Thời gian qua, một loạt các vụ án liên quan đến đất đai đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Những vụ án này cho thấy công tác xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất đang tồn tại những kẽ hở, gây thất thoát lớn tài sản của nhà nước.
Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Hoà, đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh:
- Từ các vụ án liên quan đất đai đang được quan tâm, ông nhìn nhận như thế nào về công tác xác định giá đất?
Luật sư Nguyễn Tiến Hòa: Chúng ta thấy quyết định của UBND tỉnh được thực hiện trên cơ sở kết quả tư vấn xác định giá đất do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (tức Sở Tài nguyên và Môi trường) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét.
Thế nhưng Hội đồng thẩm định giá đất lại do chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều đó cũng đồng nghĩa, quy trình xây dựng giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh không có cơ quan nào kiểm duyệt, hay nói cách khác không bị phản biện.
Sự điều chỉnh quá “thoáng” của các quy định pháp luật hiện nay là hệ quả tất yếu để hình thành nên sản phẩm là các giá đất cụ thể theo kiểu áp đặt từ phía UBND cấp tỉnh, chính xác hơn từ ý chí của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh.
Nếu như người đứng đầu có tâm, có tầm và lo nghĩ cho cái chung thì giá đất cụ thể sẽ hình thành đúng bản chất, phù hợp với với giá phổ biến trên thị trường.
Ngược lại, giá đất cụ thể tất sẽ bị “dìm” để chảy vào túi nhóm lợi ích, còn ngân sách thất thu.
- Ông có thể phân tích kỹ hơn ở góc độ pháp luật?
Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật đang có những lỗ hỗng lớn vô tình tiếp tay cho các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác.
Luật Đất đai 2013 quy định, nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, việc quyết định quyền sử dụng đất (là một quyền tài sản) bằng một quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính nhà nước ban hành. Quy định như vậy có thể tạo ra cơ chế xin – cho, dễ nảy sinh tham nhũng.
Luật Đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất.
Một điểm khác là quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.
Biểu hiện cụ thể của nó là những sai phạm của các quan chức trong việc ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không qua đấu giá, đấu thầu, gây thất thoát, lãng phí tài nguyên, tài sản và ngân sách nhà nước.
Để tạo điều kiện cho những cá nhân, doanh nghiệp có thể tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai - đặc biệt những cá nhân, doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không có tài chính có thể kết hợp với những cá nhân doanh nghiệp có nguồn tài chính dồi dào nhưng lại không có quỹ đất cùng nhau phát triển sản xuất kinh doanh, gia tăng giá trị sử dụng nguồn lực đất đai - Luật Đất đai cho phép sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn kinh doanh. Đây lại chính là kẽ hở rất lớn để nhóm lợi ích biến đất công về tay của tư nhân với giá rẻ mạt, với chiêu thức phổ biến là qua con đường góp vốn thành lập những doanh nghiệp liên doanh công – tư, rồi thoái vốn bằng cách chuyển nhượng cổ phần.
Quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện giao đất để thực hiện dự án đặc biệt đối với các dự án BT (xây dựng- chuyển giao) cũng không hợp lý, không cụ thể, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai.
Luật Đất đai năm 2013 chỉ có khoản 3 Điều 155 quy định về việc nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra không có quy định cụ thể nào về đất đai, loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.
Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.
Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường.
Tương tự như thế, bảng giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Do vậy, giá đất mang nặng tính áp đặt.
-Về tình trạng chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá…. ông có bình luận như thế nào về quy định này? Ông có thể phân tích rõ hơn các kẽ hở pháp luật dẫn đến câu chuyện này không?
Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước...
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 118 luật này cũng quy định: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nhiều doanh nghiệp cùng cơ quan chức năng địa phương đã lợi dụng kẽ hở từ quy định này để cho thuê đất không qua đấu giá. Đơn cử ở Khánh Hoà, UBND tỉnh này cho phép chủ trương Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang thực hiện dự án thì diện tích đất ở 28E Trần Phú còn có tài sản của các đơn vị khác, coi như chưa được giải phóng mặt bằng, nên không tổ chức đấu giá mà tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho dự án rồi giao đất cho nhà đầu tư. Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang chỉ phải chi ra hơn 28 tỷ đồng để bồi thường tài sản trên đất cho Công ty Cổ phần Điện lực Khánh Hòa và Tổng công ty Điện lực miền Trung.
