Trên thị trường bất động sản, đất nền là phân khúc được giới đầu tư rất ưa chuộng. Việc liên tiếp xuất hiện các cơn sốt đất trong những năm qua càng kích thích dòng tiền đầu tư lẫn đầu cơ vào phân khúc này. Có cung ắt có cầu. Tại nhiều nơi, doanh nghiệp, cá nhân đua nhau xin hiến đất làm đường giao thông, tiến tới xin chuyển mục đích sử dụng đất rồi từ đó phân lô bán nền. Với cách làm này, chủ đất không mất nhiều vốn, thời gian, lại dễ làm, dễ bán, quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng.
Đối với nhà đầu tư, các sản phẩm đất phân lô có diện tích và giá bán vừa phải, rất phù hợp để “xuống tiền”, dễ dàng mua đi bán lại (lướt sóng) kiếm lời. Xu hướng phân lô bán nền vì thế đã nhanh chóng nở rộ, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội, TP. HCM và các địa phương có du lịch phát triển như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc. Thời gian gần đây, tình trạng này diễn ra mạnh mẽ nhất tại Lâm Đồng, nơi hàng trăm đồi chè bị “cạo trọc” trong cơn lốc phân lô.
Nhìn ở góc độ tích cực, việc người dân, doanh nghiệp hiến đất cho nhà nước để làm hạ tầng giao thông, công trình công cộng, phục vụ cho lợi ích chung là rất đáng trân trọng. Tuy nhiên, việc dùng cách hiến đất như một “chiêu bài” để phục vụ lợi ích cá nhân, cụ thể là đủ điều kiện tách thửa, thì cần phải xem xét có cơ chế quản lý nghiêm túc, tránh đưa đến những hệ lụy cho địa phương và thị trường.
Bởi trên thực tế, việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, còn lâu dài sẽ để lại những hậu quả rất lớn như: địa phương cạn kiệt quỹ đất, từ đó khó kêu gọi, thu hút đầu tư, nhất là đầu tư quy mô lớn; quy hoạch đất đai, phát triển đô thị bị phá vỡ; người dân mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh; còn thị trường địa ốc địa phương rơi vào cảnh sốt nóng cục bộ, thậm chí hỗn loạn.
Về mặt luật pháp, các hoạt động liên quan đến bất động sản như phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng… chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như: Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Dân sự… cùng nhiều văn bản dưới luật khác như: Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017, Nghị định 148/2020 (sửa đổi Nghị định 43/2014)… Dù rằng hệ thống quy định pháp luật còn có những chỗ chưa đồng nhất song việc để xảy ra tình trạng dùng “chiêu bài” hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan như thời gian qua, trước hết, là do sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Bởi địa phương là nơi quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa.
Mặt khác, người dân có quyền xin hiến đất, nhưng không phải người dân cứ xin hiến là nhà nước phải nhận. Việc nhận đất hiến hay không là do địa phương quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương. Việc người dân tự xây dựng công trình giao thông trên đất nông nghiệp vốn dĩ không đúng quy định nhưng nếu chính quyền lại ghi nhận hiện trạng (đường giao thông dân tự làm) vào hồ sơ địa chính thì đã gián tiếp ghi nhận công trình vi phạm, tạo điều kiện cho người dân tách thửa vì lợi ích cá nhân.
Tất nhiên, như trên đã nói, quy định pháp luật hiện nay vẫn còn kẽ hở cần phải bịt kín để xử lý tình trạng tách thửa tràn lan. Kẽ hở đó là sự mở rộng đối tượng tách thửa của Nghị định 01/2017.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Điều 143, khoản 2 về đất ở nông thôn và Điều 144, khoản 4 về đất ở đô thị) nói rõ rằng UBND cấp tỉnh chỉ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Tuy nhiên, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017 sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, có thể thấy quy định tại Nghị định 01/2017 không phù hợp với Luật Đất đai. Bởi, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị, trong khi đó Nghị định 01/2017 lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất (gồm cả đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp).
Có thể nói, việc trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa kết hợp với sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ dẫn đến tình trạng xin cho, thậm chí là tiếp tay, tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa, lập dự án bất động sản “chui” mua bán kiếm lời.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang tồn tại không ít khoảng trống như chưa có các quy định cụ thể điều chỉnh loại hình kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền, đặc biệt đối với phân lô bán nền mà không hình thành dự án.
Mặc dù việc phân lô bán nền tràn lan như hiện nay đã để lộ ra một số mặt xấu, gây hại cho thị trường song nhà nước chưa nên cấm hoàn toàn việc này. Nguyên nhân là trong vài năm trở lại đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh, trở thành “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân đối với việc sở hữu nền đất để tạo lập nhà ở cũng là khá lớn.
