Bất động sản nghỉ dưỡng: 'Hố đen' của nhiều đại gia!

Sự suy kiệt của thị trường bất động sản hiện nay thực ra đã được nhìn thấy từ năm 2019, chứ không phải do các chính sách của nhà nước và hạn chế tín dụng của ngân hàng. Lúc đó, đã hình dung thị trường phải điều chỉnh và hướng tới nhu cầu có thể sử dụng (ở hoặc cho thuê). Nhưng 3 năm (2020 - 2022), thị trường không điều chỉnh, mà còn đẩy giá lên cao.

Việc đẩy giá này không phải từ nhu cầu của nhà đầu tư, mà do nguồn vốn trái phiếu trên 800.000 tỷ đồng đổ vào, tạo ra làn sóng đầu cơ khắp nơi. Chỉ có điều là kịch bản không như mong muốn của các công ty bất động sản có dự án lớn và ngân hàng thương mại. Nhà đầu cơ không đổ tiền vào sản phẩm dự án để công ty thu tiền trả nợ ngân hàng mà họ mua đất lân cận hoặc đất xa hơn theo cách lấy giá sản phẩm dự án để nhẩm tính giá đất thô mà đẩy, mà lướt. Do vậy, các công ty bất động sản càng khát vốn lại phải phát hành trái phiếu để chống đỡ, và chuyện phải đến như nhiều bài báo đã viết từ 2, 3 tháng nay.

Câu chuyện về giá bất động sản, đặc biệt là giá đất thô - giá nhà dự án: cặp đôi tung hứng đưa nhau lên "ngọn cây" này đã làm thị trường bất động sản sa lầy không lối thoát, trừ phi chấp nhận giảm về mức giá 2017 - 2018. Nhưng điều này sẽ làm phá sản hàng loạt ông chủ thì cả các ông chủ và các ngân hàng thương mại thân hữu không thể chấp nhận nên tiếp tục chèo chống.

Phân khúc nào thiệt hại nhiều nhất? Đó là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển, không chỉ mất tiền lớn mà có thể bị "phế võ công" luôn!

Bắt đầu từ năm 2013 - 2014, bất động sản nghỉ dưỡng đem lại cơ sở vật chất xịn cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, với các dự án condotel nở rộ, điển hình là Khánh Hòa, chỉ trong vòng 2 năm có số lượng phòng du lịch 4, 5 sao dạng condotel đang xây mới đã tương đương với số phòng hiện hữu; hay Đà Nẵng với hàng loạt condotel xây mới, dư cung không thể khai thác, đã nổ ra vụ Cocobay như một xác nhận loại hình này đã thua (loại hình condotel).

Khu vực Phước Hải - Hồ Tràm - Phan Thiết dài trên 150km ra sau hơn Bãi Dài Cam Ranh, Bãi Trường Phú Quốc. Nhưng độ nóng, độ tạo sóng về quảng cáo, thu hút nhà đầu tư giai đoạn 2019 - 2020 không thua kém. Theo đó giá đất thô lân cận dự án tăng chóng mặt theo giá bán các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng.

Thí dụ một dự án 5ha ở Phước Hải, được giao năm 2010 rồi bỏ hoang đến năm 2017 bán lại được 50 tỷ đồng, giúp chủ đất trả hết nợ; tiếp đến năm 2019, chủ mới được nhà đầu tư khác trả 420 tỷ đồng nhưng ông chủ không bán, vì tin rằng xây nên resort bán condotel sẽ kiếm lời không dưới ngàn tỷ.... Và cũng từ ước tính làm dự án ngon ăn quá nên giá đất thô không chỉ ven biển mà vào phía trong 1 - 5km của vùng Phước Hải đến Hồ Tràm, trước đây làm gì cũng không sống nổi trên vùng bán hoang mạc, biển không êm thì giờ theo sóng đã tăng từ 5 lần đến hai, ba chục lần. Thế nhưng nhà đầu tư mua ôm năm 2020, 2021 vẫn tin họ sẽ lời vài chục, đến 100% sau 1, 2 năm ôm....

Trở lại dự án Phước Hải 5ha. Nếu giá 50 - 100 tỷ đồng thì việc đầu tư khai thác resort nghỉ dưỡng có thể tạo ra ROI (tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng chi phí đầu tư) khoảng 15% nhưng khi giá lên 420 tỷ thì ROI chắc được 0,2% và NPV (giá trị hiện tại ròng) âm nặng. Vậy vì sao vẫn có công ty mua để phát triển, vì họ sẽ bán cho nhà đầu tư cá nhân căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng với cam kết lợi nhuận từ 9 - 15%/năm, và lấy tiền đó một phần xây, một phần đem đi mua đất dự án khác tiếp tục kiếm tiếp, họ sẽ tiếp tục kiếm ngàn tỷ mới, còn nhà đầu tư cá nhân mua "tự hào mình có căn hộ thứ hai"... Và khi nhà đầu tư cá nhân lướt sóng thức tỉnh, chùn tay (bắt đầu từ cuối năm 2019), mọi việc từ từ diễn tiến như chúng ta đã thấy!

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã là thuốc độc cho thị trường bất động sản và ngành kinh doanh du lịch lưu trú! Vì sao nó là thuốc độc cho ngành kinh doanh du lịch lưu trú, khi nó tạo ra những cơ sơ đẹp, chuẩn.

Chúng ta hãy nhìn hàng loạt khu resort Hàm Thuận Nam bỏ hoang từ năm 2010. Vùng biển đẹp này nếu có vài khu resort, được đầu tư theo nhu cầu du khách thì sống tốt, và giúp du lịch ở đây phát triển. Nhưng quá nhiều resort mọc lên, cạnh tranh nhau và làm môi trường, cảnh quan không còn thiên nhiên thu hút du khách thì tự suy giảm, và giết những công ty kinh doanh du lịch lưu trú đàng hoàng.....

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mọc lên dầy đặc ở các nơi sẽ làm tổn hại môi trường thiên nhiên, thu hút du lịch vùng đó, theo kiểu cạnh tranh phá giá nhưng sẽ giảm chất lượng phục vụ, rồi tự kéo nhau mất khách. Năm 2022 và 2023 du lịch Thái Lan vẫn tốt, còn Việt Nam có nhiều khu bất động sản nghỉ dưỡng đẹp mà vẫn vắng khách....

Tóm lại, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sụp đổ, đem lại mất mát rất lớn cho các công ty bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự sụp đổ đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt.