Ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng; công nghiệp chế biến chế tạo; du lịch; lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản lại có thể tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế. Làm sao để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững, Đầu tư Tài chính ghi nhận ý kiến của luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên NHQuang và Cộng sự, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam:
- Có quan điểm cho rằng người người đi buôn đất là tai hoạ cho nền kinh tế. Ông nghĩ sao về quan điểm này?
Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi không tán đồng với cách tiếp cận vấn đề tiêu cực như vậy. Trước hết, khi nghe có ai đó cho rằng người đi buôn bất động sản là “tai hoạ cho nền kinh tế” tôi không hiểu điều đó có hàm ý gì? Đơn giản là tôi không hiểu sự kết nối giữa hai phạm trù có tính chất độc lập đó với nhau như thế nào. Trong nền kinh tế thị trường, buôn bán bất động sản vốn là hoạt động tự nhiên và bình thường thì tại sao nó lại gây tai hoạ?
Còn đối với vấn đề giá bất động sản thì như đối với mọi hàng hoá khác, về nguyên lý, giá được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu. Có chăng là giá bất động sản để ở tại một số khu vực độ thị đang quá cao và ai cũng thấy nó vượt ngưỡng quan hệ cung cầu do bị các yếu tố đầu cơ chi phối. Đầu cơ là nhiều người có tiền dự đoán giá bất động sản sẽ tăng, chẳng hạn do cầu sẽ vượt cung, nên tìm cách mua vào không để sử dụng mà giữ đó rồi bán ra khi giá tăng. Điều này một khi diễn ra trên diện rộng, trở thành một trào lưu của xã hội thì sẽ tạo nên các cơn sốt giá bất động sản và tình trạng giả tạo của thị trường. Tuy nhiên, tôi không thấy có điều gì bất thường hay sai trái trong các hoạt động như vậy.
Xét khía cạnh về giá trị sử dụng thì đương nhiên các giao dịch mua bán bất động sản sẽ thoả mãn các nhu cầu riêng biệt của cả bên bán và bên mua. Còn về phương diện tài chính nói chung, một khi các hoạt động mua bán sôi động đẩy giá cả tăng thì giá trị tài sản là bất động sản cũng sẽ tăng. Nó mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu. Hơn nữa, các hoạt động xây dựng gia tăng sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động sản xuất, thương mại, tạo nên nhiều công ăn việc làm, thu nhập của người dân và tăng trưởng GDP. Trong khía cạnh này, thị trường bất động sản có sự đóng góp cho phát triển kinh tế như nhiều lĩnh vực khác.
- Vấn đề là có quá nhiều người chỉ mua bất động sản và chờ tăng giá mà không có họa động khai thác, tạo thêm giá trị với bất động sản đó?
Từ góc độ quản lý vĩ mô, từ lâu nhà nước không còn can thiệp và các hoạt động đầu tư theo cách xem xét tính khả thi của các dự án cụ thể để cấp phép mà cho các nhà đầu tư quyết định theo nguyên lý thị trường. Điều này theo tôi là đúng đắn nếu hiểu theo nguyên lý chung rằng các nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về số phận các dự án của mình. Có nghĩa là khi các sản phẩm bất động sản đầu ra không bán được thì nhà đầu tư sẽ chịu lỗ và phá sản.
Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản vốn có tính nhạy cảm cao bởi các yếu tố phi thị trường là tài nguyên và sở hữu đất đai, thì trong những giai đoạn mà các động thái đầu cơ chi phối, thị trường tài chính sẽ bị cuốn theo đến mức mất sự kiểm soát. Và khi đó, các rủi ro tiềm tàng sẽ lộ diện và phát sinh gây nên khủng hoảng. Chúng ta đang chứng kiến tình huống này đối với thị trường trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp khi các chỉ số của hai thị trường chứng khoán là Hà Nội và TP. HCM đang rơi xuống đáy. Tức có vấn đề ở đây như đã phân tích, đó là chúng ta không hẳn buông lỏng việc quản lý đầu tư mà đúng hơn là buông lỏng kiểm soát thị trường tài chính.
- Việc bất động sản tăng giá quá nhanh và lên mức quá cao có thể dẫn đến rủi ro lớn cho nền kinh tế. Theo ông, giải pháp nào hiệu quả để thị trường phát triển lành mạnh?
Hiện tượng bong bóng thị trường không bị gây ra trực tiếp bởi yếu tố giá mà là sự mất cân bằng cung cầu. Nên nhớ rằng cung cầu là quy luật cơ bản và chính yếu, dù các hoạt động đầu cơ làm méo mó thị trường đến đâu thì về dài hạn, thị trường cuối cùng cũng trở lại trạng thái cân bằng về cung cầu. Một khi hàng loạt sản phẩm bất động sản được bán ra và sở hữu nhưng lại để trống thì nó tạo ra bong bóng. Nếu các doanh nghiệp sở hữu bất động sản đó mà mất thanh khoản thì bong bóng sẽ vỡ. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phá sản, giá bất động sản rớt xuống và người có nhu cầu sử dụng thật sẽ có cơ hội mua được. Thị trường trở lại cân bằng.
Sẽ không có giải pháp vĩ mô nào để nhà nước can thiệp nhằm bình ổn giá cả bất động sản theo ý muốn của mình. Mà hơn thế, đó chính là việc xây dựng và hoàn thiện thể chế và khung pháp luật theo hướng làm sao cho các quy trình chính sách trở nên minh bạch, các quyền sở hữu tài sản dân sự được bảo đảm, kiểm soát thị trường tài chính chặt chẽ hơn, cơ chế xử lý tranh chấp hợp đồng và xử lý phá sản doanh nghiệp dễ dàng và linh hoạt... Tất cả các yếu tố này sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
- Việc đánh thuế bất động sản cũng sẽ là một biện pháp làm lành mạnh hóa thị trường?
Trên thực tế, chúng ta đã có một số loại thuế áp dụng đối với bất động sản, bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất rồi. Riêng về thuế chống đầu cơ thì tôi cho rằng có thể xem xét, tham khảo các nước, theo đó người ta đánh thuế khá cao đối với việc bán đất hay bất động sản là nhà ở nếu chủ sở hữu thực hiện nó trong thời gian ngắn hay ngay lập tức sau khi mua. Điều này rất khác với việc đánh thuế đối với sở hữu nhiều bất động sản vì như thế có nghĩa là đánh thuế để chống hay hạn chế người giàu.
- Luật Đất đai sẽ được mang ra thảo luận và sửa đổi vào thời gian tới. Ông có góp ý nào để Luật Đất đai trở thành bệ đỡ vững chắc giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?
Với việc sửa Luật Đất đai, tôi có một số vấn đề cần lưu ý. Trước tiên, việc sửa Luật Đất đai phải cụ thể hoá được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Tuy nhiên, việc sửa luật không phải chỉ sửa ở tầng kỹ thuật, cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lỗ hổng quản lý, mà phải sửa ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận. Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính.
Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung.
Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.
Tuy nhiên, tôi cũng muốn đưa ra một lưu ý rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chúng ta không chỉ sửa Luật Đất đai. Theo đó, cùng với sửa Luật Đất đai, chúng ta phải rà soát lại hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản… để các luật này không còn chồng chéo, vướng mắc.
- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
