GS Nguyễn Mại: Bất động sản ‘đóng băng’ nhưng giá không giảm mà còn tăng nhẹ

Sáng nay (24/9), Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” tại Khách sạn Eastin Grand, số 253 Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP. HCM.

Tham dự hội thảo sẽ có đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Giao thông Vận tải, các chuyên gia kinh tế và đại diện lãnh đạo hơn 100 doanh nghiệp. 

Tại hội thảo, GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), đã có bài phân tích về thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo giai đoạn tới.

Khoảng lặng để nâng cấp

Theo GS Nguyễn Mại, dịch Covid-19 tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, trong nửa đầu năm 2020, giao dịch nhà ở giảm xuống mức thấp nhất trong 4 năm gần đây, nhiều sàn môi giới đóng cữa, không ít doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động.

Ông Mại cho biết diễn biến của thị trường 6 tháng đầu năm 2020 làm nhớ lại những năm 2011-2013, là giai đoạn thị trường trầm lắng nhất sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 yêu cầu Ngân hàng nhà nước giảm tốc độ cho vay và tỷ trọng dư nợ khu vực phi sản xuất so với năm 2010.

Điều này khiến nhiều dự án tạm dừng triển khai bởi vì 70%- 80% vốn đầu tư là tín dụng ngân hàng. Còn chủ đầu tư dự án phải bán tháo biệt thự, căn hộ trung, cao cấp, trong khi thiếu hụt căn hộ bình dân.

Ông lấy ví dụ điển hình là dự án Hoàng Anh - Thanh Bình (quận 7, TP. HCM) hạ giá từ 25-30 triệu đồng/m2 xuống 12-15 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Chính phủ gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội hồi tháng 5/2012 ghi nhận số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động trong quý I/2012 tăng 91,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, vào cuối tháng 5/2020, Bộ Xây dựng cho biết cả nước chỉ còn khoảng 200 sàn giao dịch bất động sản hoạt động cầm chừng, đã có hơn 800 sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động hoặc đóng cữa.

“Các con số này đã nói lên thực trạng của thị trường bất động sản nước ta trước dịch Covid 19, hàng trăm sàn giao dịch mọc lên như nấm sau cơn mưa, kinh doanh theo kiểu ‘lướt sóng’ để kiếm lợi nhuận nhất thời. Hiện nay một số doanh nghiệp địa ốc lớn cũng giảm sản lượng 30%- 70%, buộc phải sa thải lao động, làm tăng thêm số lượng người thất nghiệp, tạo gánh nặng cho xã hội”, GS Nguyễn Mại nói.

GS Nguyễn Mại: Nhà đầu tư ‘lướt sóng’ sẽ không còn cơ hội để tồn tại.

Cũng theo GS Mại, bất động sản là ngành kinh tế đóng vai trò quan trọng trong xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, khu kinh tế, khu công nghiệp, đô thị, nhà ở… nên khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng suy thoái, khoảng 50 ngành nghề khác như sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, vận chuyển, môi giới đã bị tác động.

Tuy vậy, ông Mại cho rằng thị trường bất động sản năm nay khác với những năm đầu thập niên thứ hai của thế kỷ XXI. Mặc dù thị trường “đóng băng” nhưng giá sản phẩm không giảm sâu, trừ một số khách sạn nhỏ tại vài địa phương, thậm chí có phân khúc giá tăng nhẹ.

Một số chuyên gia kinh tế và nhà quản trị doanh nghiệp tiếp cận thực trạng này như là khoảng lặng cần thiết để đánh giá hoạt động bất động sản với nhiều góc độ, nhằm tìm ra định hướng mới thích ứng với quá trình phát triển của đất nước, đáp ứng nhu cầu của dân cư và cơ cấu lại doanh nghiệp tham gia thị trường.

Nhà đầu tư “lướt sóng” không còn cơ hội để “sống”

Ông Mại cho biết khi thị trường phát triển thuận lợi, một số nhà đầu tư bỏ qua nguyên tắc bền vững, mà tìm cách “lướt sóng” để “đánh nhanh thắng nhanh”.

“Không thể phủ nhận rằng một số nhà đầu tư đã thu được nhiều lợi nhuận bằng phương châm này, nhưng có không ít người khác thất bại. Điều này tất yếu sẽ diễn ra quá trình thanh lọc tự nhiên, những nhà đầu tư ‘lướt sóng’ sẽ không còn cơ hội để tồn tại trong khi các doanh nghiệp có thực lực về vốn, công nghệ, nhân lực với chiến lược kinh doanh thích hợp sẽ phát triển”, GS Mại phân tích.

GS Nguyễn Mại nhận định thực trạng thị trường hiện nay sẽ cảnh tỉnh giới kinh doanh bất động sản, buộc phải thay đổi tư duy và hành động để thích ứng với đòi hỏi cao hơn về tính bền vững của dự án bất động sản. Cụ thể, nhà đầu tư phải chú trọng nghiên cứu thị trường, dự báo trung hạn về xu hướng biến động cung - cầu và giá cả sản phẩm, từ đó chuẩn bị vốn đầu tư bao gồm tín dụng ngân hàng, dòng tiền, tỷ suất lợi nhuận.

Khi tư duy và hành động của nhà đầu tư thay đổi thì tính bền vững của thị trường bất động ản của Việt Nam sẽ gia tăng, đáp ứng tốt hơn cả về số lượng và chất lượng nhu cầu tiêu dùng của người dân và doanh nghiệp.

Ông Mại dự báo thị trường bất động sản sau thời gian bị nén sẽ được phục hồi theo hướng ổn định và có chất lượng cao hơn trong ngắn hạn.

Nhìn dài hạn, ông đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển với nhu cầu của 100 triệu người đang hướng tới mục tiêu có thu nhập trung bình cao vào năm 2030, trong đó có khoảng 15% thuộc tầng lớp trung lưu, do đó sẽ gia tăng nhanh chóng nhu cầu nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp với cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội.