Những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Đây là một trong những đạo luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản (“BĐS”) tại Việt Nam. Dưới đây là một số nội dung sửa đổi, bổ sung đáng chú ý của Luật KDBĐS 2023.

Sửa đổi các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh

Luật KDBĐS 2023 loại bỏ “nhà, công trình xây dựng là tài sản công”, liệt kê cụ thể công trình xây dựng (“CTXD”) đưa vào kinh doanh gồm CTXD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp. 

Đồng thời, Luật KDBĐS 2023 bổ sung thêm “phần diện tích sàn xây dựng” trong CTXD, dự án BĐS là một trong các loại BĐS đưa vào kinh doanh và điều chỉnh quy định về quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) được kinh doanh là QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

Quy định chặt chẽ về nghĩa vụ công khai thông tin trước khi đưa BĐS, dự án BĐS vào kinh doanh

Luật KDBĐS 2023 bổ sung quy định về các hình thức công khai thông tin và quy định cụ thể thông tin công khai đối với từng trường hợp. 

Về các hình thức công khai thông tin, bên cạnh việc công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS như Luật KDBĐS 2014, Luật KDBĐS 2023 bổ sung hình thức công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. 

Về các thông tin công khai, Luật KDBĐS 2023 đã phân định thông tin công khai cho các trường hợp (1) Dự án BĐS, (2) Nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai (“HTTTL”), (3) Nhà ở, CTXD có sẵn; và (4) QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

Sửa đổi quy định liên quan tới hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”

Luật KDBĐS 2023 phân biệt về hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của (1) người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có thể hiểu là đang có/còn quốc tịch Việt Nam) và (2) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (có thể hiểu là đang không có/còn quốc tịch Việt Nam), mà không quy định chung phạm vi kinh doanh BĐS của “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” nói chung như Luật KDBĐS 2014. 

Theo Luật KDBĐS 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam được kinh doanh BĐS theo các hình thức tương tự cá nhân trong nước, đồng thời cũng có quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD tương tự cá nhân trong nước. 

Trong khi đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam sẽ bị giới hạn hơn về các hình thức kinh doanh BĐS, quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.

Sửa đổi thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thành “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”

Luật KDBĐS 2023 điều chỉnh thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thành “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” thống nhất với định nghĩa của Luật Đầu tư 2020. 

Luật KDBĐS 2023 phân định hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của (1) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư và (2) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp (1). 

Theo Luật KDBĐS 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp (2) được thực hiện các hình thức kinh doanh BĐS như tổ chức trong nước, còn tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp (1) sẽ chỉ được kinh doanh BĐS tương tự hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam.

Bổ sung, làm rõ các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS 

Luật KDBĐS 2023 bổ sung điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải “Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu”, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (“CQNNCTQ”).  

Luật KDBĐS 2023 cũng đã luật hóa quy định về yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên (trước đây được quy định tại văn bản cấp Nghị định), đồng thời quy định rõ ràng “trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”. 

Bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, CTXD HTTTL

So với Luật KDBĐS 2014, Luật KBBĐS 2023 bổ sung quy định riêng về nguyên tắc kinh doanh đối với nhà ở, CTXD HTTTL.  Luật KDBĐS 2023 vẫn quy định mua bán nhà, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD phải gắn với QSDĐ (cho cả nhà, CTXD có sẵn và HTTTL), nhưng đã loại trừ trường hợp “Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác”.

Loại trừ này của Luật KDBĐS 2023 sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc liên quan tới bán nhà ở cho cá nhân nước ngoài – đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 8 Luật Nhà ở 2023) nhưng chưa được quy định là người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai 2013. 

Tuy nhiên, nếu pháp luật đất đai không có điều chỉnh để ghi nhận QSDĐ của cá nhân nước ngoài thì việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam (bao gồm sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung đối với trường hợp mua căn hộ của nhà chung cư) sẽ tiếp tục gây tranh cãi, vướng mắc.

Bổ sung quy định về điều kiện kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong các CTXD có sẵn

Trên cơ sở bổ sung phần diện tích sàn xây dựng trong các CTXD là một trong các loại BĐS đưa vào kinh doanh (Khoản 3, Điều 5 Luật KDBĐS 2023), Luật KDBĐS 2023 bổ sung các điều kiện riêng biệt đối với phần diện tích sàn xây dựng trong các CTXD có sẵn khi bán, cho thuê mua (Khoản 3 Điều 14 Luật KDBĐS 2023). 

Trong các điều kiện bán, cho thuê mua sàn xây dựng trong CTXD có sẵn cần lưu ý đến điều kiện (1) Phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD phải có chức năng sử dụng cụ thể và phân định riêng với các phần diện tích khác trong CTXD theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, CTXD; (2)  Phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quy định chặt chẽ hơn về các nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, CTXD và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD

Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung khá nhiều các nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, CTXD và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD. 

Trong các nghĩa vụ bổ sung mới, nhà đầu tư lưu ý nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, CTXD (có sẵn và HTTTL) là phải thi hành xong các quyết định xử lý vi phạm hành chính (trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế liên quan đến nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD đưa vào kinh doanh) trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.

Không quy định về trường hợp cho thuê nhà ở, CTXD HTTTL

Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án BĐS có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD HTTTL trong dự án BĐS (Điều 23 Luật KDBĐS 2023). 

Như vậy, so với Luật KDBĐS 2014, Luật KDBĐS 2023 đã loại bỏ quyền “cho thuê” nhà, CTXD HTTTL. Việc loại bỏ quyền cho thuê nhà ở HTTTL nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Nhà ở 2023.

Chủ đầu tư có thể thu tiền đặt cọc từ khách hàng

Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án BĐS được thu tiền đặt cọc từ bên mua, bên thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD. 

Chủ đầu tư dự án BĐS sẽ không được ủy quyền tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD. Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD.  Thời điểm thu tiền đặt cọc là khi nhà ở, CTXD đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Theo chúng tôi, quy định này còn chưa thực sự phù hợp với thực tiễn, bởi khi đủ điều kiện kinh doanh BĐS (bao gồm đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua) thì các bên thường lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua mà không lựa chọn đặt cọc để phải quản lý thêm hồ sơ phức tạp và bị hạn chế tỷ lệ thu chỉ 5% so với ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua là tới 30%. 

Quy định cụ thể giấy tờ về QSDĐ

Luật KDBĐS 2023 đã quy định cụ thể giấy tờ về QSDĐ là điều kiện nhà ở, CTXD HTTTL đưa vào kinh doanh. Theo đó, giấy tờ về QSDĐ có thể là một trong các loại giấy tờ như quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận khác về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Luật KDBĐS 2014 chỉ quy định chung chung có giấy tờ về QSDĐ).   

Bổ sung thêm nhiều điều kiện của nhà ở, CTXD HTTTL được đưa vào kinh doanh

Bên cạnh việc kế thừa, làm rõ hơn, tổng hợp một số điều kiện để đưa nhà ở, CTXD HTTTL vào kinh doanh quy định tại Luật KDBĐS 2014 và pháp luật khác có liên quan, Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung thêm một số điều kiện mới.  

Trong đó, lưu ý một số điều kiện sau: (1) Nhà ở, CTXD phải nằm trong dự án BĐS đã được CQNNCTQ chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, CTXD để bán, cho thuê mua; (2) Đã được công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; (3) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với nhà nước; và (4) Có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.   

Điều chỉnh, bổ sung một số quy định liên quan tới bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL

Luật KDBĐS 2023 tiếp tục quy định về việc chủ đầu tư phải ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh với ngân hàng (ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam) khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL. 

Tuy nhiên, thay vì gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua nhà ở HTTTL, chủ đầu tư sẽ gửi bản sao văn bản cam kết của ngân hàng khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL (khách hàng vẫn được  cấp thư bảo lãnh nếu ký hợp đồng mua bán, thuê mua và lựa chọn có bảo lãnh).

Đặc biệt, Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung quy định về việc khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình. Nếu khách hàng từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, khách hàng sẽ thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL (khoản 3, Điều 26 Luật KDBĐS 2023). 

Bên cạnh đó, theo khoản 6, Điều 26 Luật KDBĐS 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL sau khi đã cung cấp cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh (trừ trường hợp khách hàng từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình).

Điều chỉnh các hình thức kinh doanh QSDĐ

Luật KDBĐS 2023 đã quy định chủ đầu tư được thực hiện kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS theo các hình thức sau: (1) Chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở); (2) Chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, CTXD; (3) Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được CQNNCTQ chấp thuận.

Như vậy, chủ đầu tư dự án BĐS có thể chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để xây dựng nhà ở, CTXD mà không chỉ chuyển nhượng cho mỗi cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở như quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Việc kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cũng cần được ghi rõ trong mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được CQNNCTQ chấp thuận

Luật KDBĐS 2023 quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được CQNNCTQ chấp thuận. 

Như vậy, nhà đầu tư cần lưu ý, đề nghị CQNNCTQ ghi nhận rõ mục tiêu chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và hồ sơ khác của dự án nếu kinh doanh theo hình thức này.

Thắt chặt các điều kiện liên quan tới chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

Luật KDBĐS 2023 đã tổng hợp các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại Điều 31 của luật này, đồng nhất với quy định của Luật Nhà ở 2023 mới được thông qua ngày 27/11/2023, đồng thời cũng siết chặt hơn các điều kiện về phân lô so với quy định hiện hành, cụ thể:

Thứ nhất, thu hẹp khu vực được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Luật KDBĐS 2023 cho phép chuyển nhượng QSDĐ cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực “không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá QSDĐ để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai” (quy định hiện hành giới hạn các khu vực thuộc phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương và một số khu vực có đặc điểm đặc thù khác).

Thứ hai, trước khi chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng tương tự như mua bán, thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL.   

Bổ sung một số điều kiện mới về chuyển nhượng dự án BĐS

Luật KDBĐS 2023 đã quy định bổ sung một số điều kiện mới về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS so với Luật KDBĐS 2014. Trong đó, nhà đầu tư lưu ý một số quy định mới sau đây: (1) Không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận QSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, thay vào đó, chủ đầu tư có thể thay bằng quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của CQNNCTQ, và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)) của dự án, phần dự án chuyển nhượng; (2) Phải thực hiện giải chấp nếu đang thế chấp dự án (Điểm e Khoản 1 Điều 40 Luật KDBĐS 2023 không ghi nhận tùy nghi lựa chọn khác nếu được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng).  

Bổ sung trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS

Luật KDBĐS 2023 vẫn quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thuộc về Thủ tướng Chính phủ (đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư) hoặc UBND cấp tỉnh (đối với các dự án do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư). 

Tuy nhiên, đối với trường hợp Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Luật KDBĐS 2023 cho phép Thủ tướng Chính phủ có thể uỷ quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS.

Chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS theo mẫu

Luật KDBĐS 2023 đã quy định rất rõ ràng bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD có nghĩa vụ thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD theo quy định về hợp đồng mẫu (Điểm m Khoản 1 Điều 19 Luật KDBĐS 2023) và chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS sử dụng hợp đồng mẫu, công khai các hợp đồng kinh doanh BĐS trước khi áp dụng (Khoản 2 Điều 45 Luật KDBĐS 2023).

Các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS chỉ được nhận tiền thanh toán từ các hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng

Luật KDBĐS 2023 quy định rõ ràng chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Điều chỉnh việc thanh toán bắt buộc thông qua ngân hàng tại Luật KDBĐS 2023 tạo ra sự minh bạch về các giao dịch kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS, đảm bảo kiểm soát chặt chẽ dòng tiền của các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Khoản 2 Điều 48 Luật KDBĐS 2023 không quy định tổ chức, cá nhân khác không phải là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bắt buộc phải nhận tiền thanh toán qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Không còn quy định cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập

Luật KDBĐS 2023 đã không còn quy định cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập, thay vào đó cá nhân bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Bên cạnh các sửa đổi, bổ sung cần đặc biệt lưu ý như trên, Luật KDBĐS 2023 cũng bổ sung các quy định liên quan tới yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, quy định chi tiết hơn về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS và một số các quy định khác có liên quan. 

Với những sửa đổi quan trọng gắn với thực tiễn, góp phần làm minh bạch thị trường và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua BĐS, Luật KDBĐS 2023 kỳ vọng sẽ là cú hích cho thị trường BĐS ngay khi Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực (ngày 01/01/2025), tuy nhiên sẽ còn một số quy định được đánh giá là chưa hợp lý hoặc cần hướng dẫn cụ thể hơn để có cơ sở thực hiện.