Khẩu vị của nhà đầu tư sẽ thay đổi ra sao trên thị trường địa ốc 2022?

Đánh giá về thị trường năm 2022, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng giá bất động sản sẽ được điều chỉnh giảm, nhưng ở mức độ không sâu và vẫn có khả năng xảy ra tăng giá, sốt đất ở một số địa phương nhưng không nhiều như năm 2021.

- Nhìn lại tổng thể thị trường năm qua, chúng ta thấy rằng mọi thứ dường như đều bị "nhấn chìm" dưới dịch bệnh Covid-19, từ việc hàng loạt doanh nghiệo bất động sản "nằm im", hàng mới không ra được thị trường, giao dịch lẫn sức mua giảm sút không phanh... Thế nhưng, giá bất động sản lại cứ tăng. Bà có thể lý giải nguyên nhân của tình trạng này?

Bà Nguyễn Hương: Có 3 lý do khiến giá bất động sản gia tăng trong thời gian vừa qua. Thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trong tình trạng lệch pha về cung cầu. Nguồn cung ghi nhận giảm trong 3 năm trở lại đây cho thấy mức độ khan hiếm của sản phẩm sơ cấp, dẫn đến giá bán ra của các dự án mới luôn có xu hướng gia tăng mạnh ở tất cả các phân khúc căn hộ hay nhà đất liền thổ. Cơn sốt đất nền cục bộ trong ngắn hạn cũng dẫn đến giá đất nền vùng ven và tại các tỉnh gia tăng nhanh chóng.

Thứ hai, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn trong dài hạn. Dịch bệnh chỉ làm chậm lại nhu cầu đầu tư trong ngắn hạn do tác động của các đợt giãn cách xã hội. Sau khi dịch bệnh qua đi, sức cầu bật dậy và tăng tốc khá nhanh.

Hiện nay sau đợt dịch lần thứ 4 kéo dài và khốc liệt thì sức cầu vào thời điểm cuối năm đã ghi nhận sự phục hồi tốt hơn so với dự đoán, đạt trên 80% so với thời điểm trước dịch.

Cuối cùng, đó chính là kỳ vọng vào thị trường bất động sản luôn tăng trưởng trong dài hạn, đi cùng với các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của quốc gia.

- Hơn 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam đã đón nhận một lượng lớn vốn đầu tư. Theo bà, đâu là nguyên nhân làm thay đổi "khẩu vị" của các nhà đầu tư?

Việc nhà đầu tư khắp nơi có khẩu vị đầu tư tốt đối với các sản phẩm bất động sản khu vực phía Nam là có thật. Thường nhà đầu tư hay lựa chọn các thương hiệu lớn và các dự án có tiềm năng. Điều này góp phần đa dạng hóa đối tượng khách hàng của các dự án và gia tăng sự sôi động của giao dịch.

Tuy nhiên, nếu nhìn chung ở toàn thị trường thì yếu tố này không đủ kết luận để tạo nên làn sóng gia tăng về giá mà chỉ là yếu tố góp phần làm gia tăng tính thanh khoản và mức độ sôi động của thị trường ở một số sản phẩm chọn lọc có thương hiệu tốt.

- Theo nhận định của bà, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao trong nửa đầu năm 2022?

Giai đoạn khốc liệt nhất của dịch bệnh đã qua. Chúng ta có quyền hy vọng một giai đoạn mới mà các chính sách kiểm soát dịch bệnh mang tính ổn định và bền vững hơn nhờ độ phủ vắc xin đạt tỷ lệ cao tại các tỉnh, thành lớn trong cả nước và thuốc điều trị Covid-19 sẽ giúp rút ngắn thời gian điều trị. Tâm lý thị trường đang tốt dần lên và nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới.

Năm 2022, thị trường sẽ có nhiều điểm sáng như những khó khăn về nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ một phần làm cho cung - cầu gặp nhau, giảm bớt áp lực giá cả. Nguyên nhân là, giai đoạn vừa qua, các bộ, ngành, cơ quan của Chính phủ, Quốc hội đã nhìn thấy những rào cản chính gây ra nguồn cung hạn chế và tìm mọi cách điều chỉnh. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng sẽ được bơm vào thị trường, qua đó kích thích phát triển đầu tư hạ tầng, giải quyết bài toán tăng trưởng toàn nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

Xu thế của các chủ đầu tư hàng đầu hiện nay tập trung vào phát triển các dự án có quy mô lớn từ vài chục đến vài trăm ha dễ tiếp tục dẫn dắt thị hiếu của các khách hàng với sự lựa chọn đa dạng từ căn hộ đến nhà phố, shophouse hay biệt thự tại các khu đô thị lớn. Đây sẽ là xu thế lựa chọn của các nhà đầu tư trong năm 2022. Thị trường bất động sản vì thế sẽ tiếp tục tăng trưởng mang tính ổn định và bền vững hơn.

- Được biết, bà vừa tham gia vào một vị trí khá quan trọng của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Nhiều ý kiến cho rằng năm qua, mặc dù thị trường khá trầm lắng nhưng rất nhiều nhân viên môi giới đã sử dụngchiêu trò khác nhau để đẩy giá bán nhà đất lên cao. Theo bà, làm thế nào để chúng ta có thể sàng lọc được tình trạng "vàng thau lẫn lộn" để có được một thị trường minh bạch?

