'Chứng khoán hóa' bất động sản: Chưa đủ minh bạch, chưa yên tâm bỏ tiền

'Xé nhỏ' toà nhà bán cho từng cá nhân đầu tư

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới. REIT có chức năng giúp cho nhiều cá nhân cùng đầu tư vào một bất động sản thông qua chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi tức được chia, mua bán chứng chỉ quỹ trên thị trường.

Hiện các REIT tại Mỹ có 30 quỹ là thành viên của S&P 500, tạo ra công ăn việc làm cho 2,9 triệu người dân tại Mỹ (số liệu NaREIT năm 2021). Mô hình này cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy vai trò của các tổ chức đầu tư trên thị trường và là xu hướng mới ở Việt Nam.

Tại Việt Nam, hiện có duy nhất quỹ REIT là TCREIT thuộc Công ty Chứng khoán Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (TCBS), hoạt động từ năm 2017. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản tin rằng, từ năm 2023 trở đi sẽ là năm phát triển các sản phẩm chứng khoán về bất động sản cho khách hàng cá nhân.

Ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch TCBS từng chia sẻ, TCBS sẽ triển khai sản phẩm "chứng khoán hóa" bất động sản - REIT. Ví dụ, nhà đầu tư cá nhân không có tiền để đầu tư vào tòa nhà văn phòng lớn, hay trung tâm thương mại, quỹ sẽ "chứng khoán hóa" nó, xé nhỏ để bán cho nhà đầu tư cá nhân.

Thông tin trên trang chủ của TCREIT cho biết, quỹ sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng khuyến nghị các chủ đầu tư bất động sản cần tìm kiếm phương thức huy động vốn qua REIT. Bên cạnh việc huy động vốn từ cổ đông, các dự án bất động sản hiện nay có xu hướng vay tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Song từ lý thuyết đến thực tiễn lại không dễ dàng. Tổng giám đốc một công ty quản lý quỹ cho biết, đã có nghiên cứu mô hình kinh doanh này, song chưa thấy khả thi và hiệu quả ở Việt Nam nên chưa có kế hoạch triển khai.

Theo ông Don Lam, chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm quản lý quỹ cho biết, mô hình hoạt động quỹ đầu tư không phải là vấn đề phức tạp. Lý do khiến quỹ đầu tư bất động sản không phát triển tại Việt Nam là do thị trường chưa đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền vào quỹ. 

Có thể nói, vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong mô hình quỹ tín thác bất động sản là làm thế nào để định giá bất động sản hợp lý, có giá mua tốt, cũng như giám sát minh bạch dòng tiền, lợi nhuận của việc vận hành, khai thác các bất động sản do nhà đầu tư góp vốn “mua chung”.

Hành lang pháp lý chi tiết và phù hợp để tránh rủi ro

Bà Navi Phượng, từng có thâm niên phụ trách pháp chế của một quỹ đầu tư bất động sản cho hay, tại Mỹ các nguyên tắc vận hành của các quỹ REIT được quy định chặt chẽ. Phương thức xác định giá trị tài sản ròng của các quỹ là công ty quản lý quỹ phải xây dựng sổ tay định giá để áp dụng một cách thống nhất trong hoạt động quản lý tài sản của quỹ. Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm xác định giá trị tài sản ròng của quỹ, giá trị tài sản ròng trên một chứng chỉ quỹ tuân thủ quy định của pháp luật và điều lệ quỹ. Công ty quản lý quỹ được ủy quyền cho ngân hàng giám sát, tổ chức có chức năng định giá bất động sản, không phải là tổ chức định giá độc lập để xác định giá trị tài sản ròng của quỹ bất động sản.

Theo bà Phượng, giá trị tài sản ròng của quỹ phải được xác định định kỳ tối thiểu một tuần một lần và phải được công bố công khai theo quy định về công bố thông tin trên thị trường chứng khoán của Bộ Tài chính và có giá trị cho đến khi có thông báo mới. Công ty quản lý quỹ sẽ thành lập hội đồng định giá để xác định giá hợp lý trong những trường hợp sổ tay định giá không quy định hoặc không xác định rõ ràng.

Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, Luật sư Lê Văn Cường cho rằng, ngành bất động sản cần có những hành lang pháp lý phù hợp, có những tổ chức đủ nguồn lực đứng ra thực hiện. Bên cạnh đó, các rủi ro phát sinh trong quá trình “chứng khoán hoá” bất động sản cũng là một rào cản hạn chế quyết định đầu tư của các nhà đầu tư. Do đó, hành lang pháp lý cũng cần chi tiết, cụ thể và phù hợp thực tế để đảm bảo tính khả thi của hình thức huy động vốn này. 

Theo đó, trước hết, cần ban hành và hoàn thiện khung pháp lý, hỗ trợ quá trình “chứng khoán hoá” bất động sản. Đặc biệt, cần có các quy định cụ thể về thủ tục, quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình đó. Đồng thời, cần nghiên cứu bổ sung các chủ thể có thể tham gia hoạt động này ví dụ như: Hiệp hội hiệp hội bất động sản, Hiệp hội môi giới bất động sản, các công ty nhận ủy thác, các nhà đầu tư nước ngoài... Đồng thời, nghiên cứu chính sách đưa các loại hình “chứng khoáng hóa” bất động sản vào niêm yết trên TTCK nhằm gia tăng tính thanh khoản cho các chứng khoán này.

Thứ hai, là quản lý tốt thị trường tài chính. Kinh nghiệm của các nước và thực tế tại Việt Nam đã cho thấy, sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính. Bởi vậy khi thị trường này bất ổn sẽ gây tổn hại không nhỏ cho thị trường tài chính và ngược lại, quản lý tốt thị trường tài chính sẽ giúp lành mạnh thị trường bất động sản.

Thứ ba, hình thành và phát triển các cơ quan quản lý, hỗ trợ. Cụ thể là thành lập các cơ quan chuyên biệt để quản lý hành chính và các tổ chức hỗ trợ (ví dụ như xếp hạng tín nhiệm các tổ chức bất động sản có phát hành chứng khoán, kiểm soát minh bạch thông tin dự án, định giá các tài sản đảm bảo trước khi phát hành...) nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư khi mua các sản phẩm chứng khoán, chứng khoán hóa.