Thị trường bất động sản đã trải qua những tháng đầu năm đầy biến động với tình trạng sốt đất diễn ra khắp nơi, trong khi nguồn cung và giao dịch các sản phẩm nhà ở lại rất chậm. Việc tái bùng phát dịch bệnh diễn ra trong bối cảnh sốt đất đã nguội khiến thị trường trở nên khó đoán định.
Để góp một cái nhìn với bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA):
- Tính đến nay, cơn sốt đất gần như đã nguội hẳn. Tuy vậy, sự tái bùng phát của dịch bệnh khiến nhà đầu tư hiện nay rất khó đoán định thị trường sẽ diễn biến thế nào trong tương lai. Theo ông, thời gian tới có diễn ra sốt đất nữa không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc sốt đất chắc chắn sẽ không xảy ra nữa đâu. Bộ ngành, địa phương đang kiểm soát nên thị trường cũng khá tốt. Bên cạnh đó, cung cầu thực ra chưa đến mức có thể tạo ra sốt đất. Đợt sốt đất vừa rồi là sốt giả. Dù tạo ra bất ổn cho thị trường nhưng mình đã ngăn chặn được rồi. Hậu quả để lại cũng không nhiều, mới chớm một số nạn nhân.
- Theo ông, diễn biến giá và giao dịch thời gian tới sẽ ra sao?
Về giá thì tôi cho rằng kể cả trong hoàn cảnh Việt Nam có dịch bệnh, giá bất động sản có khả năng vẫn tăng. Hiện nay, áp lực tăng giá là khá nhiều, song tăng tới đâu còn do thị trường quyết định, bởi tăng cao hơn giá trị thực hay ngưỡng người mua có thể chấp nhận thì sẽ không có giao dịch.
Có thể nói về bản chất, các chủ đầu tư dự án cũng không muốn tăng giá đâu, nhưng nhiều áp lực khiến họ phải tăng. Ví dụ như giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, thuế đất cũng tăng, lãi vay ngân hàng cũng rất cao, chi phí mềm thì lằng nhằng, không tăng giá bán thì có thể sẽ lỗ.
Bên cạnh đó là nguồn cung. Nguồn cung sản phẩm bất động sản (cung chính thống) hiện tiếp tục khan hiếm. Việc phê duyệt cho các dự án hiện chưa được cải thiện nhiều. Cung hiếm thì giá bị đẩy lên thôi.
Tuy nhiên, nếu tăng giá bán thì chủ đầu tư có nguy cơ không bán được hàng. Do vậy, đây là giai đoạn rất khó khăn cho thị trường, cho các chủ đầu tư.
Mà người mua thực ra cũng ở thế khó, vì tiền không có nhiều mà tính toán lời lãi khi đầu tư lại không cao. Ví dụ sử dụng bất động sản đó để cho thuê, mở cửa hàng… thì đều không hiệu quả. Trông chờ mua đi bán lại với giá cao để kiếm tiền chênh thì giá cao như thế, bán được cho ai mà đòi lãi.
Tình trạng thị trường hiện nay chính là như vậy, cung và cầu chạy song song với nhau, không gặp được nhau. Thị trường không có giao dịch thì sẽ trở lại thời kì khủng hoảng, thời kỳ đóng băng.
- Ông nhìn nhận nguy cơ này có lớn không?
Tôi đánh giá nguy cơ đó rất cao, thị trường dễ quay lại thời kỳ đóng băng 2012 – 2013. Tuy vậy, tôi vẫn khẳng định rằng cầu hiện nay vẫn rất tốt, song làm sao để cân bằng được thị trường thì lời giải phải đến từ việc điều tiết giá cả.
- Báo cáo thị trường quý I/2021 của Hội Môi giới bất động sản (thuộc VnREA) cho thấy cung cầu thị trường Hà Nội 3 tháng đầu năm rất thấp. Hiện giờ đã là tháng 6, sắp kết thúc quý II, không biết tình hình 2 tháng qua có sáng sủa hơn?
