Đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất: Bất động sản vào đợt sóng mới?

Bảng giá đất mới làm giá bất động sản tăng mạnh

Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ thay bằng bảng giá đất.

Bảng giá đất được xác định căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá đất.

Trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, vì bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Tuy nhiên, mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Ví dụ, tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60-65%.

Tỷ trọng này cũng leo thang tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

"Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước", Bộ Xây dựng cho hay.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường (TM&MT) theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường.

Còn theo Bộ (TM&MT), bảng giá đất các địa phương áp dụng hiện nay được xây dựng theo Luật Đất đai năm 2013, còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây chênh lệch lớn khi điều chỉnh theo Luật mới.

Đơn cử, Hà Nội ban hành Quyết định 45/2024/QĐ-UBND điều chỉnh hệ số giá đất cho các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, với hệ số điều chỉnh từ 1,4 đến 1,7, các quận khác từ 1,28 đến 1,6.

Trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam, như Hà Nội, TP. HCM, và Đà Nẵng, đã ghi nhận sự tăng cao, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Gần đây, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.

Cuối tháng 7, TP.HCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần).

Trước con số giá đất trong bảng giá điều chỉnh của TP.HCM cao gấp nhiều lần giá cũ, người dân lo ngại tiền sử dụng đất tăng cao. TP.HCM cũng đã quyết định hoãn áp dụng bảng giá này để cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố trước khi đưa vào thực thi.

Cần có lộ trình

Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property - cho biết, định giá đất đang là một vấn đề và là thách thức lớn khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.

Ông Toản thông tin trước năm 2022, với dự án 10ha, doanh nghiệp nộp thuế đất khoảng 100 tỷ đồng nhưng thời điểm hiện tại, mức giá này đã lên khoảng 350 tỷ đồng, thậm chí là 500 tỷ đồng. Nguyên nhân là do địa phương định giá dựa trên dữ liệu là các giao dịch ở thời điểm thị trường đang "sốt", khiến doanh nghiệp phải đóng mức thuế tăng cao.

Theo ông Toản, bảng giá đất mới chắc chắn sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng lên và xu hướng này sẽ diễn ra với nhiều phân khúc khác nhau.

GS Hoàng Văn Cường - Ủy ban Ngân sách, Tài chính của Quốc hội - cho rằng định giá đất trong thời gian vừa qua bị đình trệ, nhiều địa phương, nhiều cơ quan và thậm chí là nhiều đơn vị tư vấn không dám nhận dịch vụ định giá. Cơ quan quản lý thì cũng không dám quyết định mức giá đó. Chính điều này cũng làm đình trệ hợp đồng đầu tư, các quyết định đầu tư của rất nhiều dự án.

Hơn định giá đất chưa phù hợp cũng là nguyên nhân chính khiến tình trạng khiếu kiện, tố cáo phức tạp và gia tăng. Người dân không đồng tình với định giá đất thu hồi thấp, không bàn giao mặt bằng cũng khiến các dự án bị đình trệ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam - nhìn nhận định giá đất là vấn đề ách tắc trong gần như các dự án đang triển khai đầu tư. Số lượng dự án vướng vấn đề này cũng rất lớn.

Không chỉ doanh nghiệp gặp khó bởi vấn đề định giá đất mà những người, những đơn vị có quyền hạn định giá đất cũng loay hoay. Vài năm trở lại đây, nhiều địa phương, nhiều cán bộ hoặc đơn vị tư vấn định giá đất không dám định giá bởi quy định pháp lý chưa thật sự đồng nhất, mỗi nơi định giá một kiểu, sẽ dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý.

Ông Hiệp cho rằng nếu xem đất là loại hình tài sản, sản phẩm quan trọng đối với sự phát triển ổn định của quốc gia thì cần được quản lý như mặt hàng xăng dầu, điện. Nếu giá cao quá, Nhà nước xem xét bù giá. Nếu không có chính sách cụ thể khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất, "thả nổi" theo thị trường và khó kiểm soát thì có thể đẩy giá nhà đất của Việt Nam vào nhóm cao nhất thế giới.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị Nhà nước nên cân nhắc xem lại nguyên lý xác định bảng giá đất mới cho phù hợp với điều kiện Việt Nam và xu hướng của thế giới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa, nêu quan điểm để kiềm chế giá nhà, đất tăng theo bảng giá đất, không có cách nào khác là phải thực hiện theo lộ trình, không để bảng giá đất mới tăng quá cao ảnh hưởng tới thị trường.

Còn PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, đề xuất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc thị trường, theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng phải có văn bản hướng dẫn xác định giá đất cụ thể rõ ràng, đồng bộ để các địa phương thực hiện; phải có đội ngũ về thẩm định giá chuyên nghiệp vốn đang thiếu về số lượng và chất lượng; thu thập thông tin đầy đủ trên thị trường bảo đảm công khai, minh bạch. Thị trường vẫn đang thiếu nhiều yếu tố trên nên định giá đất rất khó thực hiện.