Bộ chậm phê duyệt, doanh nghiệp chịu tốn kém, thị trường thêm đắt đỏ

Doanh nghiệp tốn thời gian và chi phí

Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm d khoản 5 Điều 12 của Nghị định số 35/2023/NĐ-CP) quy định, đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác, tức là không thuộc diện dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành thẩm định đối với dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án nhóm A; dự án nhóm B có công trình cấp đặc biệt, cấp I; dự án được đầu tư xây dựng trên địa bàn hành chính của 2 tỉnh trở lên.

Cũng theo quy định Nghị định 15/2021/NĐ-CP, thời gian để thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của dự án nhóm A không quá 40 ngày. Trong đó thời gian thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng không quá 35 ngày. Đối với dự án nhóm B, thời gian thẩm định không quá 30 ngày, trong đó thời gian thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng không quá 25 ngày.

Quy định là thế, nhưng thực tế việc thẩm định các dự án đều thường bị kéo dài gấp đôi, gấp 3 thời gian quy định là bình thường. Phản ánh tới VietnamFinance, một số doanh nghiệp bất động sản khẳng định thời gian phê duyệt các báo cáo khả thi của dự án thường bị kéo dài hơn rất nhiều lần so với thời gian trong quy định và thường không có trả lời về nguyên nhân, DN chỉ biết chờ đợi.

Đại diện 1 DN có dự án lớn ven Hà Nội cho biết, DN đã sẵn sàng tài chính, thủ tục đất đai đã xong nhưng vướng việc phê duyệt báo cáo khả thi của dự án gần 1 năm nay. Đến nay, DN gần như bế tắc khi thời hạn triển khai dự án theo yêu cầu địa phương cạn dần, đối tác phát triển dự án tỏ ra nghi ngờ và muốn rút… Từ một dự án được kỳ vọng lớn nay rơi vào khó khăn”.

“Thực tế, thời gian trung bình xử lý hồ sơ phê duyệt báo cáo khả thi của dự án từ 60 đến 120 ngày, thậm chí có nhiều dự án, thời gian phê duyệt hồ sơ khả thi lên đến 3,4 tháng thậm chí 1 năm”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản khẳng định.

Nói về thực tế này, một chuyên gia ước tính, với khối lượng Báo cáo nghiên cứu khả thi của tất cả các dự án Nhóm A và dự án án Nhóm B có công trình cấp I trên cả nước được chuyển lên Bộ chuyên ngành thẩm định trong đó có Bộ Xây dựng là rất lớn. Trung bình khoảng từ 800 đến 1.000 hồ sơ mỗi năm. Khối lượng dự án lớn trong khi nhân lực và năng lực có hạn nên gây ra ách tắc trong công tác thẩm định Báo cáo NCKT tại cơ quan chuyên môn thuộc Bộ là dễ hiểu.

Đại diện 1 doanh nghiệp bức xúc: “việc thời gian phê duyệt báo cáo khả thi của dự án kéo dài đã khiến doanh nghiệp không hoàn thành đúng cam kết với khách hàng về thời gian xây dựng dự án.

“Chúng tôi chỉ có thời gian nhất định để xây dựng dự án để bàn giao cho khách hàng nhưng thời gian phê duyệt kéo dài đã khiến doanh nghiệp không thể bàn giao dự án kịp tiến độ. Từ đây, thời gian và chi phí của doanh nghiệp cũng phát sinh thêm rất nhiều”, vị doanh nghiệp chia sẻ.

Lý giải về nguyên nhân của tình trạng này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW khẳng định công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng đang tiến hành rất chậm do nội dung thẩm định cần thực hiện là khối lượng công việc khá lớn và với lực lượng công chức có hạn. Trong khi đó, số lượng dự án ngày một nhiều.

“Việc chậm trễ trong các công tác trên làm chậm quá trình chuẩn bị đầu tư gây ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư, cơ hội và việc giải ngân vốn đầu tư khiến cho các nhà đầu tư phải chịu thiệt hại nặng nề. Từ đó, tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước”, ông Hà nói.

Phân cấp để thay đổi thực trạng nhức nhối từ lâu

Phản ánh về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận: Thực trạng này đã diễn ra từ lâu.

“Thực trạng này cũng phần nào phản ánh việc vướng mắc lớn nhất của ngành xây dựng nói chung và của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý - chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp - trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

“Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất, thời gian thực hiện quy định quá dài do cơ quan nhà nước không đủ nguồn lực. Điều này gián tiếp dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng, người mua nhà mất niềm tin và giao dịch bất động sản hạ nhiệt thời gian qua”, ông. Châu nói.

Cũng theo ông Châu vướng mắc pháp lý cũng đang là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản phải ngừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà và uy tín của chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng.

Ảnh hưởng của ách tắc về pháp lý trong đó có việc chậm trễ phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi có thể thấy rõ nhất trong phát triển các dự án BĐS. Theo phản ánh từ các DN, để hoàn thiện thủ tục 1 dự án phải 3 – 5 năm, có dự án đến 10 năm. Chỉ riêng việc, hoàn chỉnh được cấp giấy phép xây dựng thì phải mất 9 tháng đến 1 năm làm thủ tục pháp lý từ các bước thẩm định quy hoạch 1/500, thẩm định, cấp giấy phép xây dựng.

Thời gian kéo dài, doanh nghiệp chờ đợi suốt nhiều tháng để được phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, không thể triển khai dự án, áp lực tài chính đè nặng. Trong khi thị trường khan hiếm hàng hóa, giá nhà bị đẩy lên cao.

Vì thế, điều các doanh nghiệp mong muốn sửa đổi nhanh Nghị định 15/2021/NĐ-CP để tháo gỡ ách tắc, đẩy nhanh các dự án đầu tư xây dựng. Việc sửa đổi này, theo các doanh nghiệp cũng sẽ phần nào tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản. Trong đó cần phân cấp mạnh mẽ cho các địa phương.

Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị định 15 sửa đổi đang lấy ý kiến tiếp tục phân cấp thẩm quyền thẩm định Báo cáo NCKT, cụ thể cơ quan chuyên môn thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành thẩm định đối với dự án nhóm A có công trình cấp I trở lên.

Nói về điểm nay, một chuyên gia về xây dựng cho rằng, việc phân cấp theo tiêu chí kết hợp như trên sẽ vẫn chưa triệt để, bởi trên thực tế hầu hết các dự án xây dựng dân dụng từ 800 tỷ đồng trở lên thuộc dự án Nhóm A đều có công trình cấp I. Do vậy, khối lượng hồ sơ thẩm định Báo cáo NCKT chuyển lên cơ quan xây dựng thuộc Bộ sẽ không thay đổi nhiều. Và có thể hiểu ở đây vẫn là cài cắm nhiều tiêu chí, không dám mạnh dạn phân cấp. Trong khi, năng lực của các địa phương đã được nâng lên rất nhiều.

Thực trạng tương tự cũng xảy ra với công tác kiểm tra nghiệm thu công trình – hay nói cách khác là khâu “đầu ra” của dự án. Quy định kiểm tra công tác nghiệm thu công trình này hiện đang được quy định tại Điều 24 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP). Theo đó, thẩm quyền vẫn thuộc về cơ quan nhà nước, cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ. Đồng nghĩa, áp lực hồ sơ dự án tiếp tục đè nặng lên TW. Lịch sử cải cách môi trường kinh doanh đã ghi nhận nhiều chuyển biến rõ nét khi cơ quan chuyên ngành mạnh dạn phân cấp, từ bỏ quyền lực của minh. Trong đó phải kể đến việc phân cấp các tỉnh được quyền cấp phép các dự án đầu tư theo quy mô vốn trừ 1 số lĩnh vực nhạy cảm. Đồng thời, các cơ quan chuyên môn như Bộ Tài Nguyên – Môi trường, Bộ Nông nghiêp – Phát triển nông thôn đều mạnh dạn phân cấp trong lĩnh vực quản lý của mình.

Điều này đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, giúp giải quyết các ách tắc và thiết thực thúc đẩy cải cách kinh doanh. Chính vì thế, nhiều ý kiến cho rằng cần phân cấp phân quyền cho địa phương thẩm định báo cáo NCKT dự án đầu tư XD nhóm A, kiểm tra, nghiệm thu đối với công trình cấp I. Chỉ có như thế mới sớm khắc phục được tình trạng ách tắc, chậm trễ trong các khâu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, nghiệm thu công trình như thời gian qua.