Như đã phân tích ở trên, giá cả bất động sản gia tăng không xuất phát từ bộ phận môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản không phải là người quyết định giá mà họ chỉ là cầu nối giữa người mua và người bán. Cũng không loại trừ một số trường hợp sốt cục bộ có bàn tay tác động của những "siêu cò", đặc biệt với phân khúc đất nền.

Tuy nhiên, đối với giao dịch sơ cấp, chủ đầu tư là người quyết định mức giá bán ra và các chính sách bán hàng đi kèm. Đối với tình trạng sốt đất “ảo”, nhà đầu tư cần rất tỉnh táo trước các cơn sốt đất mang tính cục bộ, thường khởi điểm từ những thông tin về quy hoạch mới, dự án mới hay việc phát triển hạ tầng giao thông...; cần xem xét tính hợp lý của mức giá so với các khu vực khác và tránh tối đa việc dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao trong đầu tư. Pháp lý cũng là yếu tố quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng khi đa số sản phẩm thường tự phân lô bán nền và nguồn gốc đất nông nghiệp, cây trồng ngắn ngày hay lâu năm.

Sản phẩm thường do các chủ đầu tư nhỏ lẻ, không tên tuổi chào bán nên cũng mang yếu tố rủi ro cao khi các cam kết với khách hàng sẽ khó được đảm bảo.

Tôi nghĩ cần một quá trình dài để đánh giá lại thực trạng, sắp xếp bộ máy tổ chức và huy động nguồn lực cho Hội Môi giới hoạt động hiệu quả hơn trong giai đoạn mới. Một số việc ưu tiên cần là đó là chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cũng như xây dựng các chương trình hoạt động gắn kết các thành viên Hội Môi giới nhằm phát huy nguồn lực các sức mạnh của đội ngũ nhân viên giao dịch nhà đất.

- Nói về môi giới nhà đất, họ đã có một khoảng thời gian dài cầm cự mà sống, chờ cơ hội thị trường mới xuất hiện. Bà có cho rằng, sự nỗ lực tự thân chiếm đến 80% thành công, phần còn lại là may mắn và những yếu tố khách quan? Và bà có thể chứng minh điều này qua thực tế của năm qua - khi khủng hoảng Covid-19 xảy ra?

Dịch bệnh tác động đến tất cả ngành nghề, trong đó có nghề môi giới bất động sản. Khoảng hơn 70% sàn môi giới bất động sản bị ảnh hưởng và biến động mạnh về nhân sự, phải cắt giảm bớt hoặc tạm đóng cửa. Đây là nghề có sự sàng lọc cao và biến động mạnh. Tuổi nghề của đại đa số nhân viên này trong nhóm 1-3 năm phải chiếm đến hơn 50%. Số lượng môi giới thâm niên trong nghề từ 5 năm trở chiếm tỷ lệ không quá cao. Điều đó cho thấy tính bền vững của nghề chưa cao. Một phần do tính chất chu kỳ của thị trường bất động sản, phần khác do nhân sự tham gia vào thị trường chưa thật sự đặt mục tiêu nghề nghiệp mang tính lâu dài và ổn định.

Nguồn lực dự phòng và chống chịu qua các giai đoạn khó khăn của đội ngũ môi giới bất động sản không cao dẫn đến tỷ lệ nhân sự rời thị trường cao trong các giai đoạn thấp điểm và khó khăn.

- Nói một chút về bà, phụ nữ làm kinh doanh thường bị mất cân bằng cuộc sống và phải hy sinh nhiều thứ cho bản thân. Nay bà lại tham gia thêm trọng trách cùng Hội Môi giới bất động sản. Bà làm thế nào để có thể căn bằng hết mọi vai?

Tôi không cảm thấy sự hy sinh hay là gánh nặng bởi tôi luôn yêu thích công việc mình làm. Mọi việc sẽ trở nên nhẹ nhàng nếu mình biết sắp xếp mọi việc khoa học và hợp lý. Hội Môi giới bất động sản đang bước sang nhiệm kỳ mới với rất nhiều việc phải làm, tôi tin rằng với sự giúp sức của nhiều người, nhiều nguồn lực và với quyết tâm cao, mục tiêu cùng kế hoạch rõ ràng thì sẽ thực hiện được các mục tiêu mong đợi và mang lại giá trị chung và sự phát triển cho ngành nghề môi giới bất động sản.

- Những gì định nào lớn lao sẽ được chị triển khai cho chính riêng bản thân mình, cho tập đoàn và anh em môi giới?

Tôi sẽ vẫn tiếp tục kiên trì trên con đường mà mình đã lựa chọn, cố gắng hoàn thành tốt nhân có thể vai tròn và trách nhiệm của mình. Chiến lược lớn mà VanPhuc Group đang triển khai từ 2021-2023 là xây dựng VanPhuc City thành điểm đến lý tưởng bao gồm triển khai 20 các hạng mục các công trình vui chơi giải trí, thương mại dịch vụ và nhà ở sinh thái ven sông với không gian sống hàng đầu tại TP. Thủ Đức.