Thị trường bất động sản 2024: Gượng dậy từ cơn ‘bạo bệnh’

Nền kinh tế tê liệt vì nguồn vốn “đóng cứng” ở bất động sản

Ở góc nhìn vĩ mô, TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Trường đại học Kinh tế TP. HCM, chia sẻ với VietnamFinance rằng nền kinh tế hiện nay bị xem như bị tê liệt vì nguồn vốn bị “chôn” vào thị trường bất động sản quá nhiều.

Theo ông Huân, thị trường bất động sản năm qua dường như đóng băng. Dòng tiền chảy vào bất động sản cũng mất hút. Mặc dù lãi suất đã chạm đáy nhưng hiện rất ít người vay để đầu tư và mua bất động sản. Đa số mọi người đang “mắc kẹt” ở bất động sản nên hầu như không có nhu cầu vay, ngay cả bây giờ vay để trả nợ cũng còn khó.

“Thị trường bất động sản đang trải qua một cơn bạo bệnh nên cần có thời gian hồi phục”, ông Huân nói và cho rằng để hồi phục cần phải có thời gian dài, ít nhất 2-3 năm trở lên. Thị trường chứng khoán khởi sắc trước rồi mới đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, thị trường bất động sản sẽ hồi phục sẽ theo từng phân khúc, chứ không phục hồi đồng loạt. Những phân khúc có nhu cầu thực như nhà phố ở trung tâm, căn hộ chung cư ở trung tâm sẽ hồi phục trước, sớm nhất từ tháng 6/2024. Với bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền ở ngoại thành hoặc tỉnh lẻ sẽ hồi phục chậm, có thể mất 3 năm thậm chí lên đến 5 năm mới có khả năng sôi động trở lại như trước năm 2021.

Trong ngắn hạn, bất động sản chưa thể tươi sáng

Tham gia thị trường bất động sản gần 20 năm nay, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) nói: “Chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, việc kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn là rất khó”.

Theo ông Toản, “cục máu đông” của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Quan sát cho thấy rất nhiều doanh nghiệp bất động sản không có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý. Ông Toản nhấn mạnh khó khăn nhất hiện nay là việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách. 

Ở một góc độ khác, vị lãnh đạo cho rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ 2013. “Vậy 5 năm, từ 2013 tới 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt? Và vì sao các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc có thị trường bất động sản rất tốt mà nhiều tỉnh khác lại khó khăn?”, ông đặt vấn đề.

Theo Tổng giám đốc EZ Property, đó là vì con người, do cách nhìn nhận và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi.

“Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý”, ông Toản nói, đồng thời nhấn mạnh phải giảm được giá cả. Để giảm giá, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm hecta. “Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người”, Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ.

Ít nhất, đến năm 2027 nguồn cung mới được tháo gỡ

Với diễn biến thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, dự báo ít nhất đến năm 2027, thị trường mới tháo gỡ được vấn đề về nguồn cung. Bởi lẽ, các tồn tại về thủ tục đầu tư còn y nguyên, khiến nguồn cung vẫn bị hạn chế. Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài 2 - 3 năm nữa.

Theo ông Quê, lâu nay, thủ tục đầu tư quá phức tạp, các luật chồng chéo nhau khiến việc triển khai các dự án mất nhiều thời gian. Thông thường, để có chủ trương đầu tư một dự án phải mất 3 - 7 năm, thậm chí có dự án kéo dài tới 7 - 12 năm.

“Điều này sẽ tác động đến tâm lý nhà đầu tư và cũng ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư, nhất là những doanh nghiệp đang phải gồng chi phí. Do đó, trong thời gian chờ đợi, nếu chúng ta làm tốt được phần văn bản, ban hành, sửa đổi các luật; chỉ đạo đồng nhất từ trên xuống dưới thì đến giữa năm 2024 dòng tiền mới có thể chảy trong thị trường bất động sản”, ông nhìn nhận.

Các luật mới thông qua cần thời gian để “ngấm”

Dưới góc nhìn lạc quan hơn, TS Cấn Văn Lực đánh giá tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang có nhiều tín hiệu phục hồi rõ rệt, nền tảng vĩ mô Việt Nam rất ổn định. Cụ thể, lạm phát Việt Nam ở mức thấp, tỷ giá ở mức độ vừa phải, lãi suất giảm. Song song với đó là chính sách tài khóa liên quan đến nợ công, nợ nước ngoài, thâm hụt ngân sách đều ở mức tương đối thấp so với những nước tương đồng như Việt Nam.

Theo TS Cấn Văn Lực, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều chỉnh hợp lý. Ông Lực dự đoán thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay từ những quý đầu năm 2024.

“Các luật mới được thông qua như Luật Đất đai, Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cần thời gian để ngấm chính sách, đồng thời những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Cùng thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn nên việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Lực nêu quan điểm.

Dù vậy, vị chuyên gia cũng chỉ ra các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với 3 thách thức lớn gồm: dòng tiền, thanh khoản và nguồn nhân lực. Để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, ông Lực lưu ý các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần đặc biệt quyết tâm vượt qua áp lực tài chính, bao gồm tất cả nghĩa vụ liên quan đến nợ. “Một mặt đàm phán để giãn hoãn nợ, một mặt cơ cấu lại tài chính để bảo đảm trả nợ đúng hạn. Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, doanh nghiệp bán bất động sản ở mức chiết khấu thấp hơn để bảo đảm dòng tiền”, ông Lực nói.