Gần như là dậm chân tại chỗ, chỉ có những giao dịch nhỏ thôi. Thực ra, nhiều dự án vẫn hấp dẫn thị trường, song do dịch bệnh, giãn cách nên không có giao dịch. Ngoài ra giao dịch chững lại là do giá bán quá cao.
Ví dụ một dự án ở Đông Anh, Gia Lâm dự kiến ra giá 60 – 70 triệu đồng/m2, năm ngoái khách muốn đầu tư rất đông, song sau Tết vừa rồi, giá nhảy lên hơn 100 triệu đồng/m2 thì người ta phải cân nhắc. Ở Gia Lâm mà giá bên trong 90 – 100 triệu đồng/m2, ngoài mặt đường hơn 100 triệu đồng/m2 thì ai dám mua, vì mua có khi không lãi lại còn mắc nợ.
- Thị trường đã xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ. Ông có thống kê nào không?
Cắt lỗ thì có nhiều đấy, nhưng thống kê thì khó vì đó là giao dịch thứ cấp. Song có thể nói, giao dịch không có nhiều đâu. Nguyên nhân là các nhà đầu tư lao vào mua với giá không tưởng, thành ra sau đó có cắt lỗ 10 – 20% thì mặt bằng giá vẫn rất cao, ít người mua. Nhưng nếu giảm sâu hơn nữa thì người bán chắc chết. Đây cũng là biểu hiện cho tình trạng cung cầu không gặp nhau.
- Khảo sát của VietnamFinance với một số thị trường, như Đông Anh, cho thấy tình trạng giảm giá đã xuất hiện, song ở một số vị trí, giá vẫn neo ở mức cao. Điều này dường như cho thấy rằng mặt bằng giá đã thiết lập sau cơn sốt sẽ không có khả năng giảm?
Người ta vẫn đang ảo tưởng, cho rằng nguồn cung hiếm thì để giá cao, thị trường vẫn phải mua. Nhưng người mua sẽ kiên quyết không mua đâu, vì mua không có lãi.
Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên, song ta thấy kinh tế đang đi xuống vì dịch bệnh thì rất ít người mua bất động sản với giá cao. Ví dụ mua cái nhà 4- 5 tỷ đồng để cho thuê 10 – 15 triệu đồng thì có lãi không? Nói luôn là lãi sao bằng được gửi ngân hàng. Thế mua để cho thuê mà lãi không bằng gửi ngân hàng thì mua làm gì. Mà mua giá cao rồi thì đợi đến bao giờ thị trường mới lên được như thế.
Chính vì sự giằng co giữa hai bên thế này mà cung cầu thị trường đi song song.
- Như vậy, khả năng cao là giới chủ đầu tư sẽ phải giảm giá?
Các chủ đầu tư vay tiền ngân hàng để làm dự án, chịu áp lực trả nợ thì phải tính đường hạ giá để bán thôi. Có điều họ sẽ không hạ giá theo kiểu trực tiếp mà chuyển bài sang chiết khấu, tặng quà. Tức là mặt bằng giá danh nghĩa sẽ giữ nguyên, còn giá thực tế sẽ thấp hơn. Điều này khiến cho thị trường trở nên không thật. Chúng tôi làm báo cáo cũng rất đau đầu chuyện này, vì nguyên tắc tính giá phải dựa trên hợp đồng, chứ không tính chiết khấu, quà tặng.
- Ông có thể chia sẻ về nhận định triển vọng thị trường trong 6 tháng tới?
6 tháng cuối năm có khi vẫn bết bát, vì chúng ta gặp đợt dịch khủng khiếp quá. Các hoạt động mở bán sẽ bị hạn chế đáng kể. Mua bán bất động sản khó sử dụng giao dịch online lắm, chỉ có những khách hàng đã tìm hiểu trước thì mới thông qua sàn giao dịch online để đặt chỗ. Nói chung chỉ khi nào chống dịch thành công, thị trường mới có giao dịch thực chất được.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
