Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện hình thức đầu tư “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain, lôi kéo được một số lượng nhất định nhà đầu tư cá nhân.
Nhận định về hình thức đầu tư này, luật sư Nguyễn Văn Lộc, chủ tịch LP Group, cho rằng nhu cầu đầu tư là có thực ở cả bên mua và bên bán, nhất là bên bán, vì họ cần tạo thanh khoản cho sản phẩm trong điều kiện bán hàng khó khăn.
Tuy nhiên, ông Lộc nhấn mạnh về mặt pháp lý, việc “mua chung” bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản mà đó có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.
Có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản. Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.
Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên.
Và ba là nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản – trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Bởi vậy, về mặt pháp lý, việc “mua chung” không bị cấm, nhưng nhà đầu tư cần lấy những giới hạn mà luật định để tham chiếu khi xác định một mô hình có hợp pháp hay không.
“Khi một bên trên blockchain sở hữu cho rằng đang sở hữu bất động sản, cần xác định họ có đủ tư cách pháp lý để sở hữu bất động sản hay nhận ủy thác đầu tư không. Ví dụ, một nền tảng công nghệ mà chủ sở hữu đăng ký kinh doanh ở nước ngoài, không có pháp nhân tại Việt Nam thì họ sở hữu bất động sản với tư cách gì?
“Bất động sản được xem là có uy tín khi truyền thông thu hút nhà đầu tư trên blockchain, vì có thể định giá và không thể dịch chuyển. Khi giới thiệu một sản phẩm có ‘pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng riêng’ và hình ảnh sổ, nhà đầu tư kỹ tính sẽ đặt vấn đề tính pháp lý của sổ, BĐS có tranh chấp, có bị kê biên thi hành án hay quyền sử dụng đất thế nào”, ông Lộc phân tích.
Lấy ví dụ trường hợp nền tảng blockchain giữ giấy tờ nhà đất và nói rằng việc đầu tư là “mua chung để đầu tư bán lại, không sở hữu quyền sử dụng bất động sản”, ông Lộc chỉ rõ:
“Quyền sở hữu pháp lý về bất động sản tại Việt Nam là quyền sử dụng theo quy định của Luật Đất đai và Hiến pháp, Nhà nước vẫn là chủ thể trong quan hệ sở hữu. Nếu một ngày xấu trời, nền tảng thông báo ‘sản phẩm bạn vừa đầu tư trên nền tảng chúng tôi đang có tranh chấp không thể giao dịch’ hay ‘đã bị Nhà nước thu hồi theo Quyết định…’ thì quyền sở hữu tài sản có được đảm bảo hay không rất dễ trả lời. Thông thường khi đó nền tảng sẽ đổi tài sản cho bạn hoặc bạn có quyền bán token để thoát ra khỏi khoản đầu tư. Với điều kiện bất khả kháng như vậy, nhà đầu tư chỉ nắm ‘đằng lưỡi’”.
Với vấn đề trong trường hợp xảy ra sự cố, nhà đầu tư cần làm gì để lấy lại tiền, ông Lộc cho biết với hình thức mua bất động sản trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) phải được cấp phép.
“Khi cho rằng bị lừa hay tranh chấp, nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp ‘chấp nhận rủi ro’. Việc đi kiện cáo sau đó để thu hồi tiền là câu chuyện dài, rất dài và kết quả họ thu được thường là … bài học kinh nghiệm”, ông Lộc bình luận.
Vị chủ tịch LP Group nhấn mạnh: “Các nền tảng huy động vốn không phải là trường học, họ không có nghĩa vụ dạy bạn về đầu tư tài chính, muốn học phải trả phí. Nhưng nếu trả phí cũng cần kiểm soát ‘học phí’ bao nhiêu. Hãy tự hỏi nếu mất ‘học phí’, bạn có mất niềm tin vào bản thân không? Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho nhà nước hay pháp luật không công bằng. Đó là sự lựa chọn”.
