc phát triển nguồn cung nhà ở giá rẻ không phải là mới, tuy nhiên khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, chúng ta mới nhận thấy rõ thực trạng an sinh xã hội đối với đội ngũ công nhân và người lao động tại các tỉnh, thành có thế mạnh về công nghiệp. Hiện nay, việc phát triển nhà ở giá rẻ đã có nhiều chính sách lẫn hỗ trợ từ nhà nước, nhưng vì sao các doanh nghiệp BĐS vẫn chưa mặn mòi tham gia thưa ông?

Ông Lê Nguyễn Minh Quang: Hiện nay,nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP. HCM vẫn còn rất lớn. TP. HCM có khoảng 13 triệu dân, bao gồm cả dân sinh sống, nhập cư học tập và làm việc. Bên cạnh đó, hàng năm, TP. HCM tiếp nhận thêm khoảng 200.000 người. Tính đến tháng 9/2019, có khoảng nửa triệu người thu nhập thấp, trung bình tại thành phố chưa có nhà để ở. Đến năm 2021, thực trạng này vẫn chưa được cải thiện và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trở nên cực kỳ khan hiếm, thậm chí vắng bóng trên thị trường. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ chưa đạt được kỳ vọng.

Theo tôi, có 3 nguyên nhân dẫn đến thực trạng này. Thứ nhất, thị trường chưa tạo được tính cạnh tranh để thu hút các nhà đầu tư tham gia, tính cạnh tranh nhằm tạo ra sản phẩm giá tốt và chất lượng cao. Thứ hai, Nhà nước chưa có các gói hỗ trợ về mặt tài chính tốt để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua. Thứ ba, các chính sách, cơ chế chưa thông thoáng, chưa đơn giản hoá thủ tục phê duyệt, nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án.

- Mới đây, Chủ tịch UBND TP. HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà giá rẻ dành cho người lao động. Chương trình này được đánh giá là rất thiết thực của UBND TP. HCM, thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người lao động thu nhập thấp có được nơi an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội. Vậy chúng ta phải làm những gì để các doanh nghiệp BĐS hồ hởi tham gia phát triển nhà ở giá rẻ?

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, nhu cầu nhà ở trên địa bàn từ nay đến năm 2025 là khoảng 50.000 căn. Với một lượng nhà ở rất lớn này, chắc chắn cần có sự chung tay của cộng đồng doanh nghiệp trong và ngoài nước. Do vậy, trong các nhóm giải pháp được Sở Xây Dựng đề xuất mới đây cho thấy nỗ lực gỡ các nút thắt để hút vốn đầu tư tư nhân, như việc rà soát, bố trí quỹ đất có sẵn hay cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng.

Trong những năm qua, thủ tục đầu tư kéo dài là một trong những cản trở lớn nhất khiến nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước không thể thực hiện các dự án với giá vừa túi tiền. Nhà đầu tư tìm được đất, thỏa thuận đền bù được rồi, nhưng chỉ còn vướng thủ tục của một vài hộ dân hoặc thủ tục liên quan đến chuyện quyền sử dụng đất, nhưng kéo dài tới 2 - 3 năm thậm chí nhiều năm hơn nữa khiến nhà đầu tư nản lòng. Nếu nhà đầu tư có kiên trì phát triển thì chi phí cũng tăng lên rất cao...

Từ đó, việc đặt ra mục tiêu "Xây 1 triệu nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp" của lãnh đạo TP. HCM là điểm sáng cho thấy sự quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc giải bài toán an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Nhưng làm thế nào để có thể hiện thực hoá được mục tiêu một cách kịp thời nhất khi mà thực tế 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP. HCM còn chưa đến 20.000 căn?

Để xây dựng một dự án nhà ở thương mại giá thấp có 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bất động sản là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ quỹ đất tại các khu vực trung tâm khan hiếm, khung giá đất cao, không phù hợp xây dựng nhà ở giá rẻ. Chính vì vậy, các doanh nghiệp phải đi tìm quỹ đất ở xa trung tâm. Tuy nhiên, người mua nhà lại không thích lựa chọn những khu vực này. Từ đây, dẫn đến nghịch lý cung cầu.

