Sự suy kiệt của thị trường bất động sản hiện nay thực ra đã được nhìn thấy từ năm 2019, chứ không phải do các chính sách của nhà nước và hạn chế tín dụng của ngân hàng. Lúc đó, đã hình dung thị trường phải điều chỉnh và hướng tới nhu cầu có thể sử dụng (ở hoặc cho thuê). Nhưng 3 năm (2020 - 2022), thị trường không điều chỉnh, mà còn đẩy giá lên cao.
Việc đẩy giá này không phải từ nhu cầu của nhà đầu tư, mà do nguồn vốn trái phiếu trên 800.000 tỷ đồng đổ vào, tạo ra làn sóng đầu cơ khắp nơi. Chỉ có điều là kịch bản không như mong muốn của các công ty bất động sản có dự án lớn và ngân hàng thương mại. Nhà đầu cơ không đổ tiền vào sản phẩm dự án để công ty thu tiền trả nợ ngân hàng mà họ mua đất lân cận hoặc đất xa hơn theo cách lấy giá sản phẩm dự án để nhẩm tính giá đất thô mà đẩy, mà lướt. Do vậy, các công ty bất động sản càng khát vốn lại phải phát hành trái phiếu để chống đỡ, và chuyện phải đến như nhiều bài báo đã viết từ 2, 3 tháng nay.
Câu chuyện về giá bất động sản, đặc biệt là giá đất thô - giá nhà dự án: cặp đôi tung hứng đưa nhau lên "ngọn cây" này đã làm thị trường bất động sản sa lầy không lối thoát, trừ phi chấp nhận giảm về mức giá 2017 - 2018. Nhưng điều này sẽ làm phá sản hàng loạt ông chủ thì cả các ông chủ và các ngân hàng thương mại thân hữu không thể chấp nhận nên tiếp tục chèo chống.
Phân khúc nào thiệt hại nhiều nhất? Đó là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển, không chỉ mất tiền lớn mà có thể bị "phế võ công" luôn!
Bắt đầu từ năm 2013 - 2014, bất động sản nghỉ dưỡng đem lại cơ sở vật chất xịn cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, với các dự án condotel nở rộ, điển hình là Khánh Hòa, chỉ trong vòng 2 năm có số lượng phòng du lịch 4, 5 sao dạng condotel đang xây mới đã tương đương với số phòng hiện hữu; hay Đà Nẵng với hàng loạt condotel xây mới, dư cung không thể khai thác, đã nổ ra vụ Cocobay như một xác nhận loại hình này đã thua (loại hình condotel).
Khu vực Phước Hải - Hồ Tràm - Phan Thiết dài trên 150km ra sau hơn Bãi Dài Cam Ranh, Bãi Trường Phú Quốc. Nhưng độ nóng, độ tạo sóng về quảng cáo, thu hút nhà đầu tư giai đoạn 2019 - 2020 không thua kém. Theo đó giá đất thô lân cận dự án tăng chóng mặt theo giá bán các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng.
Thí dụ một dự án 5ha ở Phước Hải, được giao năm 2010 rồi bỏ hoang đến năm 2017 bán lại được 50 tỷ đồng, giúp chủ đất trả hết nợ; tiếp đến năm 2019, chủ mới được nhà đầu tư khác trả 420 tỷ đồng nhưng ông chủ không bán, vì tin rằng xây nên resort bán condotel sẽ kiếm lời không dưới ngàn tỷ.... Và cũng từ ước tính làm dự án ngon ăn quá nên giá đất thô không chỉ ven biển mà vào phía trong 1 - 5km của vùng Phước Hải đến Hồ Tràm, trước đây làm gì cũng không sống nổi trên vùng bán hoang mạc, biển không êm thì giờ theo sóng đã tăng từ 5 lần đến hai, ba chục lần. Thế nhưng nhà đầu tư mua ôm năm 2020, 2021 vẫn tin họ sẽ lời vài chục, đến 100% sau 1, 2 năm ôm....
