- Quản lý đất đai được cho là vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại, sử dụng kém hiệu quả… Ông có nghĩ thế không?
Ông Lê Huy Trọng: Đúng vậy. Hàng loạt vụ án tham nhũng về đất đai bị khởi tố, xét xử trong thời gian gần đây, trong đó, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm) là một trong những ví dụ điển hình cho thấy, việc chấp hành pháp luật về đất đai không nghiêm, quản lý chưa chặt, thiếu trách nhiệm từ các cấp quản lý. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có phần do quy định pháp luật lỏng lẻo, chồng chéo, bất hợp lý, gây nên sự lúng túng, hiểu nhầm, cố tình lợi dụng để gây sai phạm làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Nói một cách khái quát, công tác quy hoạch đất còn thiếu tính toán về hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường; lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng, tiêu cực, gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai còn lớn.
- Ông nói rằng, tồn tại, hạn chế trong quản lý đất đai hiện nay còn có nguyên nhân là do quy định pháp luật lỏng lẻo?
Có hàng ngàn ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản nhà nước, đặc biệt là trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.
Một ví dụ là việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương muốn áp dụng phương pháp nào cũng được.
Cách xác định giá đất theo phương pháp khác nhau khiến giá đất chênh lệch rất lớn, thậm chí chênh lệch đến hàng chục lần. Ai cũng biết, việc xác định phương pháp nào đều có “giá” của nó. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.
Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.
- Dù áp giá đất được xác định bằng phương pháp nào đi chăng nữa, thì nguyên tắc bất di bất dịch là phải theo sát giá thị trường?
Có thể nêu ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp định giá đất thường được sử dụng vì dễ tính toán nhất. Phương pháp này dựa vào việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Vấn đề là làm sao tìm được thửa đất có diện tích, hình thể giống nhau đã chuyển nhượng trên thị trường ở thời điểm định giá đất để so sánh.
Chưa kể, theo tâm lý của người Việt, giá trị mảnh đất còn phụ thuộc vào phong thủy, tuổi tác của người mua, nên trên cùng một con phố, một đoạn đường, 2 mảnh đất ở 2 mặt phố đối diện cùng giao dịch trong một thời điểm cũng có mức giá chênh lệch nhau rất lớn. Thậm chí, trên cùng một mặt phố, 2 mảnh đất cùng diện tích, có điều điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý như nhau, nhưng mảnh nở hậu có giá khác xa các mảnh đất liền kề cho dù chiều ngang nở hậu mắt thường không thể nhận ra.
- Còn khả năng sinh lợi thì sao, thưa ông?
Khả năng sinh lợi cũng vô cùng khó xác định, ngay ở Hà Nội, trên cùng một con phố, nửa đầu phố thì kinh doanh rất tốt, nhưng nửa cuối phố thì lại đìu hiu.
Kể cả trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đi chăng nữa thì kết quả cuối cùng cũng khó chính xác vì sau khi giá đất đã được xác định thì phải 5 - 7 tháng, có khi cả năm sau mới thực hiện cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước, thị trường đất đai biến động, giá đất được xác định trước đây không còn đúng với thời điểm cho công ty cổ phần sử dụng đất thuê, đất giao. Vậy giá thị trường tính ở thời điểm nào đây?
Ngoài phương pháp so sánh trực tiếp, thì phương pháp thặng dư cũng thường xuyên được sử dụng khi xác định giá đất. Phương pháp này định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cả 2 yếu tố quan trọng nhất để xác định giá đất là chi phí ước tính và giả định về sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ đã tác động thay đổi giá đất, gây thất thoát tài sản nhà nước, thị trường không thể xác định được giá. Ai cũng biết, “ước tính” và “giả định” của người có thẩm quyền không hề chủ quan, mà đều có “giá” của nó.
- Theo ông, có quá cảm tính hay không khi cho rằng, tài sản nhà nước là đất đai bị thất thoát do xác định giá đất chưa sát với giá thị trường?
Không hề cảm tính.
Cụ thể, năm 2016, Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toán kết quả định giá 7 doanh nghiệp nhà nước trước khi cổ phần hóa đã xác định tăng vốn nhà nước 20.818 tỷ đồng, chủ yếu là tăng giá trị đất đai. Hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; nhiều doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Nhà nước thất thoát bao nhiêu trong những trường hợp này? Không tính toán được, nhưng chắc chắn là vô cùng lớn.
Thực tế cho thấy, doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đất đai, nắm giữ nhiều mảnh đất đắc địa thì cổ phần hóa, thoái vốn rất dễ, bất kể hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh ra sao, tình hình tài chính thế nào. Vì sao nhà đầu tư lại quan tâm đến những doanh nghiệp này, nếu không phải họ chỉ nhìn vào lợi thế đất đai? Cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam là một trong những ví dụ điển hình về việc nhà đầu tư chỉ nhìn vào đất đai của doanh nghiệp nhà nước đang được quản lý, sử dụng.
Tags:
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là “thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, các tập đoàn lớn trên thế giới đang bắt tay tạo ra những 'game' mới và điều ngại là liệu các doanh nghiệp Việt có đủ năng lực để ứng xử với những 'gã khổng lồ', các tập đoàn đa quốc gia hay không chứ chưa nói đến câu chuyện vốn hay công nghệ.
(VNF) - TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đã có các phân tích về thách thức của Trung tâm tài chính Đà Nẵng.
(VNF) - Ông Andy Khoo - CEO Terne Holdings cho rằng: “Trung tâm Tài chính quốc tế Đà Nẵng không chỉ là một dự án phát triển, mà còn là một tuyên ngôn táo bạo về khát vọng của Việt Nam trong việc dẫn đầu trên thị trường tài chính toàn cầu”
(VNF) - Trùng Khánh - một thành phố tại phía tây nam Trung Quốc, không chỉ thu hút du khách nhờ phong cảnh độc đáo mà còn sở hữu "chuỗi công nghiệp" đặc biệt được tạo nên từ món lẩu cay nồng đặc trưng nơi đây.
(VNF) - TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá các động lực tăng trưởng của Việt Nam đang đối diện nhiều thách thức trong năm 2025. Do vậy, nếu phấn đấu tích cực, khả năng GDP năm 2025 sẽ đạt được mức tăng trưởng như năm 2024.
(VNF) - PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân bày tỏ lo ngại: "Nguồn lực trong nước có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trên thị trường tài sản, thay vì đầu tư vào sản xuất để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế".
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.
