Sửa luật đất đai sẽ giúp thúc đẩy thị trường BĐS

- Ông có nhận định ra sao về những động thái gần đây liên quan đến vấn đề chính sách đất đai?

ĐBQH Lê Thanh Vân: Có thể nói Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành đã mở ra những định hướng lớn, rất quan trọng có tính chất tiền đề, mở đường cho những chính sách về quản lý, sử dụng và vốn hóa đất đai trong giai đoạn tới. Ngay sau khi Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành, Chính phủ và các bộ, ngành cũng đã liên tục có những động thái quyết liệt trong việc sớm đưa Nghị quyết vào cuộc sống.

Đơn cử như Chỉ thị 13/CT-TTg vừa được Chính phủ ban hành với rất nhiều giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, một lần nữa tái khẳng định sự quan tâm, sát sao của Chính phủ đối với một ngành kinh tế quan trọng như bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Không siết tín dụng bất hợp lý, không chuyển trạng thái đột ngột từ nới lỏng sang kiểm soát chặt và ngược lại đối với các dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản… Đặc biệt, Chỉ thị 13 đã đi kèm đó rất nhiều giải pháp tập trung vào 2 nội dung quan trọng là hoàn thiện hệ thống pháp luật; và các giải pháp tháo gỡ thủ tục đầu tư tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022. Theo đó, việc nới room tín dụng nhằm thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2% cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Bộ Tài chính cũng đang trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nên cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn đầu tư trong thời gian qua.

- Bộ Tài nguyên Môi trường đã liên tục lấy ý kiến nhân dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi). Nhiều luật khác như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư… cũng đang được hoàn thiện phần sửa đổi để đồng bộ với hệ thống pháp luật. Những chuyển động sẽ giúp thị trường bất động sản đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” thưa ông?

Bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng, giữ vai trò động lực và có tính lan tỏa lớn trong nền kinh tế, đóng góp cho ngân sách nhà nước và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Do vậy, Nhà nước rất quan tâm để thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững. Mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” được đặt ra là rất xác đáng, để tránh hiện tượng đầu cơ thổi giá, tránh cho thị trường những cơn nóng lạnh thất thường, gây rủi ro cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Bởi vậy, những chuyển động trên chắc chắn hướng tới mục tiêu Nhà nước kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các Luật, văn bản dưới Luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các Bộ, ngành, địa phương. Luật đất đai sửa đổi cũng vậy, được xây dựng hài hòa, phù hợp với hàng loạt chính sách khác về đầu tư, đấu thầu, tài chính, môi trường… để vận hành “cỗ xe” của nền kinh tế bền vững.

- Cùng với nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản đang được Chính phủ triển khai, việc Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi vào năm 2023 sẽ có tác động tích cực như thế nào tới thị trường bất động sản vào năm mới, thưa ông?

Một trong những chính sách được cho rằng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường địa ốc là việc Chính phủ bỏ khung giá đất.

Trước đây, Chính phủ ban hành mức giá thấp nhất và cao nhất cho mỗi loại đất cụ thể theo chu kỳ 5 năm. Dựa trên cơ sở đó, UBND các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất cho từng địa phương để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính đơn giá đất khi thu hồi đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Nhưng thực tế khung giá đất thường lạc hậu so với diễn biến thị trường.

Chính vì lẽ đó, tác động tích cực đầu tiên của việc bỏ khung giá đất là giá đất được quy định bởi Nhà nước sẽ theo sát mặt bằng giá thực tế, từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất.

Ngoài ra, khâu đền bù giải tỏa sẽ thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy các dự án hạ tầng, khu đô thị trọng điểm, đáp ứng lượng cầu đang rất nóng như hiện nay. Ví dụ, tại Khu Đô thị Tây Bắc TP. HCM mặc dù được quy hoạch hàng chục năm qua nhưng đến nay chỉ mới đền bù được một phần rất nhỏ trên tổng diện tích khoảng 1.674,2 ha, gây thất thoát lãng phí tài nguyên và làm chậm tiến độ triển khai thì hy vọng tốc độ phát triển dự án sẽ nhanh hơn khi luật được thông qua.

Việc bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, chủ sở hữu bất động sản sẽ được nhận giá trị tiệm cận với giá thị trường, đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới. Điều đó còn tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ - lỗ hổng mà trước giờ gây thất thu một khoản lớn cho Ngân sách Nhà nước. Bước thay đổi đó đặc biệt quan trọng giúp thu hút nhà đầu tư.

Chủ đầu tư bất động sản cũng có lợi ở khía cạnh thuế phí. Lý do là ở các dự án thương mại, trước đây chủ đầu tư thường đền bù cho người dân theo giá thị trường. Nhưng chi phí đền bù này chưa được phản ánh đầy đủ vào công thức tính nghĩa vụ tài chính phải nộp vào Ngân sách Nhà nước khi quyết toán cũng như nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thường tính theo phương pháp thặng dư) và thường chỉ bằng 20% số tiền thực bỏ ra. Vì vậy, nếu khoản chi phí này được thừa nhận hợp lý hơn, số tiền mà chủ đầu tư nộp cho Nhà nước sẽ giảm đi đáng kể, chi phí đầu vào thấp đi thì hy vọng giá bán sản phẩm sẽ mềm hơn.

- Năm 2023, theo ông thị trường bất động sản sẽ có những điểm sáng nào?

Bên cạnh những vướng mắc đã được Luật đất đai sửa đổi tháo gỡ, tình trạng lạm phát giá cũng đang được Nhà nước kiểm soát tốt. Tín hiệu sáng trong năm mới dễ nhận thấy thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh, trong đó, sẽ hình thành một số khu đô thị mới, hiện đại có quy mô diện tích hàng trăm ha với kết cấu hạ tầng đồng bộ, có đầy đủ tiện ích và dịch vụ…

Tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động sẽ được cải thiện nhờ chính sách mới về đất đai và những chuyển động tích cực từ các bộ, ban ngành liên quan.

Dẫu vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các địa phương cần thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ nhà đầu tư về thủ tục phê duyệt đầu tư với tốc độ nhanh nhất. Kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…cần công khai minh bạch.

Tôi tin những khó khăn của năm 2022 là một cuộc thanh lọc mạnh để chọn ra những chủ đầu tư đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững, những dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu. Thị trường sẽ trụ vững trong năm 2023 để bùng lên phát triển trong những năm tới khi những tác động tích cực của Luật đất đai sửa đổi dần dần hiện thực hóa trong đời sống, kinh tế xã hội và khi chúng ta đẩy mạnh tốc độ phê duyệt thủ tục pháp lý cho các dự án mới.