Chuyên gia Đinh Thế Hiển: 'BĐS ven TP. HCM có thể giảm giá 30% nhưng thị trường sẽ không khủng hoảng'

Tại một cuộc tọa đàm về tình hình thị trường mới đây, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng nếu Việt Nam có thể chống dịch thành công trong những tháng cuối năm, thì đến giữa năm 2022 có thể mở cửa nền kinh tế.

Trường hợp xấu nhất thì đến cuối năm 2022, theo chu kỳ chung của thế giới, nhu cầu thuê của người nước ngoài trở lại sẽ làm cho sự cạnh tranh tăng lên. Trong giai đoạn này, nên chọn những căn hộ đã xây dựng xong, đã có người ở và được đánh giá tốt về quản lý, xây dựng, không gian, cảnh quan… cũng là lựa chọn tốt cho những người muốn có khoản đầu tư thụ động và ổn định.

Nói về những diễn biến trong ngắn hạn, TS. Hiển cho biết thêm bất động sản là kênh mà đa số nhà đầu tư chọn lựa. Số tiền nhà đầu tư đưa vào bất động sản là lớn nhất trong tất cả các kênh. Tuy nhiên, Covid-19 diễn biến phức tạp, nhất là 3 tháng gần đây đã khiến cho thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. 

Kinh tế có vẻ khó khăn nhưng kênh chứng khoán lại trở nên sôi động và giá trị giao dịch liên tục lập kỷ lục mới, có những phiên lên tới 20.000 tỷ đồng và hơn nữa. Thị trường tăng điểm tạo nên sự sôi động. Có vẻ như nhà đầu tư đang chuyển dòng tiền rất lớn vào kênh chứng khoán.

Trong khi đó, kênh bất động sản đang trầm lắng, nhà đầu tư vẫn quan sát và dòng tiền còn đang ở đâu đó, chưa đưa ra thị trường trong giai đoạn này. Có thể thấy, kênh chứng khoán đang sôi động, thu hút các nhà đầu tư cá nhân hơn kênh bất động sản và dòng tiền vẫn còn đang nằm chờ.

"Sau 2 năm chống chịu, những tác động của đại dịch Covid-19 lên thị trường bất động sản trong nước đã dần rõ nét. Thời gian qua chugn1 ta thấy rõ, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang gặp khó khăn về dòng tiền, khi các nguồn thu dần bị "tắt".

Ngược lại, giá bất động sản phân khúc xa trung tâm TPHCM, đã tăng mạnh trong các năm 2019 - 2020 có thể giảm đến 30%. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản sẽ không xuất hiện khủng hoảng như các nước phát triển giai đoạn trước", TS Hiển nói thêm.
 
Đặc biệt, quy trình xử lý nợ tại Việt Nam kéo dài tạo thêm thời gian để nhà đầu tư bất động sản (người đi vay) tìm cách xoay xở trả nợ. Hơn nữa, khi thị trường gặp khó khăn về thanh khoản, tài sản dù giảm giá cũng rất khó bán. Bản thân các ngân hàng biết rõ điều đó nên họ sẽ ưu tiên làm việc với người đi vay, để tìm cách bán tài sản ở mức giá tốt nhất, hơn là thực hiện các biện pháp thu hồi nợ quyết liệt.

 
Quan trọng, mới đây, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020 và Thông tư 03/2021 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ. Theo đó, các ngân hàng được cho phép giãn nợ thêm 6 tháng.
 
Ông Hiển cho hay, như vậy khách vay sẽ có 6 tháng để "chiến đấu" với dòng vốn. "Nếu kinh tế phục hồi sau 6 tháng, họ có thể rao bán bất động sản mà không cần giảm giá. Họ có thể không kỳ vọng tăng giá, nhưng ít nhất là không giảm giá. Trong giai đoạn từ nay đến cuối năm, dự báo sẽ không diễn ra tình trạng bán tháo cắt lỗ như nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, đà bán có thể tăng và người bán sẽ chấp nhận giảm giá 20-30% khi thương lượng giao dịch", vị chuyên gia này cho hay.
 
Tuy nhiên, khi được hỏi về việc hiện nay nhiều người rủ nhau góp tiền để săn bất động sản “ngộp” do các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ do dịch bệnh để chờ hết dịch bán lại kiếm lời, vị chuyên gia này cho rằng “bất động sản “ngộp” tức là chủ sở hữu đang bị “kẹt” nợ ngân hàng rất lớn và họ cần bán ra thật nhanh, nếu không thì ngân hàng siết luôn tài sản thế chấp.

"Ngân hàng đang nắm hồ sơ giấy tờ, chúng ta nghĩ rằng làm việc với ngân hàng hoặc mua qua đấu giá là ổn rồi. Nhưng mỗi trường hợp đều khác nhau”, ông Hiển cho ý kiến.

TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng 3 tiêu chí cần quan tâm khi lựa chọn bất động sản là yếu tố pháp lý, địa điểm và giá cả. Hiện tại, ngoài việc mua vì nhu cầu thông thường, nhiều người còn mua vì cơ hội. Bởi khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Tình hình chung khiến cho nhiều người đang ôm bất động sản gặp khó khăn và phải bán, đó là cơ hội cho người mua.

"Trên góc độ này, chúng ta nên tìm những sản phẩm có giá trị lâu dài. Bởi vì, căn hộ hay đất nền vùng ven là những sản phẩm không phải mua để chờ 5-10 năm mà có thể sử dụng được liền", ông phân tích.

Thứ hai là sản phẩm nào giảm sâu hơn thì có thể mạnh dạn mua. Đặc biệt là với những bất động sản chỉ có cơ hội này mới giảm, chứ bình thường không giảm hoặc không bán, chẳng hạn như nhà phố. Bởi vì loại hình này thường 7-8 tỷ trở lên mà số tiền đó không phải ai cũng có. Nhà phố đang bị khủng hoảng cho thuê, khiến người ta muốn giảm giá để bán. Trong giai đoạn bình thường, bạn thích căn nhà phố đó cũng không mua được, đó là sản phẩm người ta không mua để bán mà để dành lâu dài. Chỉ có cơ hội này, họ mới bán mà còn giảm giá.