Trong Luật Đất đai hiện nay đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn, theo đó quy định về thời điểm giao đất để thanh toán và thời điểm giao dự án chưa thực sự rõ ràng khiến việc thanh toán các dự án quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Lỗ hổng này khiến nhiều khu đất được giao cho doanh nghiệp không qua đấu giá với giá rẻ, gây thất thoát hàng trăm tỷ đồng cho ngân sách nhà nước
-Vậy, chúng ta phải lấp những lỗ hổng đó như thế nào?
Vấn đề cốt lõi hiện nay là cần sửa đổi Luật Đất đai và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành quy định chi tiết, cụ thể.
Khi sửa đổi Luật Đất đai, cần tập trung vào một số vấn đề như sau:
Thứ nhất, tập trung rà soát, hoàn thiện thể chế, quy định pháp luật liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng nói chung và phát triển đô thị nói riêng, cụ thể:
Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và hình thức chỉ định; chuyển mục đích sử dụng đất nhằm… để đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung, sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật liên quan như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở…;
Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất đai như thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai để tổ chức sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội nhưng đồng thời ngăn chặn được nhóm lợi ích lợi dụng để biến đất công thành tư;
Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai, giá đất nhằm một mặt giải quyết những ách tắc trong tổ chức thực hiện, mặt khác khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai…
Thứ hai, chú trọng nâng cao chất lượng quy hoạch, thường xuyên rà soát, cập nhật, bổ sung, điều chỉnh kịp thời quy hoạch theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tính kế hoạch và phát triển phù hợp với đòi hỏi thực tiễn của từng thời kỳ, bảo đảm đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn theo quy định
Thứ ba, tăng cường công tác quản lý, kiểm soát sử dụng đất đai và phát triển đô thị. Trong đó, tập trung vào công tác thanh tra, kiểm tra, các dự án đầu tư phát triển đô thị; xử lý nghiêm các vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, cần tổ chức bộ máy quản lý đất đai, quản lý phát triển đô thị tinh gọn, hiệu quả; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, viên chức trong lĩnh vực quản lý đất đai, phát triển đô thị.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Theo ông Võ Hoàng Hải - Phó Tổng Giám đốc Nam Á Bank, sự tăng trưởng trong GDP có lan tỏa được đến người dân không khi họ vẫn thắt chặt chi tiêu, tỷ lệ nợ đối với tiêu dùng cá nhân còn rất hạn chế?
(VNF) - Để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% trở lên trong năm 2025, GS.TSKH Nguyễn Mại cho rằng cần phải lưu ý đến tình hình sản xuất, mở rộng, nâng cao năng lực của doanh nghiệp.
(VNF) - “Cuộc cách mạng” tinh gọn bộ máy được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ cấu thu – chi ngân sách, thúc đẩy sự chuyển động nhanh, mạnh, hiệu quả của bộ máy hành chính, mang lại lợi ích rất lớn cho nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Để tạo được đột phá trong cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng phải từ bỏ được tư duy không quản được thì cấm.
(VNF) - Trong nền kinh tế có chế độ tỷ giá tương đối cố định như Việt Nam, chính sách tiền tệ sẽ ít hiệu quả hơn so với chính sách tài khóa, vì vậy trong ngắn hạn, đẩy mạnh giải ngân nguồn vốn đầu tư công hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực hơn.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là “thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, các tập đoàn lớn trên thế giới đang bắt tay tạo ra những 'game' mới và điều ngại là liệu các doanh nghiệp Việt có đủ năng lực để ứng xử với những 'gã khổng lồ', các tập đoàn đa quốc gia hay không chứ chưa nói đến câu chuyện vốn hay công nghệ.
(VNF) - TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đã có các phân tích về thách thức của Trung tâm tài chính Đà Nẵng.
(VNF) - Theo ông Võ Hoàng Hải - Phó Tổng Giám đốc Nam Á Bank, sự tăng trưởng trong GDP có lan tỏa được đến người dân không khi họ vẫn thắt chặt chi tiêu, tỷ lệ nợ đối với tiêu dùng cá nhân còn rất hạn chế?
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