Trở lại dự án Phước Hải 5ha. Nếu giá 50 - 100 tỷ đồng thì việc đầu tư khai thác resort nghỉ dưỡng có thể tạo ra ROI (tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng chi phí đầu tư) khoảng 15% nhưng khi giá lên 420 tỷ thì ROI chắc được 0,2% và NPV (giá trị hiện tại ròng) âm nặng. Vậy vì sao vẫn có công ty mua để phát triển, vì họ sẽ bán cho nhà đầu tư cá nhân căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng với cam kết lợi nhuận từ 9 - 15%/năm, và lấy tiền đó một phần xây, một phần đem đi mua đất dự án khác tiếp tục kiếm tiếp, họ sẽ tiếp tục kiếm ngàn tỷ mới, còn nhà đầu tư cá nhân mua "tự hào mình có căn hộ thứ hai"... Và khi nhà đầu tư cá nhân lướt sóng thức tỉnh, chùn tay (bắt đầu từ cuối năm 2019), mọi việc từ từ diễn tiến như chúng ta đã thấy!
Bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã là thuốc độc cho thị trường bất động sản và ngành kinh doanh du lịch lưu trú! Vì sao nó là thuốc độc cho ngành kinh doanh du lịch lưu trú, khi nó tạo ra những cơ sơ đẹp, chuẩn.
Chúng ta hãy nhìn hàng loạt khu resort Hàm Thuận Nam bỏ hoang từ năm 2010. Vùng biển đẹp này nếu có vài khu resort, được đầu tư theo nhu cầu du khách thì sống tốt, và giúp du lịch ở đây phát triển. Nhưng quá nhiều resort mọc lên, cạnh tranh nhau và làm môi trường, cảnh quan không còn thiên nhiên thu hút du khách thì tự suy giảm, và giết những công ty kinh doanh du lịch lưu trú đàng hoàng.....
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mọc lên dầy đặc ở các nơi sẽ làm tổn hại môi trường thiên nhiên, thu hút du lịch vùng đó, theo kiểu cạnh tranh phá giá nhưng sẽ giảm chất lượng phục vụ, rồi tự kéo nhau mất khách. Năm 2022 và 2023 du lịch Thái Lan vẫn tốt, còn Việt Nam có nhiều khu bất động sản nghỉ dưỡng đẹp mà vẫn vắng khách....
Tóm lại, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sụp đổ, đem lại mất mát rất lớn cho các công ty bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự sụp đổ đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt.
Tags:
(VNF) - Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, việc lấn biển phải đặt trong câu chuyện muốn phát triển thì phải đánh đổi. Định hướng lấn biển để có không gian phát triển phải nghĩ một cách tích cực, đừng để mất cơ hội của Đà Nẵng và cũng là cơ hội của đất nước.
(VNF) - Theo đánh giá của các chuyên gia, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP là 8%, thì tăng trưởng tín dụng 16% là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, mục tiêu này có đạt được hay không phải dựa trên khả năng hấp thụ vốn của thị trường.
(VNF) - Để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% trở lên trong năm 2025, GS.TSKH Nguyễn Mại cho rằng cần phải lưu ý đến tình hình sản xuất, mở rộng, nâng cao năng lực của doanh nghiệp.
(VNF) - “Cuộc cách mạng” tinh gọn bộ máy được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ cấu thu – chi ngân sách, thúc đẩy sự chuyển động nhanh, mạnh, hiệu quả của bộ máy hành chính, mang lại lợi ích rất lớn cho nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Để tạo được đột phá trong cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng phải từ bỏ được tư duy không quản được thì cấm.
(VNF) - Trong nền kinh tế có chế độ tỷ giá tương đối cố định như Việt Nam, chính sách tiền tệ sẽ ít hiệu quả hơn so với chính sách tài khóa, vì vậy trong ngắn hạn, đẩy mạnh giải ngân nguồn vốn đầu tư công hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực hơn.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là “thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, các tập đoàn lớn trên thế giới đang bắt tay tạo ra những 'game' mới và điều ngại là liệu các doanh nghiệp Việt có đủ năng lực để ứng xử với những 'gã khổng lồ', các tập đoàn đa quốc gia hay không chứ chưa nói đến câu chuyện vốn hay công nghệ.
(VNF) - Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, việc lấn biển phải đặt trong câu chuyện muốn phát triển thì phải đánh đổi. Định hướng lấn biển để có không gian phát triển phải nghĩ một cách tích cực, đừng để mất cơ hội của Đà Nẵng và cũng là cơ hội của đất nước.
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
