Kiều hối: Trợ lực cho thị trường bất động sản

Những “cây cầu” thầm lặng

Bà Elena Trần là “cây cầu thầm lặng” kết nối hàng trăm lượt doanh nhân Việt kiều khảo sát và tìm cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Tại buổi tọa đàm “Cơ hội đầu tư cho tương lai” được tổ chức mới đây, bà chia sẻ: “Ngân hàng Nhà nước - chi nhánh TP. HCM cho hay, tính đến cuối tháng 6/2023, lượng kiều hối chuyển về TP. HCM đã đạt 4,33 tỷ USD, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2022 và bằng 65,6% so với cả năm 2022. Điều này cho thấy dù kinh tế thế giới có nhiều khó khăn nhưng Việt Nam vẫn là thực sự là điểm đến đầu tư hấp dẫn với kiều bào”.

Bà cũng cho rằng, với đặc tính là nguồn thu ngoại tệ ổn định, không hoàn lại, kiều hối tạo ra nguồn vốn quan trọng cho sự phát triển kinh tế, không tạo ra gánh nặng nợ nước ngoài, giúp đất nước giảm thiểu nhiều rủi ro trong quá trình huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn nước ngoài. Riêng với lĩnh vực đầu tư bất động sản, dòng kiều hối chiếm tới 25%, chỉ đứng sau lượng kiều hối đổ vào sản xuất, vượt lên mọi tiêu chí gửi tiết kiệm, mua vàng hay các loại hình đầu tư khác.

“Yếu tố thị trường đông dân và lợi nhuận cao được coi là điểm hấp dẫn để luồng kiều hối đổ vào đầu tư mảng bất động sản Việt Nam. Việt kiều mua nhà ở tại Việt Nam có tỷ lệ ngày càng tăng cao. Lợi nhuận cho thuê của Việt Nam cũng đang ở mức khá hấp dẫn, từ 7% - 10%, cao hơn các thị trường phát triển như Australia hay Mỹ”, bà Elena Trần chia sẻ.

Từng đảm nhiệm nhiều chức vụ tư vấn pháp chế và quản lý vốn cho các tập đoàn tại nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới, nhưng sau năm 2015, ông Lê Việt Phú, một Việt kiều Úc, lại hồi hương và mong muốn sáng lập các câu lạc bộ doanh nhân Việt kiều dựa trên nhu cầu giao lưu, trao đổi thông tin và mong muốn kết nối đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Ông Phú chia sẻ, doanh nhân Việt kiều mang kiều hối về TP. HCM ngày càng nhiều vì thành phố đã cải thiện thủ tục thông thoáng hơn, triển khai thêm các phương thức thanh toán bằng công nghệ, thực hiện các giao dịch chi trả rất thuận tiện...

“Thị trường bất động sản phía nam cũng đã xuất hiện dấu hiệu giảm giá sản phẩm kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp để đón dòng kiều hối cuối năm. Nhiều Việt kiều cho rằng, đây là tín hiệu hấp dẫn để họ đầu tư căn nhà thứ hai tại quê hương vừa giúp các nhà đầu tư Việt kiều có cơ hội đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực tiềm năng này. Tôi chỉ mong muốn với kinh nghiệm tư vấn của mình, sẽ hướng dòng kiều hối chảy về đất mẹ”, ông Phú tâm sự.

Thị trường được trợ lực nhờ dòng kiều hối

Theo thống kê, kể từ năm 1980, Việt Nam đã tiếp nhận một lượng lớn ngoại tệ từ các kiều bào ở nước ngoài, trung bình một người Việt Nam ở nước ngoài gửi về nước khoảng hơn 2.000 USD mỗi năm. Sau đó, lượng kiều hối gửi về Việt Nam đã tăng từ 35 triệu USD vào năm 1991 lên 1,75 tỷ USD vào năm năm 2000. Tới năm 2005, kiều hối đạt 3,8 tỷ USD, tăng 117% so với năm 2000.

Đáng ghi nhớ vào năm 2008, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu khủng hoảng, lượng kiều hối gửi về Việt Nam không những không bị suy giảm mà còn tăng lên 7,2 tỷ USD. Năm 2010, với đà phục hồi của kinh tế thế giới, Việt Nam tiếp tục nhận được dòng kiều hối với giá trị 8 tỷ USD, tăng 1,7 tỷ USD so với năm 2009. Đồng thời WB xếp hạng Việt Nam ở vị trí 16/20 nước tiếp nhận nguồn kiều hối lớn nhất thế giới, đứng thứ 2 Đông Nam Á chỉ sau Philippines.

