Ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng; công nghiệp chế biến chế tạo; du lịch; lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản lại có thể tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế. Làm sao để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững, Đầu tư Tài chính ghi nhận ý kiến của luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên NHQuang và Cộng sự, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam:
- Có quan điểm cho rằng người người đi buôn đất là tai hoạ cho nền kinh tế. Ông nghĩ sao về quan điểm này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi không tán đồng với cách tiếp cận vấn đề tiêu cực như vậy. Trước hết, khi nghe có ai đó cho rằng người đi buôn bất động sản là “tai hoạ cho nền kinh tế” tôi không hiểu điều đó có hàm ý gì? Đơn giản là tôi không hiểu sự kết nối giữa hai phạm trù có tính chất độc lập đó với nhau như thế nào. Trong nền kinh tế thị trường, buôn bán bất động sản vốn là hoạt động tự nhiên và bình thường thì tại sao nó lại gây tai hoạ?
Còn đối với vấn đề giá bất động sản thì như đối với mọi hàng hoá khác, về nguyên lý, giá được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu. Có chăng là giá bất động sản để ở tại một số khu vực độ thị đang quá cao và ai cũng thấy nó vượt ngưỡng quan hệ cung cầu do bị các yếu tố đầu cơ chi phối. Đầu cơ là nhiều người có tiền dự đoán giá bất động sản sẽ tăng, chẳng hạn do cầu sẽ vượt cung, nên tìm cách mua vào không để sử dụng mà giữ đó rồi bán ra khi giá tăng. Điều này một khi diễn ra trên diện rộng, trở thành một trào lưu của xã hội thì sẽ tạo nên các cơn sốt giá bất động sản và tình trạng giả tạo của thị trường. Tuy nhiên, tôi không thấy có điều gì bất thường hay sai trái trong các hoạt động như vậy.
Xét khía cạnh về giá trị sử dụng thì đương nhiên các giao dịch mua bán bất động sản sẽ thoả mãn các nhu cầu riêng biệt của cả bên bán và bên mua. Còn về phương diện tài chính nói chung, một khi các hoạt động mua bán sôi động đẩy giá cả tăng thì giá trị tài sản là bất động sản cũng sẽ tăng. Nó mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu. Hơn nữa, các hoạt động xây dựng gia tăng sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động sản xuất, thương mại, tạo nên nhiều công ăn việc làm, thu nhập của người dân và tăng trưởng GDP. Trong khía cạnh này, thị trường bất động sản có sự đóng góp cho phát triển kinh tế như nhiều lĩnh vực khác.
- Vấn đề là có quá nhiều người chỉ mua bất động sản và chờ tăng giá mà không có họa động khai thác, tạo thêm giá trị với bất động sản đó?
Từ góc độ quản lý vĩ mô, từ lâu nhà nước không còn can thiệp và các hoạt động đầu tư theo cách xem xét tính khả thi của các dự án cụ thể để cấp phép mà cho các nhà đầu tư quyết định theo nguyên lý thị trường. Điều này theo tôi là đúng đắn nếu hiểu theo nguyên lý chung rằng các nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về số phận các dự án của mình. Có nghĩa là khi các sản phẩm bất động sản đầu ra không bán được thì nhà đầu tư sẽ chịu lỗ và phá sản.
Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản vốn có tính nhạy cảm cao bởi các yếu tố phi thị trường là tài nguyên và sở hữu đất đai, thì trong những giai đoạn mà các động thái đầu cơ chi phối, thị trường tài chính sẽ bị cuốn theo đến mức mất sự kiểm soát. Và khi đó, các rủi ro tiềm tàng sẽ lộ diện và phát sinh gây nên khủng hoảng. Chúng ta đang chứng kiến tình huống này đối với thị trường trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp khi các chỉ số của hai thị trường chứng khoán là Hà Nội và TP. HCM đang rơi xuống đáy. Tức có vấn đề ở đây như đã phân tích, đó là chúng ta không hẳn buông lỏng việc quản lý đầu tư mà đúng hơn là buông lỏng kiểm soát thị trường tài chính.
- Việc bất động sản tăng giá quá nhanh và lên mức quá cao có thể dẫn đến rủi ro lớn cho nền kinh tế. Theo ông, giải pháp nào hiệu quả để thị trường phát triển lành mạnh?
Hiện tượng bong bóng thị trường không bị gây ra trực tiếp bởi yếu tố giá mà là sự mất cân bằng cung cầu. Nên nhớ rằng cung cầu là quy luật cơ bản và chính yếu, dù các hoạt động đầu cơ làm méo mó thị trường đến đâu thì về dài hạn, thị trường cuối cùng cũng trở lại trạng thái cân bằng về cung cầu. Một khi hàng loạt sản phẩm bất động sản được bán ra và sở hữu nhưng lại để trống thì nó tạo ra bong bóng. Nếu các doanh nghiệp sở hữu bất động sản đó mà mất thanh khoản thì bong bóng sẽ vỡ. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phá sản, giá bất động sản rớt xuống và người có nhu cầu sử dụng thật sẽ có cơ hội mua được. Thị trường trở lại cân bằng.
Sẽ không có giải pháp vĩ mô nào để nhà nước can thiệp nhằm bình ổn giá cả bất động sản theo ý muốn của mình. Mà hơn thế, đó chính là việc xây dựng và hoàn thiện thể chế và khung pháp luật theo hướng làm sao cho các quy trình chính sách trở nên minh bạch, các quyền sở hữu tài sản dân sự được bảo đảm, kiểm soát thị trường tài chính chặt chẽ hơn, cơ chế xử lý tranh chấp hợp đồng và xử lý phá sản doanh nghiệp dễ dàng và linh hoạt... Tất cả các yếu tố này sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
- Việc đánh thuế bất động sản cũng sẽ là một biện pháp làm lành mạnh hóa thị trường?
Trên thực tế, chúng ta đã có một số loại thuế áp dụng đối với bất động sản, bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất rồi. Riêng về thuế chống đầu cơ thì tôi cho rằng có thể xem xét, tham khảo các nước, theo đó người ta đánh thuế khá cao đối với việc bán đất hay bất động sản là nhà ở nếu chủ sở hữu thực hiện nó trong thời gian ngắn hay ngay lập tức sau khi mua. Điều này rất khác với việc đánh thuế đối với sở hữu nhiều bất động sản vì như thế có nghĩa là đánh thuế để chống hay hạn chế người giàu.
- Luật Đất đai sẽ được mang ra thảo luận và sửa đổi vào thời gian tới. Ông có góp ý nào để Luật Đất đai trở thành bệ đỡ vững chắc giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?
Với việc sửa Luật Đất đai, tôi có một số vấn đề cần lưu ý. Trước tiên, việc sửa Luật Đất đai phải cụ thể hoá được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Tuy nhiên, việc sửa luật không phải chỉ sửa ở tầng kỹ thuật, cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lỗ hổng quản lý, mà phải sửa ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận. Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính.
Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung.
Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.
Tuy nhiên, tôi cũng muốn đưa ra một lưu ý rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chúng ta không chỉ sửa Luật Đất đai. Theo đó, cùng với sửa Luật Đất đai, chúng ta phải rà soát lại hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản… để các luật này không còn chồng chéo, vướng mắc.
- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