Trong quá khứ, Chính phủ và một số địa phương đã từng cấm phân lô bán nền, nhưng chỉ sau một thời gian lại phải gỡ bỏ quy định này. Cụ thể, sau Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai 2013, Điều 194 vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở.
Như vậy có thể thấy thay vì cấm hoàn toàn, nhà nước nên xây dựng cơ chế quản lý rõ ràng để vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, vừa nhất quán phương hướng xử lý trong dài hạn. Về phía doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật, các đơn vị nên có kế hoạch phát triển lâu dài cho sản phẩm của mình, không nên chỉ tập trung vào lợi ích kinh tế ngắn hạn từ việc phân lô. Các tổ chức môi giới cũng nên minh bạch thông tin dự án và kiên quyết nói không với những dự án mà pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ.
Tags:
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Những đồng vốn nhỏ, được phân bổ từ Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, đang từng bước trở thành “bệ phóng” giúp người nghèo Hà Tĩnh chuyển từ tư duy trông chờ hỗ trợ sang chủ động tổ chức sản xuất, nâng thu nhập và hình thành sinh kế ổn định.
(VNF) - Từ những lớp học nghề đỏ đèn đến tận đêm khuya, đến dòng công nhân trẻ nối nhau vào Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đang chứng kiến cuộc “lột xác” lớn nhất 10 năm: chuyển từ lao động phổ thông sang lực lượng lao động kỹ thuật. Một hành trình bắt đầu từ nông thôn, nhưng đang làm thay đổi cả bản đồ việc làm của tỉnh.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên trong năm 2026 không phải là quá sức với Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa mục tiêu này phụ thuộc quyết định vào chất lượng triển khai cải cách, từ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế đến năng lực thực thi chính sách ở cấp vĩ mô và địa phương.
(VNF) - Được ví như một "Việt Nam thu nhỏ" với địa hình phức tạp và quy mô dân số đông, Thanh Hóa bước vào giai đoạn 2021 – 2025 với bộn bề thách thức trong việc đảm bảo an sinh xã hội tại khu vực miền núi "phên dậu". Thế nhưng, bằng tư duy quản trị quyết liệt và hiệu quả thực tế từ dòng vốn của 3 Chương trình Mục tiêu quốc gia, địa phương này đang tạo nên một kỳ tích giảm nghèo và xây dựng nông thôn mới.
(VNF) - Hướng tới xây dựng một cơ chế thị trường vốn dành riêng cho cộng đồng khởi nghiệp sáng tạo, Việt Nam đang trong quá trình chuẩn bị để hình thành sàn giao dịch chứng khoán chuyên biệt cho doanh nghiệp khởi nghiệp - một bước đi được đánh giá là quan trọng nhằm hoàn thiện chu trình đầu tư mạo hiểm từ nguồn vốn đầu vào đến điểm thoái vốn (exit) cho nhà đầu tư.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Năm 2025, giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI và quỹ đầu tư toàn cầu. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng FDI mạnh mẽ, Việt Nam còn trở thành "cường quốc ASEAN" trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
(VNF) - Theo đại biểu Tạ Đình Thi, việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô cần tập trung vào các lĩnh vực chiến lược nơi Hà Nội có lợi thế, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo động lực phát triển bền vững, lan tỏa.
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Tiêu dùng của người dân chiếm gần 64% GDP đang suy yếu, kéo theo niềm tin giảm mạnh. Trong bối cảnh xuất khẩu bấp bênh, đầu tư công chậm giải ngân, các chuyên gia cảnh báo: muốn đạt tăng trưởng 10%, Việt Nam phải khơi thông túi tiền và củng cố niềm tin tiêu dùng của dân.
(VNF) - Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, tăng trưởng 10% trở lên theo Nghị quyết của Quốc hội hay một con số khác cũng được nhưng cần phải thay đổi, đừng làm theo cách cũ.
(VNF) - Sau một năm triển khai, VIFTA đã bước đầu phát huy hiệu quả, song quá trình tận dụng ưu đãi cho thấy các ngành hàng vừa có thuận lợi, vừa phát sinh vướng mắc, đòi hỏi giải pháp phù hợp để khai thác hiệu quả hơn trong thời gian tới.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo chuyên gia truyền thông Lê Quốc Vinh, xây dựng một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là bài toán kinh tế học, mà là một chiến dịch xây dựng thương hiệu quốc gia (Nation Branding) ở cấp độ cao nhất. VietnamFinance trân trọng giới thiệu góc nhìn của ông về vấn đề này.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