Để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ trong bối cảnh hiện nay thì Nhà nước phải có chính sách tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân đều có thể tham gia đầu tư xây dựng phân khúc này.

Vấn đề các doanh nghiệp quan tâm nhất là cần giảm chi phí liên quan đến xây dựng. Để giảm các chi phí này, có thể giảm chi phí thiết kế và giảm chi phí xây dựng. Giảm chi phí thiết kế bằng cách áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; giảm chi phí xây dựng bằng việc có chính sách thưởng phù hợp cho nhà thiết kế khi thiết kế làm giảm giá thành xây dựng, sử dụng các vật liệu sẵn có tại địa phương với giá cả và chất lượng phù hợp, tăng cường áp dụng tiến bộ kỹ thuật trong xây dựng như sử dụng các cấu kiện sản xuất sẵn để lắp ghép...

Song song đó, chúng ta cũng cần có các giải pháp và chính sách thúc đẩy việc giảm chi phí tài chính. Bên cạnh việc cho vay với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng như hiện nay thì Nhà nước cần có chính sách khuyến khích phát triển nhiều tổ chức cho vay để phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp như: Tổng công ty Tài chính phát triển nhà (kinh nghiệm của Ấn Độ), Quỹ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (kinh nghiệm của Philippines, Hàn Quốc), Công ty đầu tư, hợp tác xã tín dụng, quỹ tiết kiệm địa phương (kinh nghiệm của Mỹ)…

Các quỹ này được tạo bởi tiền tiết kiệm của công nhân, hỗ trợ của Chính phủ và các nhà tài trợ. Các hình thức cho vay cần linh hoạt (vay không thế chấp, thế chấp; thế chấp lãi suất cố định hoặc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát…), đồng thời cũng cần có phương án trả nợ linh hoạt.

- Covid-19 đang làm thay đổi tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, trong đó nhiều chuyển biến vẫn chưa thể dự báo trước được. Ông có thể đánh giá như thế nào về tình hình thị trường BĐS nói chung trong năm 2022 này và phân khúc nhà giá rẻ liệu có khởi sắc?

Với sự quyết tâm của Chính phủ trong sự phát triển cân bằng thị trường BĐS với một loạt chính sách liên quan sẽ được sửa đổi trong năm nay. Đặc biệt là sự chung tay, đồng lòng của các doanh nghiệp trong việc chung tay phát triển nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Tôi tin rằng đây sẽ là những cơ sở vững chắc để 2022 là thời điểm được xem là năm bản lề cho việc bùng nổ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, mở ra một giai đoạn khởi sắc hơn cho các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cho công nhân...

Qua quan sát thấy được rằng, không chỉ các doanh nghiệp trong nước mà nhiều công ty nước ngoài hiện nay đang sở hữu hoặc tìm kiếm các quỹ đất thích hợp để phát triển nguồn cung phân khúc này bởi họ nhìn thấy một tiềm năng rất to lớn trong thời gian tới.

Như tôi đã nói, lĩnh vực nào đáp ứng được nhu cầu thực sự thì mới đảm bảo được quá trình phát triển bền vững của doanh nghiệp và cho xã hội. Như vậy, riêng Nam Long trong 10 năm tới đã hoạch định chiến lược phát triển loại hình nhà ở giá rẻ này nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường. Để làm được điều đó thì chúng tôi phải tính toán quỹ đất cho từng giai đoạn phát triển và số lượng căn hộ vừa túi tiền cho từng năm, nhất là phải chọn đúng các địa bàn cần đầu tư xây dựng.

Theo dữ liệu bán hàng của chúng tôi, rất nhiều khách hàng vẫn xếp hàng mua các dự án phân khúc vừa túi tiền tại các đợt mở bán. Đây là nguồn cầu đầy tiềm năng, nguồn cung hiện tại đáp ứng không kịp. Đặc điểm nhà vừa túi tiền là thu hút nhu cầu ở thật. Đây cũng là phân khúc đứng vững trong mọi hoàn cảnh, kể cả khi thị trường BĐS khủng hoảng. Giá nhà thuộc phân khúc này có ưu điểm là vừa khả năng chi trả của đại đa số người dân nên số lượng đặt giữ chỗ luôn ở mức tốt.