- Quản lý đất đai được cho là vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại, sử dụng kém hiệu quả… Ông có nghĩ thế không?
Ông Lê Huy Trọng: Đúng vậy. Hàng loạt vụ án tham nhũng về đất đai bị khởi tố, xét xử trong thời gian gần đây, trong đó, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm) là một trong những ví dụ điển hình cho thấy, việc chấp hành pháp luật về đất đai không nghiêm, quản lý chưa chặt, thiếu trách nhiệm từ các cấp quản lý. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có phần do quy định pháp luật lỏng lẻo, chồng chéo, bất hợp lý, gây nên sự lúng túng, hiểu nhầm, cố tình lợi dụng để gây sai phạm làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Nói một cách khái quát, công tác quy hoạch đất còn thiếu tính toán về hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường; lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng. Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng, tiêu cực, gây thất thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai còn lớn.
- Ông nói rằng, tồn tại, hạn chế trong quản lý đất đai hiện nay còn có nguyên nhân là do quy định pháp luật lỏng lẻo?
Có hàng ngàn ví dụ về sự bất cập của chính sách dẫn đến thất thoát đất đai là tài sản nhà nước, đặc biệt là trong quá trình chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần.
Một ví dụ là việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP), có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, khi xác định giá đất để giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương muốn áp dụng phương pháp nào cũng được.
Cách xác định giá đất theo phương pháp khác nhau khiến giá đất chênh lệch rất lớn, thậm chí chênh lệch đến hàng chục lần. Ai cũng biết, việc xác định phương pháp nào đều có “giá” của nó. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.
Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp, nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.
- Dù áp giá đất được xác định bằng phương pháp nào đi chăng nữa, thì nguyên tắc bất di bất dịch là phải theo sát giá thị trường?
Có thể nêu ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp. Đây là phương pháp định giá đất thường được sử dụng vì dễ tính toán nhất. Phương pháp này dựa vào việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Vấn đề là làm sao tìm được thửa đất có diện tích, hình thể giống nhau đã chuyển nhượng trên thị trường ở thời điểm định giá đất để so sánh.
Chưa kể, theo tâm lý của người Việt, giá trị mảnh đất còn phụ thuộc vào phong thủy, tuổi tác của người mua, nên trên cùng một con phố, một đoạn đường, 2 mảnh đất ở 2 mặt phố đối diện cùng giao dịch trong một thời điểm cũng có mức giá chênh lệch nhau rất lớn. Thậm chí, trên cùng một mặt phố, 2 mảnh đất cùng diện tích, có điều điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý như nhau, nhưng mảnh nở hậu có giá khác xa các mảnh đất liền kề cho dù chiều ngang nở hậu mắt thường không thể nhận ra.
- Còn khả năng sinh lợi thì sao, thưa ông?
Khả năng sinh lợi cũng vô cùng khó xác định, ngay ở Hà Nội, trên cùng một con phố, nửa đầu phố thì kinh doanh rất tốt, nhưng nửa cuối phố thì lại đìu hiu.
Kể cả trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất đi chăng nữa thì kết quả cuối cùng cũng khó chính xác vì sau khi giá đất đã được xác định thì phải 5 - 7 tháng, có khi cả năm sau mới thực hiện cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước, thị trường đất đai biến động, giá đất được xác định trước đây không còn đúng với thời điểm cho công ty cổ phần sử dụng đất thuê, đất giao. Vậy giá thị trường tính ở thời điểm nào đây?
Ngoài phương pháp so sánh trực tiếp, thì phương pháp thặng dư cũng thường xuyên được sử dụng khi xác định giá đất. Phương pháp này định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cả 2 yếu tố quan trọng nhất để xác định giá đất là chi phí ước tính và giả định về sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ đã tác động thay đổi giá đất, gây thất thoát tài sản nhà nước, thị trường không thể xác định được giá. Ai cũng biết, “ước tính” và “giả định” của người có thẩm quyền không hề chủ quan, mà đều có “giá” của nó.
- Theo ông, có quá cảm tính hay không khi cho rằng, tài sản nhà nước là đất đai bị thất thoát do xác định giá đất chưa sát với giá thị trường?
Không hề cảm tính.
Cụ thể, năm 2016, Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toán kết quả định giá 7 doanh nghiệp nhà nước trước khi cổ phần hóa đã xác định tăng vốn nhà nước 20.818 tỷ đồng, chủ yếu là tăng giá trị đất đai. Hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; nhiều doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Nhà nước thất thoát bao nhiêu trong những trường hợp này? Không tính toán được, nhưng chắc chắn là vô cùng lớn.
Thực tế cho thấy, doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đất đai, nắm giữ nhiều mảnh đất đắc địa thì cổ phần hóa, thoái vốn rất dễ, bất kể hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh ra sao, tình hình tài chính thế nào. Vì sao nhà đầu tư lại quan tâm đến những doanh nghiệp này, nếu không phải họ chỉ nhìn vào lợi thế đất đai? Cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam là một trong những ví dụ điển hình về việc nhà đầu tư chỉ nhìn vào đất đai của doanh nghiệp nhà nước đang được quản lý, sử dụng.
Tags:
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - An toàn dữ liệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mang tính bản lề khi nhận thức đã đi trước, nhưng năng lực bảo vệ vẫn chưa theo kịp.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
