Lỏng lẻo trong xác định giá đất gây thất thoát tài sản công, đất vàng rơi vào tay tư nhân

- Quản lý đất đai được cho là vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại, sử dụng kém hiệu quả… Ông có nghĩ thế không?

Ông Lê Huy Trọng: Đúng vậy. Hàng loạt vụ án tham nhũng về đất đai bị khởi tố, xét xử trong thời gian gần đây, trong đó, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm) là một trong những ví dụ điển hình cho thấy, việc chấp hành pháp luật về đất đai không nghiêm, quản lý chưa chặt, thiếu trách nhiệm từ các cấp quản lý. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có phần do quy định pháp luật lỏng lẻo, chồng chéo, bất hợp lý, gây nên sự lúng túng, hiểu nhầm, cố tình lợi dụng để gây sai phạm làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Nói một cách khái quát, công tác quy hoạch đất còn thiếu tính toán về hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường; lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng, tiêu cực, gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai còn lớn.

- Ông nói rằng, tồn tại, hạn chế trong quản lý đất đai hiện nay còn có nguyên nhân là do quy định pháp luật lỏng lẻo?

Có hàng ngàn ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản nhà nước, đặc biệt là trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.

Một ví dụ là việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương muốn áp dụng phương pháp nào cũng được.

Cách xác định giá đất theo phương pháp khác nhau khiến giá đất chênh lệch rất lớn, thậm chí chênh lệch đến hàng chục lần. Ai cũng biết, việc xác định phương pháp nào đều có “giá” của nó. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.

Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.

- Dù áp giá đất được xác định bằng phương pháp nào đi chăng nữa, thì nguyên tắc bất di bất dịch là phải theo sát giá thị trường?

Có thể nêu ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp định giá đất thường được sử dụng vì dễ tính toán nhất. Phương pháp này dựa vào việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Vấn đề là làm sao tìm được thửa đất có diện tích, hình thể giống nhau đã chuyển nhượng trên thị trường ở thời điểm định giá đất để so sánh.

Chưa kể, theo tâm lý của người Việt, giá trị mảnh đất còn phụ thuộc vào phong thủy, tuổi tác của người mua, nên trên cùng một con phố, một đoạn đường, 2 mảnh đất ở 2 mặt phố đối diện cùng giao dịch trong một thời điểm cũng có mức giá chênh lệch nhau rất lớn. Thậm chí, trên cùng một mặt phố, 2 mảnh đất cùng diện tích, có điều điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý như nhau, nhưng mảnh nở hậu có giá khác xa các mảnh đất liền kề cho dù chiều ngang nở hậu mắt thường không thể nhận ra.

- Còn khả năng sinh lợi thì sao, thưa ông?

Khả năng sinh lợi cũng vô cùng khó xác định, ngay ở Hà Nội, trên cùng một con phố, nửa đầu phố thì kinh doanh rất tốt, nhưng nửa cuối phố thì lại đìu hiu.

Kể cả trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đi chăng nữa thì kết quả cuối cùng cũng khó chính xác vì sau khi giá đất đã được xác định thì phải 5 - 7 tháng, có khi cả năm sau mới thực hiện cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước, thị trường đất đai biến động, giá đất được xác định trước đây không còn đúng với thời điểm cho công ty cổ phần sử dụng đất thuê, đất giao. Vậy giá thị trường tính ở thời điểm nào đây?

Ngoài phương pháp so sánh trực tiếp, thì phương pháp thặng dư cũng thường xuyên được sử dụng khi xác định giá đất. Phương pháp này định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Cả 2 yếu tố quan trọng nhất để xác định giá đất là chi phí ước tính và giả định về sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ đã tác động thay đổi giá đất, gây thất thoát tài sản nhà nước, thị trường không thể xác định được giá. Ai cũng biết, “ước tính” và “giả định” của người có thẩm quyền không hề chủ quan, mà đều có “giá” của nó.

- Theo ông, có quá cảm tính hay không khi cho rằng, tài sản nhà nước là đất đai bị thất thoát do xác định giá đất chưa sát với giá thị trường?

Không hề cảm tính.

Cụ thể, năm 2016, Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toán kết quả định giá 7 doanh nghiệp nhà nước trước khi cổ phần hóa đã xác định tăng vốn nhà nước 20.818 tỷ đồng, chủ yếu là tăng giá trị đất đai. Hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; nhiều doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Nhà nước thất thoát bao nhiêu trong những trường hợp này? Không tính toán được, nhưng chắc chắn là vô cùng lớn.

Thực tế cho thấy, doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đất đai, nắm giữ nhiều mảnh đất đắc địa thì cổ phần hóa, thoái vốn rất dễ, bất kể hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh ra sao, tình hình tài chính thế nào. Vì sao nhà đầu tư lại quan tâm đến những doanh nghiệp này, nếu không phải họ chỉ nhìn vào lợi thế đất đai? Cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam là một trong những ví dụ điển hình về việc nhà đầu tư chỉ nhìn vào đất đai của doanh nghiệp nhà nước đang được quản lý, sử dụng.