Ông Nguyễn Văn Đính: 'Cung cầu song song, thị trường bất động sản sẽ trở lại thời kỳ đóng băng'

Thị trường bất động sản đã trải qua những tháng đầu năm đầy biến động với tình trạng sốt đất diễn ra khắp nơi, trong khi nguồn cung và giao dịch các sản phẩm nhà ở lại rất chậm. Việc tái bùng phát dịch bệnh diễn ra trong bối cảnh sốt đất đã nguội khiến thị trường trở nên khó đoán định.

Để góp một cái nhìn với bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA):

- Tính đến nay, cơn sốt đất gần như đã nguội hẳn. Tuy vậy, sự tái bùng phát của dịch bệnh khiến nhà đầu tư hiện nay rất khó đoán định thị trường sẽ diễn biến thế nào trong tương lai. Theo ông, thời gian tới có diễn ra sốt đất nữa không?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc sốt đất chắc chắn sẽ không xảy ra nữa đâu. Bộ ngành, địa phương đang kiểm soát nên thị trường cũng khá tốt. Bên cạnh đó, cung cầu thực ra chưa đến mức có thể tạo ra sốt đất. Đợt sốt đất vừa rồi là sốt giả. Dù tạo ra bất ổn cho thị trường nhưng mình đã ngăn chặn được rồi. Hậu quả để lại cũng không nhiều, mới chớm một số nạn nhân.

- Theo ông, diễn biến giá và giao dịch thời gian tới sẽ ra sao?

Về giá thì tôi cho rằng kể cả trong hoàn cảnh Việt Nam có dịch bệnh, giá bất động sản có khả năng vẫn tăng. Hiện nay, áp lực tăng giá là khá nhiều, song tăng tới đâu còn do thị trường quyết định, bởi tăng cao hơn giá trị thực hay ngưỡng người mua có thể chấp nhận thì sẽ không có giao dịch.

Có thể nói về bản chất, các chủ đầu tư dự án cũng không muốn tăng giá đâu, nhưng nhiều áp lực khiến họ phải tăng. Ví dụ như giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, thuế đất cũng tăng, lãi vay ngân hàng cũng rất cao, chi phí mềm thì lằng nhằng, không tăng giá bán thì có thể sẽ lỗ.

Bên cạnh đó là nguồn cung. Nguồn cung sản phẩm bất động sản (cung chính thống) hiện tiếp tục khan hiếm. Việc phê duyệt cho các dự án hiện chưa được cải thiện nhiều. Cung hiếm thì giá bị đẩy lên thôi.

Tuy nhiên, nếu tăng giá bán thì chủ đầu tư có nguy cơ không bán được hàng. Do vậy, đây là giai đoạn rất khó khăn cho thị trường, cho các chủ đầu tư.

Mà người mua thực ra cũng ở thế khó, vì tiền không có nhiều mà tính toán lời lãi khi đầu tư lại không cao. Ví dụ sử dụng bất động sản đó để cho thuê, mở cửa hàng… thì đều không hiệu quả. Trông chờ mua đi bán lại với giá cao để kiếm tiền chênh thì giá cao như thế, bán được cho ai mà đòi lãi.

Tình trạng thị trường hiện nay chính là như vậy, cung và cầu chạy song song với nhau, không gặp được nhau. Thị trường không có giao dịch thì sẽ trở lại thời kì khủng hoảng, thời kỳ đóng băng.

- Ông nhìn nhận nguy cơ này có lớn không?

Tôi đánh giá nguy cơ đó rất cao, thị trường dễ quay lại thời kỳ đóng băng 2012 – 2013. Tuy vậy, tôi vẫn khẳng định rằng cầu hiện nay vẫn rất tốt, song làm sao để cân bằng được thị trường thì lời giải phải đến từ việc điều tiết giá cả.

- Báo cáo thị trường quý I/2021 của Hội Môi giới bất động sản (thuộc VnREA) cho thấy cung cầu thị trường Hà Nội 3 tháng đầu năm rất thấp. Hiện giờ đã là tháng 6, sắp kết thúc quý II, không biết tình hình 2 tháng qua có sáng sủa hơn?

Gần như là dậm chân tại chỗ, chỉ có những giao dịch nhỏ thôi. Thực ra, nhiều dự án vẫn hấp dẫn thị trường, song do dịch bệnh, giãn cách nên không có giao dịch. Ngoài ra giao dịch chững lại là do giá bán quá cao.

Ví dụ một dự án ở Đông Anh, Gia Lâm dự kiến ra giá 60 – 70 triệu đồng/m2, năm ngoái khách muốn đầu tư rất đông, song sau Tết vừa rồi, giá nhảy lên hơn 100 triệu đồng/m2 thì người ta phải cân nhắc. Ở Gia Lâm mà giá bên trong 90 – 100 triệu đồng/m2, ngoài mặt đường hơn 100 triệu đồng/m2 thì ai dám mua, vì mua có khi không lãi lại còn mắc nợ.

- Thị trường đã xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ. Ông có thống kê nào không?

Cắt lỗ thì có nhiều đấy, nhưng thống kê thì khó vì đó là giao dịch thứ cấp. Song có thể nói, giao dịch không có nhiều đâu. Nguyên nhân là các nhà đầu tư lao vào mua với giá không tưởng, thành ra sau đó có cắt lỗ 10 – 20% thì mặt bằng giá vẫn rất cao, ít người mua. Nhưng nếu giảm sâu hơn nữa thì người bán chắc chết. Đây cũng là biểu hiện cho tình trạng cung cầu không gặp nhau.

- Khảo sát của VietnamFinance với một số thị trường, như Đông Anh, cho thấy tình trạng giảm giá đã xuất hiện, song ở một số vị trí, giá vẫn neo ở mức cao. Điều này dường như cho thấy rằng mặt bằng giá đã thiết lập sau cơn sốt sẽ không có khả năng giảm?

Người ta vẫn đang ảo tưởng, cho rằng nguồn cung hiếm thì để giá cao, thị trường vẫn phải mua. Nhưng người mua sẽ kiên quyết không mua đâu, vì mua không có lãi.

Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên, song ta thấy kinh tế đang đi xuống vì dịch bệnh thì rất ít người mua bất động sản với giá cao. Ví dụ mua cái nhà 4- 5 tỷ đồng để cho thuê 10 – 15 triệu đồng thì có lãi không? Nói luôn là lãi sao bằng được gửi ngân hàng. Thế mua để cho thuê mà lãi không bằng gửi ngân hàng thì mua làm gì. Mà mua giá cao rồi thì đợi đến bao giờ thị trường mới lên được như thế.

Chính vì sự giằng co giữa hai bên thế này mà cung cầu thị trường đi song song.

- Như vậy, khả năng cao là giới chủ đầu tư sẽ phải giảm giá?

Các chủ đầu tư vay tiền ngân hàng để làm dự án, chịu áp lực trả nợ thì phải tính đường hạ giá để bán thôi. Có điều họ sẽ không hạ giá theo kiểu trực tiếp mà chuyển bài sang chiết khấu, tặng quà. Tức là mặt bằng giá danh nghĩa sẽ giữ nguyên, còn giá thực tế sẽ thấp hơn. Điều này khiến cho thị trường trở nên không thật. Chúng tôi làm báo cáo cũng rất đau đầu chuyện này, vì nguyên tắc tính giá phải dựa trên hợp đồng, chứ không tính chiết khấu, quà tặng.

- Ông có thể chia sẻ về nhận định triển vọng thị trường trong 6 tháng tới?

6 tháng cuối năm có khi vẫn bết bát, vì chúng ta gặp đợt dịch khủng khiếp quá. Các hoạt động mở bán sẽ bị hạn chế đáng kể. Mua bán bất động sản khó sử dụng giao dịch online lắm, chỉ có những khách hàng đã tìm hiểu trước thì mới thông qua sàn giao dịch online để đặt chỗ. Nói chung chỉ khi nào chống dịch thành công, thị trường mới có giao dịch thực chất được.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!