Thị trường bất động sản đã trải qua những tháng đầu năm đầy biến động với tình trạng sốt đất diễn ra khắp nơi, trong khi nguồn cung và giao dịch các sản phẩm nhà ở lại rất chậm. Việc tái bùng phát dịch bệnh diễn ra trong bối cảnh sốt đất đã nguội khiến thị trường trở nên khó đoán định.
Để góp một cái nhìn với bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA):
- Tính đến nay, cơn sốt đất gần như đã nguội hẳn. Tuy vậy, sự tái bùng phát của dịch bệnh khiến nhà đầu tư hiện nay rất khó đoán định thị trường sẽ diễn biến thế nào trong tương lai. Theo ông, thời gian tới có diễn ra sốt đất nữa không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc sốt đất chắc chắn sẽ không xảy ra nữa đâu. Bộ ngành, địa phương đang kiểm soát nên thị trường cũng khá tốt. Bên cạnh đó, cung cầu thực ra chưa đến mức có thể tạo ra sốt đất. Đợt sốt đất vừa rồi là sốt giả. Dù tạo ra bất ổn cho thị trường nhưng mình đã ngăn chặn được rồi. Hậu quả để lại cũng không nhiều, mới chớm một số nạn nhân.
- Theo ông, diễn biến giá và giao dịch thời gian tới sẽ ra sao?
Về giá thì tôi cho rằng kể cả trong hoàn cảnh Việt Nam có dịch bệnh, giá bất động sản có khả năng vẫn tăng. Hiện nay, áp lực tăng giá là khá nhiều, song tăng tới đâu còn do thị trường quyết định, bởi tăng cao hơn giá trị thực hay ngưỡng người mua có thể chấp nhận thì sẽ không có giao dịch.
Có thể nói về bản chất, các chủ đầu tư dự án cũng không muốn tăng giá đâu, nhưng nhiều áp lực khiến họ phải tăng. Ví dụ như giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, thuế đất cũng tăng, lãi vay ngân hàng cũng rất cao, chi phí mềm thì lằng nhằng, không tăng giá bán thì có thể sẽ lỗ.
Bên cạnh đó là nguồn cung. Nguồn cung sản phẩm bất động sản (cung chính thống) hiện tiếp tục khan hiếm. Việc phê duyệt cho các dự án hiện chưa được cải thiện nhiều. Cung hiếm thì giá bị đẩy lên thôi.
Tuy nhiên, nếu tăng giá bán thì chủ đầu tư có nguy cơ không bán được hàng. Do vậy, đây là giai đoạn rất khó khăn cho thị trường, cho các chủ đầu tư.
Mà người mua thực ra cũng ở thế khó, vì tiền không có nhiều mà tính toán lời lãi khi đầu tư lại không cao. Ví dụ sử dụng bất động sản đó để cho thuê, mở cửa hàng… thì đều không hiệu quả. Trông chờ mua đi bán lại với giá cao để kiếm tiền chênh thì giá cao như thế, bán được cho ai mà đòi lãi.
Tình trạng thị trường hiện nay chính là như vậy, cung và cầu chạy song song với nhau, không gặp được nhau. Thị trường không có giao dịch thì sẽ trở lại thời kì khủng hoảng, thời kỳ đóng băng.
- Ông nhìn nhận nguy cơ này có lớn không?
Tôi đánh giá nguy cơ đó rất cao, thị trường dễ quay lại thời kỳ đóng băng 2012 – 2013. Tuy vậy, tôi vẫn khẳng định rằng cầu hiện nay vẫn rất tốt, song làm sao để cân bằng được thị trường thì lời giải phải đến từ việc điều tiết giá cả.
- Báo cáo thị trường quý I/2021 của Hội Môi giới bất động sản (thuộc VnREA) cho thấy cung cầu thị trường Hà Nội 3 tháng đầu năm rất thấp. Hiện giờ đã là tháng 6, sắp kết thúc quý II, không biết tình hình 2 tháng qua có sáng sủa hơn?
Gần như là dậm chân tại chỗ, chỉ có những giao dịch nhỏ thôi. Thực ra, nhiều dự án vẫn hấp dẫn thị trường, song do dịch bệnh, giãn cách nên không có giao dịch. Ngoài ra giao dịch chững lại là do giá bán quá cao.
Ví dụ một dự án ở Đông Anh, Gia Lâm dự kiến ra giá 60 – 70 triệu đồng/m2, năm ngoái khách muốn đầu tư rất đông, song sau Tết vừa rồi, giá nhảy lên hơn 100 triệu đồng/m2 thì người ta phải cân nhắc. Ở Gia Lâm mà giá bên trong 90 – 100 triệu đồng/m2, ngoài mặt đường hơn 100 triệu đồng/m2 thì ai dám mua, vì mua có khi không lãi lại còn mắc nợ.
- Thị trường đã xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ. Ông có thống kê nào không?
Cắt lỗ thì có nhiều đấy, nhưng thống kê thì khó vì đó là giao dịch thứ cấp. Song có thể nói, giao dịch không có nhiều đâu. Nguyên nhân là các nhà đầu tư lao vào mua với giá không tưởng, thành ra sau đó có cắt lỗ 10 – 20% thì mặt bằng giá vẫn rất cao, ít người mua. Nhưng nếu giảm sâu hơn nữa thì người bán chắc chết. Đây cũng là biểu hiện cho tình trạng cung cầu không gặp nhau.
- Khảo sát của VietnamFinance với một số thị trường, như Đông Anh, cho thấy tình trạng giảm giá đã xuất hiện, song ở một số vị trí, giá vẫn neo ở mức cao. Điều này dường như cho thấy rằng mặt bằng giá đã thiết lập sau cơn sốt sẽ không có khả năng giảm?
Người ta vẫn đang ảo tưởng, cho rằng nguồn cung hiếm thì để giá cao, thị trường vẫn phải mua. Nhưng người mua sẽ kiên quyết không mua đâu, vì mua không có lãi.
Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên, song ta thấy kinh tế đang đi xuống vì dịch bệnh thì rất ít người mua bất động sản với giá cao. Ví dụ mua cái nhà 4- 5 tỷ đồng để cho thuê 10 – 15 triệu đồng thì có lãi không? Nói luôn là lãi sao bằng được gửi ngân hàng. Thế mua để cho thuê mà lãi không bằng gửi ngân hàng thì mua làm gì. Mà mua giá cao rồi thì đợi đến bao giờ thị trường mới lên được như thế.
Chính vì sự giằng co giữa hai bên thế này mà cung cầu thị trường đi song song.
- Như vậy, khả năng cao là giới chủ đầu tư sẽ phải giảm giá?
Các chủ đầu tư vay tiền ngân hàng để làm dự án, chịu áp lực trả nợ thì phải tính đường hạ giá để bán thôi. Có điều họ sẽ không hạ giá theo kiểu trực tiếp mà chuyển bài sang chiết khấu, tặng quà. Tức là mặt bằng giá danh nghĩa sẽ giữ nguyên, còn giá thực tế sẽ thấp hơn. Điều này khiến cho thị trường trở nên không thật. Chúng tôi làm báo cáo cũng rất đau đầu chuyện này, vì nguyên tắc tính giá phải dựa trên hợp đồng, chứ không tính chiết khấu, quà tặng.
- Ông có thể chia sẻ về nhận định triển vọng thị trường trong 6 tháng tới?
6 tháng cuối năm có khi vẫn bết bát, vì chúng ta gặp đợt dịch khủng khiếp quá. Các hoạt động mở bán sẽ bị hạn chế đáng kể. Mua bán bất động sản khó sử dụng giao dịch online lắm, chỉ có những khách hàng đã tìm hiểu trước thì mới thông qua sàn giao dịch online để đặt chỗ. Nói chung chỉ khi nào chống dịch thành công, thị trường mới có giao dịch thực chất được.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - An toàn dữ liệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mang tính bản lề khi nhận thức đã đi trước, nhưng năng lực bảo vệ vẫn chưa theo kịp.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