Tính chung trong giai đoạn 1991 - 2015, tổng lượng kiều hối gửi về Việt Nam đạt khoảng 104,5 tỷ USD. Giai đoạn 2010 - 2015, kiều bào ở Hoa Kỳ chuyển tiền kiều hối về Việt Nam nhiều nhất, chiếm khoảng 57% tổng số kiều hối chính thức của cả nước, tiếp theo là Australia (9%), Canada (8,4%), Đức (hơn 6%), Campuchia (hơn 4%) và Pháp (4%).

Nghiên cứu của Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương cho thấy từ năm 2016 tới nay, lượng kiều hối gửi về Việt Nam đạt trung bình 12 tỷ USD/năm, trong đó khoảng 20% chảy vào bất động sản. Nhờ vậy, kinh doanh bất động sản đã được trợ lực mạnh mẽ từ sự gia tăng dòng tiền từ nguồn kiều hối.

Theo ông Lê Việt Phú, trong tương lai, lượng kiều hối còn dồi dào bởi cộng đồng người Việt ở nước ngoài gia tăng cả về số lượng và số vùng lãnh thổ. Nếu năm 2004, số lượng người Việt Nam sống ở nước ngoài khoảng 2,7 triệu người thì đến nay đã tăng gấp ba lần tại 109 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó lượng Việt kiều tri thức rất đông.

Phần lớn Việt kiều sinh sống và làm việc tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, Australia, Canada và Pháp (chiếm khoảng 80% số lượng Việt kiều). Nhiều người Việt Nam ở nước ngoài đã đạt được các vị trí quan trọng trong các viện nghiên cứu, trường đại học, bệnh viện, doanh nghiệp, các công ty quốc tế lớn như: Boeing, IBM, HP, Google, Oracle, NASA...

Một thế hệ trí thức Việt kiều mới, trẻ tuổi, năng động lại đang hình thành, chủ yếu ở Bắc Mỹ, Tây Âu, Australia, tham gia vào nhiều lĩnh vực khoa học công nghệ và kinh tế mũi nhọn, như: công nghệ thông tin và truyền thông, điện tử, vật liệu mới, công nghệ sinh học, chế tạo máy, tự động hóa, năng lượng nguyên tử, quản lý kinh tế, ngân hàng, chứng khoán…

Cũng cần kể thêm khoảng hơn nửa triệu người Việt Nam đang làm việc ở nhiều nước và vùng lãnh thổ như Malaysia, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc… qua chương trình xuất khẩu lao động, trao đổi chuyên gia, nghiên cứu, du học sinh.

Trong khi cộng đồng người Việt Nam có xu hướng định cư lâu dài ở những nước như Hoa Kỳ, Australia, Canada và các nước Tây Âu, thì phần lớn người Việt Nam ở Đông Âu và Nga vẫn coi cuộc sống ở nước sở tại là tạm cư với mục đích chính là làm kinh tế, khi có điều kiện sẽ trở về nước sinh sống. Nguồn kiều hối từ cộng đồng này cũng khá mạnh mẽ.

“Kiều hối chuyển về Việt Nam chịu phí dịch vụ khá thấp, bằng 0,05% khoản tiền gửi và tối đa không quá 200 USD. Mặt khác, dịch vụ chuyển tiền kiều hối qua kênh chính thức rất phát triển với sự tham gia của nhiều ngân hàng, doanh nghiệp có tính chất cạnh tranh rất cao. Đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và có hấp lực đối với chúng tôi”, chị Bích Thủy - một Việt kiều Đức, chia sẻ.

Cần khơi thông lại dòng vốn quý

Theo nhóm nghiên cứu của PGS.TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương, kiều hối cho thị trường bất động sản (cả về lượng và tỷ trọng) đang có xu hướng giảm. Trước năm 2014, kiều hối đầu tư vào bất động sản chiếm 20%.

Tính chung, mỗi năm bình quân cả nước có khoảng 12 tỷ USD kiều hối, nếu bình quân 20% đổ vào bất động sản, thị trường này hấp thụ khoảng 2,4 tỷ USD. Từ năm 2016 - 2020, dòng kiều hối có xu hướng chuyển sang sản xuất kinh doanh, nhất là tại TP. HCM, do đó kiều hối cho bất động sản giảm nhẹ từ 20% mỗi năm chỉ còn 17% - 18%. Từ 2020 tới nay, tỷ trọng vào bất động sản cũng dao động ở mức 15% - 17%.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, để tăng cường thu hút nguồn tiền kiều hối vào thị trường bất động sản cần có sự tham gia của nhiều bên, đồng bộ các giải pháp, nhưng có một số giải pháp trực tiếp cần được xem xét. Thứ nhất, tiếp tục thực hiện chính sách kiều hối hiện hành; tiếp tục duy trì ưu đãi cho người nhận ngoại tệ, không xét nguồn gốc, phí thấp.

Về dài hạn có thể xem xét điều này nhưng ngắn hạn, biện pháp này sẽ kích thích cũng như công khai hóa được luồng kiều hối. Thứ hai, triển khai Luật Nhà ở về nội dung cho người nước ngoài và người định cư ở nước ngoài mua nhà ở thông qua minh bạch hóa các quá trình mua, sở hữu.

Thứ ba, thực hiện hội nhập AEC, EVFTA, TPP, tận dụng cơ hội mở rộng cung - cầu của thị trường bất động sản. Thứ tư, tiếp tục mở rộng xuất khẩu lao động theo tinh thần của các FTA như AEC, EVFTA, TPP, bởi đây là các thị trường tiềm năng để thu về kiều hối.

Vấn đề kiều hối vào bất động sản cũng đang đối mặt với những rủi ro không dễ giải quyết. Đó là rủi ro về quan hệ kinh tế quốc tế liên quan đến vấn đề Biển Đông; biến động không thuận của nền kinh tế Trung Quốc, ASEAN, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ đều tác động rõ nét đến luồng vốn vào Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, từ đó tác động đến nguồn kiều hối. Tiếp đến là rủi ro tiềm ẩn kinh tế vĩ mô, là một trong những rủi ro đáng quan tâm nhất.

“Nguồn tiền kiều hối chỉ có thể vận hành tốt vào thị trường bất động sản nếu kinh tế vĩ mô ổn định, phát triển tốt. Tâm ký Việt kiều là nếu cảm nhận có bất cứ dấu hiệu bất ổn, ví dụ lạm phát, tỷ giá, tín dụng, thuế, nợ xấu tăng cao thì việc luân chuyển vốn vào bất động sản sẽ bị hạn chế. Xử lý được những tồn đọng về rủi ro, về nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản sẽ làm tăng niềm tin của Việt kiều về thị trường này”, doanh nhân Nguyễn Lưu Nga, Việt kiều Mỹ, chia sẻ.

“Tính minh bạch về pháp lý của các dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư các dự án địa ốc rất quan trọng đối với Việt kiều. Doanh nghiệp trong nước cần phải xây dựng chữ tín đối với khách hàng nói chung và Việt kiều nói riêng để họ yên tâm đầu tư bất động sản tại quê nhà”, ông Lê Việt Phú cho hay.

Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital, cuối năm, bao giờ cũng có dòng tiền kiều hối và những nhà đầu tư sẽ suy nghĩ xem nên bỏ tiền đó vào đâu. Năm nay, do nguồn cung hạn chế và giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội đang neo cao, dự kiến nguồn tiền này có xu hướng đổ vào những thị trường các tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch, các đô thị biển, nhưng cần tháo gỡ thật nhanh các vấn đề sở hữu nhà cho Việt kiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết dù thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam trong quý III/2023 đã diễn biến tích cực hơn quý II/2023, nhưng để thị trường sớm “đảo chiều”, vẫn cần những động lực mạnh mẽ mới hơn từ phía Chính phủ trong cơ chế, chính sách nhằm phát huy những tác dụng nhất định cho các chủ thể đang tham gia thị trường.

Các chủ đầu tư cũng cần nghiên cứu sản phẩm phù hợp hơn, nâng cao chất lượng, dịch vụ để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người nước ngoài, Việt kiều. Gần đây có nhiều chủ đầu tư đã cho ra mắt những sản phẩm chất lượng tốt, có kiến trúc đẹp, đạt tiêu chí công trình xanh, đây là động lực để khơi thông mạnh mẽ dòng ngoại hối chảy về thị trường bất động sản.