Lỏng lẻo trong xác định giá đất gây thất thoát tài sản công, đất vàng rơi vào tay tư nhân
Mạnh Bôn -
20/12/2018 13:33 (GMT+7)
Theo ông Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán Nhà nước chuyên ngành V, tài sản nhà nước là đất đai trị giá nhiều triệu tỷ đồng, nhưng nhiều nơi quản lý, sử dụng không hiệu quả, lãng phí, gây thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí, khối tài sản thuộc sở hữu toàn dân này đã và đang vào tay khu vực tư nhân trong quá trình cổ phần hóa.
Ông Lê Huy Trọng, Kiểm toán trưởng Kiểm toán Nhà nước chuyên ngành V.
- Quản lý đất đai được cho là vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại, sử dụng kém hiệu quả… Ông có nghĩ thế không?
Ông Lê Huy Trọng: Đúng vậy. Hàng loạt vụ án tham nhũng về đất đai bị khởi tố, xét xử trong thời gian gần đây, trong đó, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm) là một trong những ví dụ điển hình cho thấy, việc chấp hành pháp luật về đất đai không nghiêm, quản lý chưa chặt, thiếu trách nhiệm từ các cấp quản lý. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có phần do quy định pháp luật lỏng lẻo, chồng chéo, bất hợp lý, gây nên sự lúng túng, hiểu nhầm, cố tình lợi dụng để gây sai phạm làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Nói một cách khái quát, công tác quy hoạch đất còn thiếu tính toán về hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường; lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng, tiêu cực, gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai còn lớn.
- Ông nói rằng, tồn tại, hạn chế trong quản lý đất đai hiện nay còn có nguyên nhân là do quy định pháp luật lỏng lẻo?
Có hàng ngàn ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản nhà nước, đặc biệt là trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.
Một ví dụ là việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương muốn áp dụng phương pháp nào cũng được.
Cách xác định giá đất theo phương pháp khác nhau khiến giá đất chênh lệch rất lớn, thậm chí chênh lệch đến hàng chục lần. Ai cũng biết, việc xác định phương pháp nào đều có “giá” của nó. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.
Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.
- Dù áp giá đất được xác định bằng phương pháp nào đi chăng nữa, thì nguyên tắc bất di bất dịch là phải theo sát giá thị trường?
Có thể nêu ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp định giá đất thường được sử dụng vì dễ tính toán nhất. Phương pháp này dựa vào việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Vấn đề là làm sao tìm được thửa đất có diện tích, hình thể giống nhau đã chuyển nhượng trên thị trường ở thời điểm định giá đất để so sánh.
Chưa kể, theo tâm lý của người Việt, giá trị mảnh đất còn phụ thuộc vào phong thủy, tuổi tác của người mua, nên trên cùng một con phố, một đoạn đường, 2 mảnh đất ở 2 mặt phố đối diện cùng giao dịch trong một thời điểm cũng có mức giá chênh lệch nhau rất lớn. Thậm chí, trên cùng một mặt phố, 2 mảnh đất cùng diện tích, có điều điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý như nhau, nhưng mảnh nở hậu có giá khác xa các mảnh đất liền kề cho dù chiều ngang nở hậu mắt thường không thể nhận ra.
- Còn khả năng sinh lợi thì sao, thưa ông?
Khả năng sinh lợi cũng vô cùng khó xác định, ngay ở Hà Nội, trên cùng một con phố, nửa đầu phố thì kinh doanh rất tốt, nhưng nửa cuối phố thì lại đìu hiu.
Kể cả trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đi chăng nữa thì kết quả cuối cùng cũng khó chính xác vì sau khi giá đất đã được xác định thì phải 5 - 7 tháng, có khi cả năm sau mới thực hiện cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước, thị trường đất đai biến động, giá đất được xác định trước đây không còn đúng với thời điểm cho công ty cổ phần sử dụng đất thuê, đất giao. Vậy giá thị trường tính ở thời điểm nào đây?
Ngoài phương pháp so sánh trực tiếp, thì phương pháp thặng dư cũng thường xuyên được sử dụng khi xác định giá đất. Phương pháp này định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cả 2 yếu tố quan trọng nhất để xác định giá đất là chi phí ước tính và giả định về sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ đã tác động thay đổi giá đất, gây thất thoát tài sản nhà nước, thị trường không thể xác định được giá. Ai cũng biết, “ước tính” và “giả định” của người có thẩm quyền không hề chủ quan, mà đều có “giá” của nó.
- Theo ông, có quá cảm tính hay không khi cho rằng, tài sản nhà nước là đất đai bị thất thoát do xác định giá đất chưa sát với giá thị trường?
Không hề cảm tính.
Cụ thể, năm 2016, Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toán kết quả định giá 7 doanh nghiệp nhà nước trước khi cổ phần hóa đã xác định tăng vốn nhà nước 20.818 tỷ đồng, chủ yếu là tăng giá trị đất đai. Hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; nhiều doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Nhà nước thất thoát bao nhiêu trong những trường hợp này? Không tính toán được, nhưng chắc chắn là vô cùng lớn.
Thực tế cho thấy, doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đất đai, nắm giữ nhiều mảnh đất đắc địa thì cổ phần hóa, thoái vốn rất dễ, bất kể hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh ra sao, tình hình tài chính thế nào. Vì sao nhà đầu tư lại quan tâm đến những doanh nghiệp này, nếu không phải họ chỉ nhìn vào lợi thế đất đai? Cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam là một trong những ví dụ điển hình về việc nhà đầu tư chỉ nhìn vào đất đai của doanh nghiệp nhà nước đang được quản lý, sử dụng.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương
(CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng,
nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn
và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh
thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu
cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng
thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao
đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Theo ông Nguyễn Văn Hậu - CEO NetVietTV, Chủ tịch VSBC, AI đang bùng nổ toàn cầu, nhưng tại Việt Nam, tỷ lệ người dùng AI đúng cách chưa tới 5%. Nguyên nhân không nằm ở “prompt chưa hay” mà ở chỗ chưa có tư duy hệ thống, thiếu chiến lược dữ liệu và dễ sa vào trào lưu FOMO.
(VNF) - Các chaebol Hàn Quốc sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao trong thời kỳ phát triển công nghiệp và cao hơn đáng kể Vingroup của Việt Nam hiện nay - vốn cũng đang dồn lực phát triển mảng công nghiệp.
(VNF) - Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đánh giá khu vực kinh tế tư nhân hiện nay còn nhiều bất cập khi “gộp chung” doanh nghiệp lớn, nhỏ và hộ kinh doanh để tính toán, từ đó đưa ra kết luận năng suất và hiệu quả thấp.
(VNF) - GS.TS Lê Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Bách khoa Hà Nội nhấn mạnh, để phát triển công nghệ chiến lược và thương mại hóa kết quả nghiên cứu, Việt Nam cần một mô hình hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước, viện – trường và doanh nghiệp, trong đó đào tạo nhân lực chất lượng cao là nền tảng then chốt, tạo ra đội ngũ đủ năng lực triển khai chính sách, vận hành công nghệ, và đưa sản phẩm nghiên cứu ra thị trường.
(VNF) - Theo các chuyên gia, Việt Nam cần xây dựng một “sandbox” đủ lớn và thể chế tài chính chuẩn quốc tế để thu hút nhà đầu tư chiến lược, củng cố năng lực pháp lý và thúc đẩy hội nhập tài chính toàn cầu.
(VNF) - 80 năm qua, nông nghiệp Việt Nam đã chứng minh chân lý “phi nông bất ổn” khi vừa là trụ đỡ kinh tế, vừa tạo nên những bước ngoặt đưa kinh tế Việt Nam vươn ra thế giới.
(VNF) - Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ đầu tư vào lĩnh vực giáo dục. Với quy mô hơn 25 triệu học sinh, sinh viên trên toàn quốc trong năm học 2024 - 2025 và tỷ lệ trường mầm non ngoài công lập vượt trội hơn công lập. Lĩnh vực này không chỉ thu hút dòng vốn trong nước mà còn luồng vốn quốc tế lớn, góp phần nâng cao chất lượng giáo dục quốc dân.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn - Phó Trưởng Ban Chính sách, chiến lược Trung ương cho rằng: "Đây có thể coi là thời điểm không thể chậm trễ hơn phải khắc phục những thiếu hụt kể trên, khơi dậy sức mạnh của khu vực kinh tế tư nhân, góp phần thực hiện thành công mục tiêu chiến lược phát triển đất nước đến năm 2030 và 2045 đã được đề ra"
(VNF) - Để kinh tế tư nhân thực sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng: Việt Nam cần một “cuộc đổi mới lần hai”. Theo đó, chỉ với một thể chế minh bạch, môi trường bình đẳng và cơ chế khuyến khích đổi mới sáng tạo, khu vực tư nhân mới có thể phát huy đầy đủ vai trò “động lực quan trọng nhất” của nền kinh tế.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Mới đây, Hà Nội đã thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết công viên tuyến hai bên sông Tô Lịch.
