Lỗ khi chuyển nhượng bất động sản: 'Quy định đánh thuế chưa thật sự công bằng'

Phát biểu tại hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022" diễn ra ngày 5/8, bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, nhấn mạnh chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô.

Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Chính sách tài khóa sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Theo bà Cúc, chính sách tài khóa thông qua điều tiết thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, bất động sản, đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại đang nóng lên, khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước; đồng thời Chính phủ cũng ban hành quyết định số 508/2022/QĐ-TTG ngày 23/4/2022 về việc phê duyệt chiến lược cải cách thuế đến năm 2030.

“Có thể nói, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu NSNN nói chung”, Chủ tịch VTCA khẳng định.

Theo bà Cúc, các khoản thu điều tiết về đất đai hiện nay gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước; lệ phí trước bạ; thuế GTGT; thuế TNDN; thuế TNCN.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Thị Cúc, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với bất động sản chính là sự điều tiết, giám sát của nhà nước trong lĩnh vực này.

Chính sách tài khóa về điều tiết mà phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển… hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm nền kinh tề nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản trên lĩnh vực thuế.

Liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, theo bà Cúc, thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ nhà ở xã hội).

Từ năm 2015, Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện: Số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định.

Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào ngân sách nhà nước lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định và không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác.

“Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó, nên sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế TNDN”, bà Cúc kiến nghị.

Về thuế TNCN, hiện nay căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất 2%.

Theo bà Cúc, quy định này đơn giản về xác định số thuế TNCN phải nộp cũng như thủ tục nộp thuế.

Tuy nhiên khi đảm bảo được yếu tố đơn giản thì khó đảm bảo được yếu tố công bằng, minh bạch: trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, có thể nộp thuế theo mức thuế suất 2% là có lợi cho người chuyển nhượng. Nhưng khi giá cả bất động sản đóng băng, giảm nhanh… thì người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải kê khai nộp thuế TNCN.

Mặt khác, do quy định giá đất tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng mua bán hai bên, trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp giá tính thuế theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Từ đó dẫn đên tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp để tránh thuế, đặc biệt là giá đất do UBND tỉnh, thành quy định không kịp theo tốc độ thay đổi của giá BĐS, quy định chênh lệch giữa các tuyến đường trong cùng phường, quận...

Ngược lại, cá biệt cũng có trường hợp giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây khó khăn cho người chuyển nhượng.

Do đó, bà Cúc kiến nghị cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn chứng từ và chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%.

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề xuất cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý; xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên...