'Luật Đất đai có những lỗ hổng lớn, vô tình tiếp tay cho nhóm lợi ích tự tung tự tác'

Thời gian qua, một loạt các vụ án liên quan đến đất đai đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Những vụ án này cho thấy công tác xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất đang tồn tại những kẽ hở, gây thất thoát lớn tài sản của nhà nước.

Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Hoà, đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh:

- Từ các vụ án liên quan đất đai đang được quan tâm, ông nhìn nhận như thế nào về công tác xác định giá đất?

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa: Chúng ta thấy quyết định của UBND tỉnh được thực hiện trên cơ sở kết quả tư vấn xác định giá đất do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (tức Sở Tài nguyên và Môi trường) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét.

Thế nhưng Hội đồng thẩm định giá đất lại do chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều đó cũng đồng nghĩa, quy trình xây dựng giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh không có cơ quan nào kiểm duyệt, hay nói cách khác không bị phản biện.

Sự điều chỉnh quá “thoáng” của các quy định pháp luật hiện nay là hệ quả tất yếu để hình thành nên sản phẩm là các giá đất cụ thể theo kiểu áp đặt từ phía UBND cấp tỉnh, chính xác hơn từ ý chí của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh.

Nếu như người đứng đầu có tâm, có tầm và lo nghĩ cho cái chung thì giá đất cụ thể sẽ hình thành đúng bản chất, phù hợp với với giá phổ biến trên thị trường.

Ngược lại, giá đất cụ thể tất sẽ bị “dìm” để chảy vào túi nhóm lợi ích, còn ngân sách thất thu.

- Ông có thể phân tích kỹ hơn ở góc độ pháp luật?

Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật đang có những lỗ hỗng lớn vô tình tiếp tay cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác.

Luật Đất đai 2013 quy định, nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Như vậy, việc quyết định quyền sử dụng đất (là một quyền tài sản) bằng một quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính nhà nước ban hành. Quy định như vậy có thể tạo ra cơ chế xin – cho, dễ nảy sinh tham nhũng.

Luật Đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất.

Một điểm khác là quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.

Biểu hiện cụ thể của nó là những sai phạm của các quan chức trong việc ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không qua đấu giá, đấu thầu, gây thất thoát, lãng phí tài nguyên, tài sản và ngân sách nhà nước.

Để tạo điều kiện cho những cá nhân, doanh nghiệp có thể tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai - đặc biệt những cá nhân, doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không có tài chính có thể kết hợp với những cá nhân doanh nghiệp có nguồn tài chính dồi dào nhưng lại không có quỹ đất cùng nhau phát triển sản xuất kinh doanh, gia tăng giá trị sử dụng nguồn lực đất đai - Luật Đất đai cho phép sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn kinh doanh. Đây lại chính là kẽ hở rất lớn để nhóm lợi ích biến đất công về tay của tư nhân với giá rẻ mạt, với chiêu thức phổ biến là qua con đường góp vốn thành lập những doanh nghiệp liên doanh công – tư, rồi thoái vốn bằng cách chuyển nhượng cổ phần.

Quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án đặc biệt đối với các dự án BT (xây dựng- chuyển giao) cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai.

Luật Đất đai năm 2013 chỉ có khoản 3 Điều 155 quy định về việc nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường.

Tương tự như thế, bảng giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Do vậy, giá đất mang nặng tính áp đặt.

-Về tình trạng chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá…. ông có bình luận như thế nào về quy định này? Ông có thể phân tích rõ hơn các kẽ hở pháp luật dẫn đến câu chuyện này không?

Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước...

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 118 luật này cũng quy định: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp cùng cơ quan chức năng địa phương đã lợi dụng kẽ hở từ quy định này để cho thuê đất không qua đấu giá. Đơn cử ở Khánh Hoà, UBND tỉnh này cho phép chủ trương Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang thực hiện dự án thì diện tích đất ở 28E Trần Phú còn có tài sản của các đơn vị khác, coi như chưa được giải phóng mặt bằng, nên không tổ chức đấu giá mà tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho dự án rồi giao đất cho nhà đầu tư. Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang chỉ phải chi ra hơn 28 tỷ đồng để bồi thường tài sản trên đất cho Công ty Cổ phần Điện lực Khánh Hòa và Tổng công ty Điện lực miền Trung.

Trong Luật Đất đai hiện nay đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn, theo đó quy định về thời điểm giao đất để thanh toán và thời điểm giao dự án chưa thực sự rõ ràng khiến việc thanh toán các dự án quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Lỗ hổng này khiến nhiều khu đất được giao cho doanh nghiệp không qua đấu giá với giá rẻ, gây thất thoát hàng trăm tỷ đồng cho ngân sách nhà nước

-Vậy, chúng ta phải lấp những lỗ hổng đó như thế nào?

Vấn đề cốt lõi hiện nay là cần sửa đổi Luật Đất đai và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành quy định chi tiết, cụ thể.

Khi sửa đổi Luật Đất đai, cần tập trung vào một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, tập trung rà soát, hoàn thiện thể chế, quy định pháp luật liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng nói chung và phát triển đô thị nói riêng, cụ thể:

Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và hình thức chỉ định; chuyển mục đích sử dụng đất nhằm… để đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung, sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở…;

Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất đai như thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai để tổ chức sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội nhưng đồng thời ngăn chặn được nhóm lợi ích lợi dụng để biến đất công thành tư;

Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai, giá đất nhằm một mặt giải quyết những ách tắc trong tổ chức thực hiện, mặt khác khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai…

Thứ hai, chú trọng nâng cao chất lượng quy hoạch, thường xuyên rà soát, cập nhật, bổ sung, điều chỉnh kịp thời quy hoạch theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tính kế hoạch và phát triển phù hợp với đòi hỏi thực tiễn của từng thời kỳ, bảo đảm đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn theo quy định

Thứ ba, tăng cường công tác quản lý, kiểm soát sử dụng đất đai và phát triển đô thị. Trong đó, tập trung vào công tác thanh tra, kiểm tra, các dự án đầu tư phát triển đô thị; xử lý nghiêm các vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, cần tổ chức bộ máy quản lý đất đai, quản lý phát triển đô thị tinh gọn, hiệu quả; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, viên chức trong lĩnh vực quản lý đất đai, phát triển đô thị.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!